Zoom 21 Zwolle: Vrijstaand woonhuis met praktijkruimte

Woning van de Dag in Aa-landen

Zoom 21 Zwolle, Aa-landen-Midden is vandaag Woning van de Dag.
Volgens Funda kwamen er vandaag vijf nieuwe woningen online, maar wij zoomen in op deze woning omdat het een opvallend royaal herenhuis betreft met praktijkruimte, overkapping en ruim perceel. Hieronder nog even een verzicht van de nieuwe woningen van vandaag.

Nieuw op Funda vandaag (09-10-2025):

• Assendorperstraat 86A – 158 m² – €865.000 k.k.
• Staatsmanlaan 16 – 134 m² – €450.000 k.k.
• Zoom 21 – 206 m² – €998.000 k.k.
• Schuilenburgstraat 32 – 118 m² – €475.000 k.k.
• Wipstrikkerallee 68 – 134 m² – €699.500 k.k.

Kenmerken

• Wijk: Aa-landen-Midden
• Buurt: Groen, ruim opgezet, veel gezinswoningen
• Vraagprijs: €998.000 k.k.
• Woonoppervlakte: 206 m²
• Perceel: 539 m²
• Bouwjaar: 1971–1980 (1973 volgens de systemen)
• Type: Vrijstaand herenhuis met praktijkruimte (Vrijstaande woning)
• Kamers: 8 (waarvan 6 slaapkamers)
• Energielabel: niet opgegeven
• Bijzonderheden: Praktijk aan huis, grote overkapping, tuin op het zuiden, inpandige garage

Analyse

Deze woning aan de Zoom valt op door de ruimte: ruim 200 m² woonoppervlak op een perceel van 539 m². De combinatie van wonen en werken aan huis maakt het object extra interessant. De ligging in Aa-landen-Midden is rustig, met veel groen en voorzieningen op loopafstand. De woning ligt precies in de hoek en op de video zie je de straat en parkeerplaatsen aan de achterzijde. De benaming "Herenhuis" vind ik wat overdreven, het is gewoon een vrijstaand huis die is uitgebouwd. Hetzelfde type dan de 2-onder-1-kapwoningen in de straat, maar dan vrijstaand.

Sterke punten:

• Flink uitgebouwd en daardoor veel leefruimte.
• Ruim perceel met zonnige tuin op het zuiden.
• Grote overkapping aan huis – ideaal voor buitenleven.
• Tweede badkamer en toilet zijn modern uitgevoerd.
• Praktijkruimte met eigen entree, perfect voor werken of mantelzorg aan huis.
• Voorzien van zonnepanelen.

Kritische noten:

• De badkamer en het toilet op de eerste verdieping zijn gedateerd.
• Bovenste verdieping heeft een wat lage nokhoogte.
• Verschillende vloeren en kleuren in het interieur zorgen voor een onrustige indruk.
• Enkele delen rondom de woning vertonen wat groene aanslag.
• Verwarming via heteluchtinstallatie, dat vraagt aandacht voor duurzaamheid, onderhoud en comfort.

Heteluchtverwarming: voor- en nadelen

Voordelen: snelle opwarming van de woning, goede luchtcirculatie en lagere stookkosten bij goed onderhoud.
Nadelen: minder comfortabel qua luchtvochtigheid, kans op stofcirculatie en onderhoud vergt specialistische kennis. Een modern systeem of ombouw naar warmtepomp is op termijn het overwegen waard.

Ik kan me herinneren dat wij vroeger thuis ook hetelucht verwarming hadden, dat waren toen nog twee grote ketels van Brink. Ik kan me voorstellen dat ze bij de Zoom 21 zijn vervangen, maar ik verbaas me over niets meer tegenwoordig. Goed onderzoeken en de maandelijkse betalingen inclusief de afrekening van de energiekosten bij de makelaar opvragen, en zeker goed bestuderen. In het gedeelte van de praktijk hangt waarschijnlijk een aparte CV-ketel. De bouwjaren ontbreken in de presentatie.

Energielabel en vergelijking

Het energielabel is nog niet gepubliceerd.
Gezien het bouwjaar (jaren ’70) en het feit dat er zonnepanelen aanwezig zijn, is een label C of D aannemelijk. Vergelijkbare vrijstaande woningen in Aa-landen uit deze periode behalen met isolatie en HR-glas vaak label C. Ook via zoekjeenergielabel.nl is (nog)geen energielabel te vinden. Labels ouder dan 2015 worden niet meer getoond, dus wees hier extra alert op. Overigens de labels vóór 2021 zijn minder betrouwbaar dus ook daar heb je vaak weinig aan.

Prijsstelling en vergelijking

Vraagprijs per m²: €998.000 / 206 m² ≈ €4.845/m²

Omdat het een "groter" perceel betreft is de vergelijking via Funda eigenlijk niet te maken. Toch zijn er 3 woningen onder de presentatie geselecteer met als titel: Vergelijkbaar in de buurt! Hieronder de 3 woningen.

• Emmawijk 15, 8011 CN Zwolle - €975.000 k.k. - 168 m² woonoppervlakte - 140 m² perceeloppervlakte - 5 kamers
• Hennie Mateboerstraat 1, 8019 BX Zwolle - €1.150.000 k.k. - 200 m² woonoppervlakte - 289 m² perceeloppervlakte - 4 kamers - Energielabel A
• Trasmolen 11, 8044 VJ Zwolle - €1.175.000 k.k. - 188 m² woonoppervlakte - 490 m² perceeloppervlakte - 5 kamers - Energielabel A+++

De vergelijking is dus grotendeels gedaan op m2 gebruiksoppervlakte wonen, maar daar houdt het dan ook op. Met deze gegevens kun je niet vergelijken en een goed waardeoordeel geven. Daar heb je meer data voor nodig, en die hebben wij toevallig.

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Ik heb de transactiecijfers incl. de laatste verkochte datum ook ingezien. Dat is wat jij als koper ook wilt weten. Neem dus gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.

De buurt & wijk: Aa-landen-Midden

Aa-landen is één van de meest geliefde wijken van Zwolle, met een overvloed aan groen, singels en speelvelden.

• Voorzieningen: Winkelcentrum Aa-landen met supermarkten, speciaalzaken, apotheek en gezondheidscentrum.
• Scholen: meerdere basisscholen en kinderopvang in de directe omgeving.
• Recreatie: de Milligerplas (brug over naar Stadshagen) en Park Aa-landen liggen op korte afstand.
• Bereikbaarheid: goede aansluiting op A28 en binnen 10 minuten in de binnenstad per fiets.

De wijk ademt rust, ruimte en een dorps gevoel, terwijl de stad dichtbij is.

Voor- en nadelen van Zoom 21

Pluspunten

• [+] Veel leefruimte en kamers
• [+] Praktijk aan huis mogelijk
• [+] Zonnige tuin met overkapping
• [+] Zonnepanelen aanwezig
• [+] Rustig, groen en kindvriendelijk (mooie plek)
• [+] Winkels en scholen dichtbij

Minpunten

• [–] Gedateerde badkamer en toilet
• [–] Variatie in vloeren en kleuren
• [–] Lage schuine kanten op zolder
• [–] Exra investeringen nodig
• [–] Verduurzaming/energielabel = aandachtspunt
• [–] Beperkt parkeerruimte in spitsuren
• [–] Bouwperiode jaren ’70 betekent vaak extra onderhoud op termijn

Conclusie & advies

Zoom 21 in Zwolle is een ruime gezinswoning met veel potentie, maar vraagt wel om een realistische blik. Voor een miljoen euro krijg je hier een flink perceel, veel leefruimte en de mogelijkheid om aan huis te werken of de extra m2 te gebruiken voor mantelzorg.. De ligging in Aa-landen-Midden is prima: rustig, groen en toch dichtbij alle voorzieningen.

Maar je koopt wel een woning uit de jaren '70 die modernisering nodig heeft. De gedateerde badkamer en het toilet op de eerste verdieping vragen om vernieuwing, en de heteluchtverwarming is voor veel mensen een dealbreaker. Ook het ontbrekende energielabel is een rode vlag, vraag daar actief naar en laat je goed informeren.

Mijn advies: ga niet blind op de presentatie af. Vraag de energierekeningen op, laat de installaties bekijken, laat een bouwkundige keuring uitvoeren en neem mij mee als aankoopmakelaar. Ik ken dat soort huizen en heb ze in die straat zelf verkocht.

Niet twijfelen gewoon doen. Neem voor meer advies contact op. 

Tot slot wil ik je erop wijzen dat in deze woning nog wel het nodige moet worden geïnvesteerd. En daar is natuurlijk niets mis mee, als je hier maar rekening mee houdt in de begroting.

Vragen over deze woning of benieuwd wat ik voor jou kan betekenen bij een aankoop in Zwolle? Neem vrijblijvend contact op met AAN Makelaars Zwolle.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle ben ik zeer bekend met deze wijk en straat, en heb er meerdere woning verkocht, aangekocht en/of getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Zwolle waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Disclaimer: De Woning van de Dag is gebaseerd op het actuele woningaanbod op Funda en wordt verkocht door Bij Bärbel Makelaars Zwolle. Deze onafhankelijke woninganalyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.