Woningmarkt 2025: stijgende prijzen, strengere huurregels en nieuwe kansen voor kopers en huurders
De zoektocht naar balans
De Nederlandse woningmarkt staat nooit stil. Wie vandaag de krant openslaat, ziet de ene keer berichten over stijgende prijzen, dan weer over strengere regels voor verhuur of over gemeenten die worstelen met nieuwbouwprojecten. 2025 is daarin geen uitzondering. Sterker nog: het is een jaar waarin veel lijnen samenkomen. De koopprijzen stijgen opnieuw, de overheid grijpt hard in met de Wet Betaalbare Huur, buitenlandse investeerders trekken zich terug en verduurzaming blijkt voor veel huishoudens nog steeds een lastige opgave.
In dit blog nemen we je mee door de belangrijkste ontwikkelingen van dit moment. Niet in losse flarden, maar als samenhangend verhaal: wat gebeurt er nu echt op de woningmarkt, en wat betekent dat voor jou als koper, verkoper, huurder of belegger?
De prijzen stijgen sneller dan verwacht
Wie hoopte dat de woningprijzen in 2025 zouden stabiliseren, komt bedrogen uit. Volgens cijfers van het CBS en het Kadaster waren koopwoningen in juli 2025 gemiddeld 8,6% duurder dan een jaar eerder. Zelfs ten opzichte van juni stegen de prijzen nog met 0,7%. Het is duidelijk: de dip van 2022–2023 ligt achter ons, en de vraag naar koopwoningen is sterker dan ooit.
Makelaars merken hetzelfde. Uit de kwartaalcijfers van de NVM blijkt dat in het tweede kwartaal van 2025 ruim 42.000 woningen zijn verkocht, bijna 15% meer dan een jaar eerder. Het gemiddelde huis wisselde van eigenaar voor ongeveer €495.000, een stijging van ruim 6%. Opvallend genoeg staan huizen ook weer korter te koop: gemiddeld slechts 27 dagen, en in gewilde steden vaak nog minder.
Voor kopers betekent dit dat de concurrentie stevig terug is. Wie in 2024 nog wat langer kon rondkijken, moet nu opnieuw snel schakelen en vaak boven de vraagprijs bieden.
Meer aanbod, maar nog steeds niet genoeg
Toch is er ook een lichtpuntje: het aanbod neemt langzaam toe. Makelaars hadden in Q2 van dit jaar bijna 32.000 woningen in de etalage staan, ruim 23% meer dan een jaar eerder. Dat betekent dat kopers in sommige regio’s meer keuze hebben en vaker een tweede bezichtiging kunnen plannen.
Maar laten we eerlijk zijn: het lost de kern van de woningnood niet op. Nederland kampt nog steeds met een groot tekort aan woningen, vooral betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en gezinnen. De bouwproductie blijft achter door hoge kosten, stikstofregels en vertragingen in vergunningverlening.
Nieuwbouw speelt hierin een sleutelrol, maar daar wringt het. Het CBS meldde dat in de eerste vijf maanden van 2025 ruim 33.000 nieuwbouwwoningen een vergunning kregen. Dat klinkt mooi, maar er zijn ook honderden vergunningen ingetrokken, wat de pijplijn onder druk zet. En woningen die nu vergund worden, staan vaak pas in 2027 of later op de markt.
Wet Betaalbare Huur: middenhuur op slot
Een van de grootste veranderingen van dit jaar is de invoering van de Wet Betaalbare Huur. Deze wet moet ervoor zorgen dat huurders in de middenklasse beter beschermd worden tegen te hoge huurprijzen.
Concreet betekent dit dat huurwoningen tot en met 186 punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS) onder de gereguleerde middenhuur vallen. Voor 2025 komt dat neer op een maximale huur van €1.184,82 per maand. Gemeenten mogen bovendien handhaven, waardoor verhuurders die boven dit plafond vragen het risico lopen op een boete.
Voor huurders is dit goed nieuws: er komt meer grip op de huurprijzen. Voor beleggers is het een ander verhaal. De combinatie van regulering en de hoge overdrachtsbelasting van 10,4% maakt het rendement op verhuur aanzienlijk kleiner. Niet voor niets zien we dat veel particuliere en buitenlandse beleggers zich terugtrekken uit de Nederlandse markt.
Buitenlandse investeerders haken af
Een aantal jaren geleden stroomde er jaarlijks miljarden aan buitenlands kapitaal de Nederlandse woningmarkt binnen. Institutionele beleggers uit Duitsland, Amerika en Azië kochten complete complexen om te verhuren.
Dat beeld is radicaal veranderd. Waar er in 2020 nog zo’n €2 miljard per jaar werd geïnvesteerd, is daar nu nog maar een fractie van over. De redenen zijn duidelijk: strengere regelgeving, hogere belastingen en politieke onzekerheid.
Dit heeft twee gevolgen. Enerzijds daalt de druk van internationale kapers op de kust, wat kansen biedt voor Nederlandse beleggers en corporaties. Anderzijds betekent het minder kapitaal voor nieuwbouw en renovatie, waardoor projecten stilvallen of vertragen.
Hypotheekrente blijft stabiel
Wie een huis wil kopen, kijkt niet alleen naar de prijs, maar ook naar de rente. Goed nieuws: volgens de laatste prognoses van banken blijft de hypotheekrente stabiel. Zowel korte looptijden als tienjaarsrentes bewegen nauwelijks. Dat geeft rust op de markt en maakt het voor kopers iets beter voorspelbaar wat hun maandlasten zullen zijn.
Daar komt bij dat de NHG-grens in 2025 is verhoogd naar €450.000 (en zelfs €477.000 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert). Dit helpt starters en doorstromers die net buiten de Randstad zoeken, omdat ze zo toegang hebben tot lagere rentes en extra zekerheid.
Verduurzaming: belangrijk, maar vaak te duur
Naast kopen en huren staat ook verduurzaming volop in de belangstelling. Uit onderzoek blijkt dat 65% van de Nederlanders verduurzaming belangrijk vindt, maar dat hoge kosten een enorme drempel vormen.
- 29% vindt het simpelweg te duur.
- 23% heeft er geen geld voor.
- 41% schuift verduurzaming voor zich uit.
En dat terwijl goede isolatie of HR++-glas op termijn honderden euro’s per jaar kan besparen. Toch zien veel huishoudens vooral de investering, niet de terugverdientijd. Voor huiseigenaren die willen verkopen, kan verduurzaming wel degelijk lonen: een beter energielabel leidt vaak tot een hogere verkoopprijs en een snellere verkoop.
Woningbouwimpuls en nieuwe subsidies
De overheid probeert ondertussen het bouwtempo op te krikken. De zevende ronde van de Woningbouwimpuls (WBI)opent in september 2025, met een budget van €120 miljoen. Gemeenten kunnen eenvoudiger subsidie aanvragen om betaalbare projecten haalbaar te maken. Tot 2029 is er in totaal €515 miljoen beschikbaar.
Daarnaast is er de aankondiging van de Realisatiestimulans, die vanaf 2026 geldt: gemeenten krijgen €7.000 per betaalbare woning die daadwerkelijk in aanbouw wordt genomen. Het idee is dat dit de onrendabele top van projecten verkleint en gemeenten sneller doet beslissen.
Of dit genoeg is om de woningnood op te lossen, is de vraag. De maatregelen helpen, maar lossen structurele problemen zoals stikstof, bouwkosten en gebrek aan bouwlocaties niet zomaar op.
Wat betekent dit concreet voor jou?
Voor kopers: de concurrentie is terug. Zorg dat je financiële plaatje klaarstaat voordat je gaat bieden, en kijk breder dan alleen de Randstad.
Voor verkopers: de markt is gunstig. Huizen verkopen snel, en een goed energielabel of verduurzaming kan je onderhandelingspositie versterken.
Voor huurders: dankzij de Wet Betaalbare Huur krijg je meer bescherming. Controleer je woning op de WWS-punten en wees niet bang om bezwaar te maken.
Voor beleggers: reken opnieuw. Door strengere regels en hogere belastingen is rendement niet vanzelfsprekend. Investeren in verduurzaming kan het verschil maken.
Conclusie: een markt in balans zoeken
De woningmarkt in 2025 laat zien hoe complex dit speelveld is. Aan de ene kant stijgende prijzen en meer transacties, aan de andere kant regels die de huurmarkt strakker reguleren en investeerders weghouden. Gemeenten krijgen financiële steun om te bouwen, maar lopen nog steeds tegen vergunningen en hoge kosten aan. Huishoudens willen verduurzamen, maar missen vaak de middelen.
Het grote thema is balans: hoe zorgen we voor voldoende betaalbare woningen, zonder dat de bouwproductie stilvalt of investeerders afhaken? Hoe versnellen we verduurzaming, zonder dat mensen financieel vastlopen?
De komende maanden zullen cruciaal zijn. Eén ding is zeker: de woningmarkt blijft hét onderwerp van gesprek – aan de keukentafel, bij makelaars én in Den Haag.