Woning verkopen: complete uitleg van rechten, plichten en procedures

Een woning verkopen is een complex proces dat veel meer inhoudt dan alleen een verkoopprijs bepalen en een advertentie plaatsen. Als verkoper heb je te maken met juridische verplichtingen, financiële aspecten en procedurele stappen die grote gevolgen kunnen hebben voor het succes van je verkoop. Een goed begrip van je rechten en plichten als verkoper is essentieel voor een soepele overdracht.

Dit artikel is gebaseerd op informatie van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, notaris.nl en actuele praktijken in de woningverkoop.

Waarom je goed voorbereid moet zijn op de verkoop

Als verkoper bevind je je in een andere positie dan toen je zelf koper was. Je draagt nu de verantwoordelijkheid voor een correcte en volledige informatieverschaffing aan de koper. Bovendien kan de huidige woningmarkt onvoorspelbare wendingen nemen, waarbij kopers soms op het laatste moment afhaken of aanvullende eisen stellen.

Een goede voorbereiding helpt je voorkomen dat de verkoop vertraging oploopt of zelfs volledig mislukt. Dit kan je niet alleen tijd en geld kosten, maar ook leiden tot juridische problemen als je je verplichtingen als verkoper niet goed nakomt. Begin met een gratis waardebepaling van de makelaar om zo in kaart te brengen wat je woning waard is en hoe zo'n verkooptraject eruit ziet.

Het koopcontract: wie maakt het op

Zodra je een koper hebt gevonden en jullie het eens zijn over de prijs, moeten alle afspraken schriftelijk worden vastgelegd in een koopcontract. Mondelinge afspraken hebben geen juridische waarde bij woningverkoop.

Rol van de verkoopmakelaar

In de meeste regio's stelt de verkoopmakelaar het koopcontract op als onderdeel van de standaard dienstverlening. De makelaar die je woning in de verkoop heeft, beschikt over praktijkervaring en kennis van gebruikelijke clausules in jullie werkgebied. Dit heeft als voordeel dat het contract wordt afgestemd op lokale gewoonten en realistische voorwaarden.

Regionale verschillen

In bepaalde regio's is het echter verplicht dat een notaris het koopcontract opstelt. Deze verplichting is ingevoerd vanwege de complexiteit van de lokale woningmarkt en biedt extra juridische bescherming voor alle betrokken partijen. Ook in andere gebieden waar je wel de keuze hebt, kan het verstandig zijn om een notaris te betrekken bij het opstellen van het contract.

Waarom een notaris inschakelen

Het opstellen van een koopcontract door een notaris biedt verschillende voordelen. Een notaris is gespecialiseerd in de juridische aspecten van woningverkoop en staat bekend om zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid. Hij zorgt ervoor dat zowel jij als de koper voldoende juridische informatie krijgen, zodat beide partijen precies weten waar ze aan toe zijn.

Een notaris kan ook vooraf onderzoeken of er mogelijk problemen zijn die de verkoop kunnen bemoeilijken. Denk aan een niet goed afgewikkelde echtscheiding, erfenisskwesties of bodemverontreiniging. Komen deze problemen pas bij de overdracht aan het licht, dan kan dit leiden tot vertraging, extra kosten en mogelijk het afspringen van de koper.

Bescherming door tijdige inschrijving

Als een notaris het koopcontract opstelt, kan hij dit meteen inschrijven bij het Kadaster. Deze inschrijving beschermt je tegen problemen als je financiële moeilijkheden krijgt tijdens de verkoopperiode. Zelfs een kleine betalingsachterstand kan ertoe leiden dat er beslag wordt gelegd op je woning, waardoor de overdracht niet meer mogelijk is.

De bescherming geldt voor maximaal zes maanden na inschrijving. Als de overdracht binnen deze periode niet plaatsvindt, vervalt de bescherming en moet er opnieuw worden ingeschreven.

Wat moet er in het koopcontract staan

Een koopcontract bevat in ieder geval de basisgegevens zoals aan wie je het huis verkoopt, het bedrag dat de koper moet betalen en de datum waarop de overdracht plaatsvindt. Daarnaast beschrijft het contract de staat van de woning en bekende bijzonderheden.

Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen er aanvullende bepalingen worden opgenomen, zoals ontbindende voorwaarden, afspraken over een waarborgsom of regelingen betreffende wat wel en niet bij de verkoop is inbegrepen.

Informatieplicht als verkoper

Als verkoper heb je een uitgebreide informatieplicht jegens de koper. Je moet hem alles vertellen over zaken die invloed kunnen hebben op de waarde van het huis of een toekomstige verkoop in de weg kunnen staan. Deze informatieplicht gaat verder dan alleen het melden van zichtbare gebreken.

Wat moet je melden

Je bent verplicht te informeren over:

• Verborgen gebreken: Problemen die niet meteen zichtbaar zijn maar wel invloed hebben op het gebruik van de woning.
• Lasten en beperkingen: Bepalingen die het wonen of bezitten van het huis negatief kunnen beïnvloeden.
• Erfdienstbaarheden: Situaties waarbij anderen gebruik mogen maken van jouw grond of voorzieningen aan je huis.
• Kwalitatieve verplichtingen: Afspraken met buren of gemeente over wat wel en niet mag.
• Bodemverontreiniging: Als er mogelijk sprake is van vervuiling van de grond onder je woning of tuin.

Gevolgen bij verzwijging

Komt de koper er later achter dat je belangrijke informatie hebt verzwegen of onjuiste informatie hebt gegeven, dan kan hij een schadevergoeding eisen of in extreme gevallen zelfs de koop terugdraaien. Het is daarom essentieel dat je altijd volledig eerlijk bent, ook over zaken die je liever niet vertelt.

Erfpacht en bijzondere eigendomssituaties

Als je woning op erfpachtgrond staat, moet je dit duidelijk aangeven in het koopcontract. Vermeld hoeveel de jaarlijkse canon bedraagt en tot wanneer het erfpachtrecht loopt. Is de canon afgekocht, laat dan weten tot wanneer dit geldt.

Bij particuliere erfpacht, waarbij de grond eigendom is van een particulier in plaats van de gemeente, kan het voor kopers moeilijk zijn om een hypotheeklening te krijgen. Ook al heb je zelf wel een hypotheek kunnen afsluiten, de eisen kunnen inmiddels zijn aangescherpt.

Waarborgsom en bankgarantie

Net zoals jij waarschijnlijk een waarborgsom moest betalen toen je het huis kocht, kun je dit ook van de koper verlangen. Meestal gaat het om ongeveer 10 procent van de koopprijs. Deze som dient als zekerheid dat de koper zijn verplichtingen nakomt.

Als de koper niet over dit bedrag beschikt, kan hij een bankgarantie afgeven. De bank staat dan garant voor de betaling van het bedrag als dit nodig mocht zijn. Voor jou als verkoper biedt dit dezelfde zekerheid als een contante waarborgsom.

Wat hoort bij de verkoop

Maak duidelijke afspraken over wat er bij de woning hoort en wat je meeneemt. Als algemene regel geldt dat alles wat vastzit en alleen met schade los te maken is, bij de verkoop is inbegrepen. Ook zaken die duidelijk bij de woning horen, zelfs als ze zonder schade los te maken zijn, worden normaal gesproken meeverkocht.

Om misverstanden te voorkomen, kun je een lijst maken van wat je achterlaat en wat je meeneemt. Vermeld ook of bepaalde items tegen extra betaling beschikbaar zijn of dat ze zijn opgenomen in de verkoopprijs.

Ontbindende voorwaarden begrijpen

Ontbindende voorwaarden zijn officiële redenen waarom een partij een gemaakte afspraak niet hoeft na te komen. Veel verkoper denken dat deze voorwaarden alleen voor kopers gelden, maar dat is niet juist. Ook jij kunt als verkoper ontbindende voorwaarden stellen, en je hoeft niet alle voorwaarden van de koper te accepteren.

Veelvoorkomende voorwaarden

• Financieringsvoorbehoud: De meest gebruikelijke voorwaarde waarbij de koop niet doorgaat als de koper geen hypotheek kan krijgen binnen de afgesproken termijn.
• Nationale Hypotheek Garantie: Als de koper specifiek een hypotheek met NHG wil afsluiten, kan hij hiervoor een voorwaarde opnemen.
• Huisvestingsvergunning: In bepaalde gemeenten hebben kopers een vergunning nodig om in goedkopere woningen te mogen wonen.
• Bouwtechnische keuring: Vooral bij oudere woningen willen kopers vaak de koop laten afhangen van de resultaten van een bouwkundige inspectie.
• Verbouwingsplannen: Als de koper grote plannen heeft met je woning, kan hij de koop laten afhangen van het verkrijgen van de benodigde vergunningen.

Termijnen stellen

Zorg er altijd voor dat ontbindende voorwaarden gekoppeld zijn aan duidelijke termijnen. Een koper kan bijvoorbeeld een maand de tijd krijgen om zijn financiering rond te krijgen. Krijgt hij na deze periode alsnog financiële problemen, dan is dat niet jouw verantwoordelijkheid meer.

Bedenktijd voor de koper

Volgens de wet heeft elke koper drie dagen bedenktijd waarin hij zonder opgave van redenen kan afzien van de koop. Deze bedenktijd begint op de dag dat de koper een afschrift van het getekende koopcontract ontvangt en duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen.

Als verkoper heb je wettelijk geen bedenktijd, maar je kunt wel met de koper afspreken dat je ook bedenktijd krijgt. Dit moet dan expliciet in het koopcontract worden opgenomen.

Verborgen gebreken en aansprakelijkheid

Je woning moet normaal gebruikt kunnen worden door de nieuwe eigenaar. Als er verborgen gebreken zijn die dit belemmeren, kan de koper de schade op jou verhalen, tenzij hij vooraf wist van deze gebreken en er afspraken over zijn gemaakt.

Wanneer moet je gebreken melden

Je hebt een informatieplicht voor alle gebreken waarvan je weet. Bij overduidelijke gebreken die de koper zelf kan zien, heeft hij een eigen verantwoordelijkheid, maar het is toch verstandig om deze alsnog te vermelden. Dit voorkomt discussies achteraf en toont je goede trouw aan.

Onderzoeksplicht koper

De koper heeft ook een eigen onderzoeksplicht. Hij moet bijvoorbeeld bij de gemeente navragen of hij de woning mag verbouwen en wordt geacht overduidelijke gebreken zelf op te merken. Dit ontslaat jou echter niet van je eigen informatieplicht.

Erfenis en woningverkoop

Verkoop van een geërfde woning brengt extra complicaties met zich mee. Je kunt alleen een huis verkopen als je daadwerkelijk erfgenaam bent van de overleden eigenaar of als je in een testament als legataris bent aangewezen.

Erfgenaamschap vaststellen

Bij het Centraal Testamentenregister kun je nagaan of er een testament bestaat. Als er geen testament is, bepaalt de wet wie erfgenaam is. Het is belangrijk dit vooraf goed uit te zoeken, want verkoop door iemand die geen recht heeft op de woning kan juridische problemen opleveren.

Risico's voor erfgenamen

Een erfenis aanvaarden is niet zonder risico's, vooral in tijden waarin woningen moeilijk verkoopbaar kunnen zijn. Als er een hoge hypotheek op de woning staat en deze 'onder water' staat, kunnen de kosten tijdens de verkoopperiode oplopen.

Door bepaalde handelingen, zoals het (gedeeltelijk) ontruimen van de woning en waardevolle spullen meenemen, kun je de nalatenschap onbewust zuiver aanvaarden. Dit betekent dat je met je eigen vermogen aansprakelijk wordt voor alle schulden van de nalatenschap, inclusief een eventuele restschuld op de hypotheek.

Beneficiaire aanvaarding

Om deze risico's te voorkomen, kun je de nalatenschap beneficiair aanvaarden. Hierdoor ben je niet met je eigen vermogen aansprakelijk voor schulden van de overledene. Vraag hierover tijdig advies aan een notaris, voordat je begint met de afwikkeling van de nalatenschap.

Waardebepaling

Voor de erfbelasting hoef je meestal geen aparte taxatie te laten uitvoeren, maar kun je uitgaan van de WOZ-waarde van het voorgaande jaar. Vind je deze te hoog, dan kun je bij de gemeente een herzieningsverzoek indienen.

Zijn er meerdere erfgenamen en willen jullie de waarde weten voor de verdeling van de erfenis, dan moeten jullie samen beslissen hoe de waarde wordt bepaald. Soms staat in het testament hoe dit moet gebeuren.

Hypotheek en restschuld

Als je je hypotheek al hebt afgelost, controleer dan of deze ook daadwerkelijk is doorgehaald bij het Kadaster. Pas dan is je huis hypotheekvrij en kan de overdracht probleemloos plaatsvinden. Een koper zal altijd eisen dat het huis hypotheekvrij wordt opgeleverd.

Restschuld oplossen

Levert je woning niet voldoende op om de hypotheekschuld volledig af te lossen, dan heb je een restschuld. Deze kan de verkoop blokkeren, omdat de hypotheek niet kan worden doorgehaald zonder medewerking van de bank.

Mogelijke oplossingen zijn:

• Persoonlijke lening: De restschuld omzetten in een persoonlijke lening bij dezelfde bank, vaak met versnelde aflossing.
• Meenemen naar nieuwe woning: De restschuld opnemen in de hypotheek voor je nieuwe woning, waarbij dit deel niet fiscaal aftrekbaar is.
• Aanvullende financiering: Extra lening afsluiten om de restschuld af te lossen.

Schakel tijdig een notaris in om te onderzoeken welke opties er zijn. Wacht hier niet mee tot de overdachtsdatum, want als de overdracht helemaal niet door kan gaan, moet je mogelijk nog een boete betalen aan de koper. Wil je advies over een huis verkopen met restschuld, vraag dan een gratis adviesgesprek aan via de button bovenaan. AAN Makelaars heeft hier veel ervaring mee en kan je helpen de juiste keuzes te maken.

Nationale Hypotheek Garantie

Heb je een hypotheek met NHG en moet je gedwongen verkopen met een restschuld? Dan kan NHG onder bepaalde voorwaarden je restschuld later kwijtschelden. Controleer op de NHG-website welke voorwaarden hiervoor gelden.

Wanneer de koop niet doorgaat

Er zijn drie hoofdredenen waarom een verkoop niet doorgaat: de koper maakt gebruik van zijn bedenktijd, doet een beroep op ontbindende voorwaarden, of blijft in gebreke met zijn verplichtingen.

Bedenktijd en ontbindende voorwaarden

Als de koper binnen de bedenktijd afziet van de koop of terecht een beroep doet op ontbindende voorwaarden, is dit vervelend maar rechtmatig. In deze gevallen heeft hij recht op terugbetaling van eventueel gestorte bedragen.

Zorg er daarom voor dat ontbindende voorwaarden altijd gekoppeld zijn aan realistische termijnen. Een koper kan bijvoorbeeld een maand krijgen om zijn financiering rond te krijgen, maar niet onbeperkt de tijd.

Koper in gebreke

Heel anders ligt het als de koper in gebreke blijft zonder geldige reden. Dit gebeurt bijvoorbeeld als hij:

• De koopsom niet tijdig betaalt
• Niet komt opdagen voor de overdracht
• Zijn andere verplichtingen uit het koopcontract niet nakomt

In deze gevallen heb je vaak recht op een boete, mits dit in het koopcontract is afgesproken.

Waarborgsom als zekerheid

De waarborgsom of bankgarantie die de koper heeft verstrekt, dient als zekerheid voor deze situaties. Als hij terecht gebruikmaakt van bedenktijd of ontbindende voorwaarden, krijgt hij het geld terug. Blijft hij echter in gebreke, dan kan de waarborgsom worden gebruikt om de verschuldigde boete te betalen.

Formele ingebrekestelling

Om een boete te kunnen opeisen, moet je de koper formeel in gebreke stellen. Dit doe je door hem schriftelijk te wijzen op zijn tekortkoming en hem een aanvullende termijn te geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Doet hij dit niet binnen de gestelde termijn, dan kun je de boete opeisen.

Zorg ervoor dat je ingebrekestelling alle vereiste elementen bevat. Laat deze bij voorkeur controleren door een notaris om te voorkomen dat de boete later niet uitbetaald kan worden.

De rol van de notaris bij overdracht

In ons rechtssysteem regelt uitsluitend de notaris alle juridische aspecten van woningoverdrachten. Deze monopoliepositie zorgt voor rechtszekerheid en voorkomt de fraude die in andere landen zonder notarissysteem regelmatig voorkomt.

De notaris is onafhankelijk en onpartijdig en behartigt de belangen van zowel koper als verkoper. Hij verricht tientallen onderzoeken om te controleren of de overdracht rechtmatig kan plaatsvinden en lost eventuele problemen op voordat ze tot complicaties leiden.

Financiële bewaking

De notaris bewaakt ook de financiële kant van de overdracht. Hij zorgt ervoor dat alle partijen hun geld krijgen en dat de eigendomsoverdracht pas plaatsvindt als zeker is dat de koopsom wordt betaald. Dit 'gelijk oversteken' principe beschermt alle betrokkenen tegen financiële risico's.

Onderzoeken van de notaris

Voor elke overdracht voert de notaris uitgebreide onderzoeken uit, zoals:

• Kadasteronderzoek: Controle of alle gegevens van de woning kloppen en of er hypotheken of beslagen op rusten.
• Eigendomsonderzoek: Verificatie dat jij daadwerkelijk bevoegd bent om de woning te verkopen.
• Burgerlijke staat: Controle of je tussen verkoop en overdracht bent gescheiden, wat gevolgen kan hebben voor de eigendomsrechten.
• Juridische belemmeringen: Onderzoek naar eventuele voorkeursrechten, saneringsbesluiten of andere juridische obstakels.

Veelvoorkomende problemen

Regelmatig komen bij onderzoek problemen aan het licht die de overdracht kunnen blokkeren:

• Niet goed afgewikkelde echtscheiding waardoor de handtekening van de ex-partner nodig is
• Woning was nooit correct toebedeeld na overlijden van een echtgenoot
• Erfgenaam is niet bevoegd om te verkopen
• Gemeente heeft een voorkeursrecht
• Kantonrechter moet machtiging afgeven
• Bodemverontreiniging of andere milieuproblemen

Deze problemen komen vaker voor dan je zou denken. Een notaris kan ze meestal oplossen, maar heeft daar wel tijd voor nodig. Hoe eerder deze problemen worden ontdekt, hoe makkelijker en goedkoper de oplossing meestal is.

Kosten voor de verkoper

Als verkoper moet je ook bepaalde kosten betalen, hoewel dit vaak over het hoofd wordt gezien. Je betaalt logischerwijs de kosten die specifiek met de verkoop van jouw woning te maken hebben.

Typische verkoopkosten

• Doorhaling hypotheek: Kosten voor het laten doorhalen van je hypotheek bij het Kadaster.
• Aflossing krediet: Eventuele kosten voor vervroegde aflossing van leningen.
• Probleemoplossing: Kosten voor het oplossen van juridische problemen zoals erfeniskwesties of scheidingsgerelateerde zaken.
• Notariskosten: Je aandeel in extra werkzaamheden van de notaris. (normaal gesproken betaalt de koper de kosten kopen, maar er kunnen afwijkende situaties voorkomen)

Timing van betalingen

Afhankelijk van je situatie kunnen de kosten variëren. Heb je een forse overwaarde, dan ontvang je na de overdracht het saldo. Moet je bijbetalen, dan moet dit vóór de overdracht op de rekening van de notaris staan.

Wie kiest de notaris

Traditioneel bepaalt de koper welke notaris de overdracht verzorgt, maar dit is niet wettelijk vastgelegd. Voor jou als verkoper kan het voordelig zijn om zelf de notaris te kiezen, vooral als je situatie complex is.

Voordelen van eigen notariskeuze

Als je zelf de notaris kiest, kun je:

• Vooraf al veel zaken regelen
• Gebruik maken van een notaris die je situatie al kent
• Beter plannen bij complexe situaties zoals erfenissen of scheidingen
• Voorkomen dat problemen pas op het laatste moment aan het licht komen

Wanneer zelf kiezen

Het is vooral zinvol om zelf de notaris te kiezen bij:

• Erfenissituaties
• Niet volledig afgewikkelde echtscheidingen
• Complexe eigendomsstructuren
• Bekende juridische belemmeringen
• Restschuld situaties

Bespreek dit wel vooraf met de koper, want hij zal mogelijk willen onderhandelen over wie de kosten betaalt als jij de notaris kiest.

Kosten en tarieven

Notariskosten zijn niet wettelijk vastgesteld, waardoor tarieven kunnen verschillen. Het is daarom verstandig om vooraf naar de kosten te informeren en meerdere offertes op te vragen. Standaardwerkzaamheden hebben vaak een voorspelbaar tarief, maar als er veel problemen moeten worden opgelost, kunnen de kosten hoger uitvallen.

Factoren die kosten beïnvloeden

• Complexiteit van de situatie: Hoe meer problemen er moeten worden opgelost, hoe hoger de kosten.
• Timing: Problemen die pas op het laatste moment worden ontdekt, kosten meer tijd en dus meer geld.
• Spoedeisendheid: Als er onder tijdsdruk moet worden gewerkt, kan dit de kosten verhogen.
• Aantal partijen: Bij erfenissen met meerdere erfgenamen zijn er meer werkzaamheden nodig.

Kostenbesparing

Door een notaris vroeg in het proces te betrekken, bijvoorbeeld al bij het opstellen van het koopcontract, kun je vaak kosten besparen. Problemen worden dan vroegtijdig ontdekt en kunnen efficiënter worden opgelost.

De rol van makelaarskantoren

Een ervaren makelaar zoals AAN Makelaars kan je helpen bij veel aspecten van de verkoop. Van het bepalen van de juiste vraagprijs tot het onderhandelen met potentiële kopers. Een goede makelaar kent de lokale markt, weet welke documentatie nodig is en kan je adviseren over realistische voorwaarden.

Bij het opstellen van het koopcontract brengt een makelaar praktijkervaring mee en weet welke clausules gebruikelijk zijn in jullie regio. Dit kan het onderhandelingsproces versnellen en zorgen dat het contract aansluit bij wat in de praktijk haalbaar is.

Conclusie

Woning verkopen is een proces dat zorgvuldige voorbereiding en juridische kennis vereist. Van het correct informeren van kopers tot het oplossen van complexe eigendomskwesties, elke stap kan grote gevolgen hebben voor het succes van je verkoop. Door tijdig deskundige hulp in te schakelen, zoals een notaris voor juridische aspecten en een makelaar voor marktkennis, kun je veel problemen voorkomen. Een goede voorbereiding, volledig eerlijke informatieverschaffing en het begrijpen van je rechten en plichten als verkoper vormen de basis voor een succesvolle en zorgeloze woningverkoop.

• Bekijk hier online de KNB brochure woning verkopen
• Download hier de KNB brochure via notaris.nl
• Bekijk het volledige artikel woning kopen hier

Direct hulp van AAN Makelaars

Maak nu je keuze