Het woningtekort in Nederland: waarom de crisis hardnekkig blijft en wat eraan gedaan kan worden

Nederland kampt in 2025 met een woningtekort dat ondanks kleine fluctuaties hardnekkig hoog blijft. Volgens recente berekeningen ligt het tekort rond de 396.000 woningen. Dat betekent dat bijna vijf procent van de woningvoorraad ontbreekt om iedereen die op zoek is naar een huis daadwerkelijk te kunnen bedienen. Hoewel dit cijfer iets lager ligt dan een jaar eerder, toen de grens van 400.000 werd aangetikt, is de daling marginaal en verandert het weinig aan de druk die mensen dagelijks ervaren op de woningmarkt.

Voor de overheid is een tekort van twee procent het streefdoel. Bij dat niveau is er nog altijd sprake van spanning, maar wordt er voldoende doorstroming verondersteld om vraag en aanbod redelijk met elkaar in balans te brengen. De huidige situatie ligt daar nog ver vanaf.

Wat wordt bedoeld met woningtekort?

Het begrip woningtekort kan verkeerd worden opgevat. Het gaat hier niet om leegstaande huizen of het aantal “te koop” borden in de straat, maar om een statistisch tekort. Onderzoeksbureaus berekenen dit door het aantal woningzoekers, waaronder starters, mensen die een nieuw huishouden vormen, of ouderen die kleiner willen wonen, af te zetten tegen het aantal beschikbare woningen.

Voor 2025 komt dat neer op ruim 430.000 woningzoekers tegenover slechts enkele tienduizenden woningen die daadwerkelijk beschikbaar zijn. Het verschil hiertussen vormt het tekort. Deze berekening laat zien dat het probleem veel groter is dan alleen een kwestie van een paar honderd huizen meer of minder in de verkoop.

Hoe het tekort zich ontwikkelde

Rond de eeuwwisseling

Aan het begin van deze eeuw leek het tekort bijna opgelost. Rond het jaar 2000 lag het nog op circa 1,4% van de woningvoorraad. Er heerste optimisme dat de grote bouwgolven van de Vinex-wijken voldoende ruimte hadden gecreëerd voor de toekomst.

Begin jaren 2000

Dat optimisme bleek ongegrond. De bevolking groeide sneller dan verwacht, terwijl de bouwproductie begon terug te lopen. Hierdoor liep het tekort weer op. De groei van het aantal huishoudens, door onder meer vergrijzing en meer alleenstaanden, zorgde voor extra druk.

2010–2013

Tijdens en na de financiële crisis viel de bouwproductie verder terug. Projecten werden uitgesteld of geannuleerd en investeerders hielden de hand op de knip. Dit versterkte het tekort. Dit is precies de periode (2010) dat ik als makelaar in Zwolle begon.

2022–2023

Rond 2022 werd het tekort geschat op ongeveer 315.000 woningen. In 2023 liep dat snel op naar circa 390.000. Migratie, demografische veranderingen en vertragingen in de bouw door stijgende kosten en stikstofregels speelden hierin een grote rol.

2024–2025

In 2024 werd de symbolische grens van 400.000 woningen bereikt. Voor 2025 is er een kleine daling zichtbaar naar 396.000, maar dit verschil is nauwelijks voelbaar voor woningzoekenden. Het tekort blijft structureel hoog.

Oorzaken van het woningtekort

Demografische ontwikkelingen

Nederland telt steeds meer huishoudens, ook al groeit het totaal aantal inwoners niet in hetzelfde tempo. Dat komt doordat er meer alleenstaanden zijn, meer scheidingen plaatsvinden en ouderen vaker zelfstandig blijven wonen. Hierdoor is er per saldo meer vraag naar woningen, terwijl het aantal nieuwbouwwoningen onvoldoende meegroeit.

Tekortschietende bouwproductie

De woningbouw heeft de afgelopen decennia periodes van stilstand gekend. Tijdens economische crises vielen investeringen stil, terwijl tijdens periodes van groei vergunningen en regelgeving vaak de bottleneck waren. Daardoor ontstond een structurele achterstand die moeilijk in te lopen is.

Stikstof- en milieuregels

In de afgelopen jaren zijn veel bouwprojecten vertraagd of stilgelegd door discussies rond stikstofuitstoot en milieuvergunningen. Hoewel deze regels belangrijk zijn voor natuur en leefomgeving, leiden ze in de praktijk tot grote vertragingen.

Stijgende bouwkosten

Materialen, arbeidsloon en grondprijzen zijn flink gestegen. Hierdoor is het voor bouwers lastiger geworden om rendabele projecten te ontwikkelen, zeker in het betaalbare segment.

Migratie en arbeidsmigranten

Internationale migratie draagt eveneens bij aan de vraag. Het gaat zowel om arbeidsmigranten als om mensen die door internationale gebeurtenissen naar Nederland komen. Dit vergroot de druk op de markt.

Gevolgen voor woningzoekenden

Starters

Voor starters is het steeds moeilijker om een woning te vinden. Niet alleen zijn er te weinig betaalbare koopwoningen, ook de huurmarkt is krap. Wachttijden bij sociale huur lopen op, terwijl de vrije sector vaak onbetaalbaar is.

Doorstroming stokt

Huiseigenaren die willen verhuizen merken dat er te weinig alternatieven beschikbaar zijn. Ouderen die kleiner zouden willen wonen, vinden vaak geen geschikte seniorenwoning. Hierdoor blijven zij langer in een eengezinswoning wonen die eigenlijk nodig is voor een jong gezin.

Regionale verschillen

Het tekort is niet overal even groot. In stedelijke regio’s zoals de Randstad, Brabant en delen van Gelderland is de druk het hoogst. In krimpgebieden speelt het probleem minder, maar ook daar kan betaalbaarheid een uitdaging zijn.

Sociale gevolgen

Een groot tekort leidt niet alleen tot hogere prijzen, maar ook tot maatschappelijke spanningen. Jongeren wonen langer thuis, gezinnen blijven in te kleine woningen, en sommige groepen vallen zelfs volledig buiten de boot. Dit heeft invloed op welzijn, gezondheid en kansen in de samenleving.

Mogelijke oplossingen en beleid

Versnellen van de bouw

De overheid zet in op versnelling van de bouwproductie. Er wordt gesproken over tienduizenden nieuwe woningen per jaar, maar de praktijk leert dat het lastig is om deze aantallen ook daadwerkelijk te realiseren.

Bouwen binnen én buiten de stad

Binnenstedelijk bouwen is duur en complex, maar draagt bij aan compactere steden en minder ruimtebeslag. Tegelijkertijd wordt gekeken naar uitleglocaties aan de rand van steden om sneller grotere aantallen te realiseren.

Transformatie en herbestemming

Leegstaande kantoren, winkels of industriële panden kunnen worden omgebouwd tot woningen. Dit kan sneller gaan dan nieuwbouw en draagt bij aan duurzaamheid.

Innovatie in de bouw

Modulaire bouw, prefab en houtbouw kunnen helpen om sneller en goedkoper woningen te realiseren. Deze methoden winnen langzaam terrein, maar vergen nog opschaling.

Betaalbaarheid centraal stellen

Een belangrijk punt is dat de nieuwbouw niet alleen in het dure segment plaatsvindt. Er is juist grote behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen voor starters, jonge gezinnen en middeninkomens.

Regionale samenwerking

Gemeenten, provincies en het Rijk moeten beter samenwerken. Veel projecten lopen stuk omdat belangen botsen of procedures eindeloos duren. Snellere besluitvorming is cruciaal.

Vooruitblik

Hoewel het woningtekort in 2025 net onder de 400.000 woningen ligt, zijn de uitdagingen onverminderd groot. De vraag groeit harder dan het aanbod, en zonder ingrijpende (extreme) maatregelen zal het tekort nog lange tijd een bepalende factor zijn op de Nederlandse woningmarkt.

De sleutel ligt in een combinatie van maatregelen: meer bouwen, slimmer bouwen, bestaande ruimte beter benutten, en oog houden voor betaalbaarheid. Alleen dan kan er langzaam weer balans ontstaan tussen vraag en aanbod.

Voor woningzoekenden betekent dit dat de komende jaren waarschijnlijk nog veel geduld en creativiteit nodig zijn. Voor beleidsmakers ligt er de taak om structureel door te pakken en niet bij de eerste tegenwind projecten te laten stilvallen.

Makelaar AAN het woord

Het woningtekort is van alle tijden, maar de situatie is nu anders dan in de jaren '70 en jaren '80. 

In de jaren zeventig was er een snelgroeiende vraag naar woningen door de naoorlogse geboortegolf en de trek naar de stad. Jongeren wilden eerder op zichzelf wonen en gezinnen vroegen om meer ruimte. De overheid reageerde hierop met grootschalige nieuwbouwprojecten, waaronder de bekende bloemkoolwijken aan de randen van steden. Deze wijken moesten betaalbare woningen leveren in een groene, gezinsvriendelijke omgeving.

In de jaren tachtig veranderde de situatie. De economie draaide minder goed en er was sprake van hoge werkloosheid. Toch bleef de druk op de woningmarkt groot, vooral in stedelijke gebieden. Er waren veel protesten van jongeren die geen woning konden vinden, wat leidde tot de kraakbeweging. In deze periode werden leegstaande panden bezet uit onvrede over de woningnood. Tegelijkertijd zette de overheid meer in op stedelijke vernieuwing en het verbeteren van bestaande woningen, in plaats van alleen maar bouwen aan de stadsranden.

Kortom: in de jaren zeventig lag de nadruk op massale uitbreiding met nieuwbouwwijken, terwijl in de jaren tachtig de focus verschoof naar herstructurering van bestaande steden en de sociale spanningen rondom het woningtekort zichtbaar werden in de maatschappij. Tegenwoordig ligt de uitdaging vooral in het combineren van snelle woningbouw met betaalbaarheid, duurzaamheid en kwaliteit, terwijl de druk op de markt groter is dan ooit.

Conclusie

Het woningtekort in Nederland is in 2025 nog altijd een hardnekkig probleem dat diep ingrijpt in het dagelijks leven van miljoenen mensen. Hoewel er een lichte daling zichtbaar is ten opzichte van het voorgaande jaar, blijft de kloof tussen vraag en aanbod groot. De oorzaken zijn veelzijdig en complex: van demografische veranderingen en stijgende bouwkosten tot stikstofregels en een tekort aan bouwcapaciteit.

Voor starters en jonge gezinnen betekent dit dat de zoektocht naar een betaalbare woning een grote uitdaging blijft. Ook voor ouderen en doorstromers zijn de mogelijkheden beperkt, waardoor de hele markt vastloopt. De sociale gevolgen zijn duidelijk merkbaar in wachttijden, hogere prijzen en toenemende druk op gezinnen en alleenstaanden.

De oplossing ligt niet in één enkel beleid of project, maar in een samenhangende aanpak waarin versnelling van de bouw, innovatieve methoden, transformatie van bestaande panden en een nadruk op betaalbaarheid hand in hand gaan. Alleen door langdurige inzet, samenwerking tussen overheden en marktpartijen, en het vasthouden aan duidelijke doelen kan er weer beweging komen op de woningmarkt.

Voorlopig is realisme op zijn plaats: het tekort zal niet van vandaag op morgen verdwijnen. Toch kan met consistente inzet stap voor stap een situatie worden bereikt waarin meer mensen uitzicht hebben op een passend en betaalbaar huis.

Door Meindert Zomer, sinds 2010 register makelaar en taxateur in Zwolle. Als eigenaar van AAN Makelaars helpt hij dagelijks mensen bij de aankoop, verkoop en taxatie van hun woning.

Direct hulp van AAN Makelaars

Maak hier je keuze

Bekijk ook >> Woningbouw Zwolle: plannen en oplossingen