Woningmarkt 2026: regels voor huiseigenaren, kopers en verkopers
Het jaar 2026 brengt een aantal concrete aanpassingen in regels rond kopen, verkopen en wonen in Nederland. Of je een woning bezit, een huis wilt kopen of juist wilt verkopen, het is waardevol om te weten welke regels veranderen en welke blijven zoals ze zijn.
1. Voor huiseigenaren
Veel fiscale en hypotheekregels blijven in 2026 voortzetten wat eerder is ingezet, maar er zijn ook belangrijke aanpassingen waar je rekening mee kunt houden.
Hypotheek en belasting
De hypotheekrenteaftrek blijft in 2026 beschikbaar, maar de precieze tarieven en toepassing zijn afhankelijk van persoonlijke situatie en inkomen. De exacte percentages kunnen jaarlijks verschillen en worden door de Belastingdienst vastgesteld. Verder heeft de WOZ-waarde van je huis grote invloed op het eigenwoningforfait en gemeentelijke belastingen zoals de onroerendezaakbelasting. Hogere WOZ-waarden kunnen daardoor leiden tot hogere lasten, ook als percentages gelijk blijven.
Belasting in Box 3 bij verhuur of tweede woning
Voor wie een tweede woning bezit of verhuurt, blijft de vermogensrendementsheffing in Box 3 van toepassing. De waarde van verhuurde woningen wordt bij de waardering steeds dichter bij de WOZ-waarde betrokken, wat hooguit kan leiden tot een hogere belastingaanslag. De exacte systematiek blijft aan de normen van de Belastingdienst gebonden.
Verduurzamingsmaatregelen
Subsidies zoals de Investeringssubsidie duurzame energie en energiebesparing (ISDE) bestaan in 2026 voort. De regeling ondersteunt isolatie, warmtepompen en zonneboilers. De 0% btw-regeling op zonnepanelen blijft gehandhaafd, waardoor de aanschaf en installatie voor veel huiseigenaren voordelig blijft. De salderingsregeling voor zonnepanelen blijft in 2026 ongewijzigd, maar wordt op termijn afgebouwd vanaf 2027.
Overige regelingen
Regelingen zoals de tijdelijke verhuur van de eigen woning kunnen onder voorwaarden worden toegepast zonder verlies van hypotheekrenteaftrek. Lokale opkoopbescherming blijft in veel gemeenten van kracht, waardoor verkoop aan beleggers in bepaalde gebieden beperkt kan zijn.
2. Voor woningkopers
In 2026 verandert een aantal regels die direct invloed hebben op de kosten en mogelijkheden bij het kopen van een woning.
Overdrachtsbelasting en startersvrijstelling
Kopers tussen 18 en 35 jaar die hun eerste woning kopen en deze als hoofdverblijf gaan gebruiken, kunnen in 2026 een startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting krijgen tot een woningwaarde van €555.000. Dit betekent dat zij dan geen overdrachtsbelasting betalen voor woningen die binnen deze grens vallen, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
Voor andere kopers blijft het standaardtarief voor overdrachtsbelasting van 2% gelden voor woningen die zij zelf gaan bewonen. Kopers van woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, bijvoorbeeld als tweede woning of belegging, betalen een verlaagd tarief van 8% in plaats van het oude 10,4%.
NHG-grens hoger en uniforme toepassing
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stijgt in 2026 naar €470.000. Wie energiezuinige maatregelen meefinanciert kan onder voorwaarden zelfs tot €498.200 lenen met NHG-garantie. Vanaf 2026 geldt deze NHG-grens voor alle woningtypen, waaronder ook bijvoorbeeld tiny houses of woonboten. De borgtochtprovisie voor NHG blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.
Hypotheekruimte en leenmogelijkheden
Het bedrag dat je kunt lenen hangt in 2026 onder andere af van je inkomen, maar de verhoging van de NHG-grens en loonontwikkelingen kunnen in veel gevallen iets meer leencapaciteit bieden dan in voorgaande jaren.
Energielabel en verplichtingen
Verkopers blijven verplicht een geldig definitief energielabel te overhandigen bij de overdracht van een woning. Vanaf mei 2026 geldt deze verplichting ook voor monumentale gebouwen; dit werd eerder uitgebreid via wetgeving.
Zelfbewoningsplicht en gemeentelijke regels
Bij nieuwbouwprojecten en in sommige gemeenten blijft de zelfbewoningsplicht van kracht. Dit betekent dat je de woning koopt om er zelf te wonen, en niet direct als verhuur wordt gebruikt.
3. Voor woningverkopers
De regels voor kopers beïnvloeden indirect ook de positie van verkopers op de markt.
Groot bereik dankzij startersvrijstelling en NHG
Doordat de groep starters die gebruik kan maken van de vrijstelling groter wordt en de NHG-grens hoger ligt, kunnen meer potentiële kopers financieel worden bereikt. Dit kan de vraag naar woningen in bepaalde prijsklassen verbeteren.
Verplicht energielabel
Zorg als verkoper dat je een geldig energielabel hebt voordat je je woning te koop aanbiedt. Zonder label loop je het risico op een boete. Daarnaast kan een gunstiger energielabel een positief effect hebben op hoe kopers je woning ervaren.
Bijleenregeling
Wanneer je winst maakt bij de verkoop van je eigen woning en binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde gebruiken om recht te houden op volledige hypotheekrenteaftrek bij de nieuwe hypotheek. Deze regeling blijft in 2026 ongewijzigd.
Conclusie
In 2026 ligt de nadruk van woningmarktregels vooral op het vergroten van kansen voor starters, het stimuleren van verantwoord lenen en het verduurzamen van woningen. Voor huiseigenaren blijven veel bestaande regels intact, maar wel met aandachtspunten zoals de WOZ-waarde en mogelijk hogere lasten. Voor kopers biedt 2026 meer mogelijkheden door ruimer gebruik van NHG-garanties en startersvoordelen, terwijl verkopers profiteren van een bredere aantrekkingskracht van kopersgroepen.
Wil je exact weten wat deze wijzigingen voor jouw situatie betekenen of hoe je er optimaal gebruik van kunt maken? Dan is persoonlijk advies van een makelaar of hypotheekadviseur altijd waardevol, omdat veel regels afhangen van persoonlijke omstandigheden en gemeente-specifieke invullingen. Plan daarvoor een gratis adviesgesprek.