Een woning kopen is waarschijnlijk een van de grootste financiële beslissingen in je leven. Het proces brengt veel juridische en financiële aspecten met zich mee die cruciaal zijn voor een succesvolle aankoop. Van het opstellen van een koopcontract tot de uiteindelijke overdracht, elke stap vereist zorgvuldige aandacht en de juiste kennis.
Dit artikel is mede gebaseerd op informatie van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, Notaris.nl en actuele woningmarktpraktijken. Onderaan vind je de link naar de brochure.
Het koopcontract: de basis van elke woningkoop
Het koopcontract vormt de juridische basis voor de overdracht van je toekomstige woning. In dit document staan alle afspraken die je met de verkoper hebt gemaakt vastgelegd. Vergeet je iets in het contract te zetten of staat het er niet volledig correct in, dan kan dat grote gevolgen hebben voor je rechten als koper.
Wat staat er in een koopcontract
Een koopcontract bevat essentiële informatie zoals van wie je het huis koopt, wat je moet betalen en wanneer de woning wordt overgedragen. Daarnaast beschrijft het contract de staat waarin de woning verkeert en eventuele bekende gebreken. Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen er extra bepalingen worden toegevoegd, zoals ontbindende voorwaarden of afspraken over een waarborgsom.
Het woord 'voorlopig' in 'voorlopig koopcontract' is enigszins misleidend. Alle afspraken die je maakt met de verkoper en waarvoor je tekent, zijn namelijk meteen bindend. Het contract wordt alleen 'voorlopig' genoemd omdat de woning nog niet officieel jouw eigendom is.
Hoe kom je aan een koopcontract
In de meeste regio's stelt de verkoopmakelaar het koopcontract op als onderdeel van de standaard dienstverlening. Dit gebeurt vaak door de makelaar die de woning in de verkoop heeft. In bepaalde regio's is het echter verplicht dat de notaris het koopcontract opstelt, wat extra juridische zekerheid biedt voor alle betrokken partijen.
Ook kun je ervoor kiezen om als koper een eigen notaris of aankoopmakelaar te vragen het koopcontract te laten controleren voordat je tekent. Hoewel dit niet verplicht is, is het wel verstandig om vanaf het begin betrokken te zijn bij de totstandkoming van het contract.
Je kunt er ook voor kiezen om samen met de verkoper zelf een koopcontract op te stellen. Dit lijkt een kostenbesparende optie, maar algemene voorbeelden die online te vinden zijn, passen mogelijk niet bij jouw specifieke situatie. De kans is groot dat je belangrijke voorwaarden en afspraken vergeet, wat uiteindelijk duurder kan uitpakken dan verwacht.
Waarom een notaris betrekken bij je koopcontract
Zoals eerder aangegeven maakt in de meeste gevallen de verkoopmakelaar het koopcontract op nadat de mondelinge deal is gesloten. Maar let op: In bepaalde regio's is betrokkenheid van de notaris bij het koopcontract verplicht gesteld vanwege de complexiteit van de lokale woningmarkt en de extra juridische bescherming die dit biedt.
Een probleemloze overdracht begint namelijk bij een goed koopcontract, en hiervoor is speciale juridische kennis vereist.
Voordelen van een makelaar
Een ervaren makelaar brengt uitgebreide marktkennis en praktijkervaring mee bij het opstellen van het koopcontract. Makelaars weten precies welke clausules gebruikelijk zijn in hun werkgebied en welke voorwaarden realistisch zijn om af te spreken. Door hun dagelijkse betrokkenheid bij woningtransacties kennen zij de lokale gewoonten en kunnen zij anticiperen op veel voorkomende praktische situaties.
Makelaars hebben vaak directe communicatielijnen met collega-makelaars, wat het onderhandelingsproces kan versnellen. Zij weten uit ervaring welke ontbindende voorwaarden verkopende partijen meestal accepteren en kunnen inschatten hoe lang bepaalde procedures gemiddeld duren. Deze praktijkkennis zorgt ervoor dat het koopcontract wordt afgestemd op wat realistisch haalbaar is in de huidige marktomstandigheden.
Daarnaast is het opstellen van het koopcontract door de makelaar vaak al inbegrepen in de courtage, waardoor er geen extra kosten ontstaan voor deze dienstverlening.
Voordelen van een notaris
Een notaris is onafhankelijk en onpartijdig, waardoor zowel jij als de verkoper voldoende juridische informatie krijgen. Je weet hierdoor precies waar je afspraken over maakt voordat je het contract tekent. Dit voorkomt dat je belangrijke zaken vergeet te regelen, zoals ontbindende voorwaarden of afspraken over bodemvervuiling.
De notaris kan je ook adviseren over wat je moet doen als de verkoper in gebreke blijft, en andersom. Het is belangrijk dat je in het koopcontract afspreekt wat in dat geval je rechten en plichten zijn.
Bescherming door inschrijving
Als de notaris het koopcontract opstelt, kan hij het ook meteen inschrijven bij het Kadaster. Hierdoor kan de verkoper de woning niet meer aan iemand anders verkopen. Ook word je beschermd tegen beslaglegging op de woning, wat vaker voorkomt dan je denkt. Een kleine betalingsachterstand bij een postorderbedrijf kan al genoeg zijn om problemen te veroorzaken.
Belangrijke zaken om af te spreken voor ondertekening
Voordat je je handtekening zet, zijn er verschillende aspectos die je moet begrijpen en afspreken. Deze kunnen grote invloed hebben op de waarde van de woning of een toekomstige verkoop.
Erfpacht in plaats van eigendom
Soms koop je niet het huis of de grond waarop het staat, maar het recht om het huis en de grond te gebruiken. De grond en het huis blijven dan eigendom van bijvoorbeeld de gemeente, een particulier of Staatsbosbeheer. Voor dit erfpacht betaal je jaarlijks een vergoeding, de canon genoemd.
De canon staat meestal vast voor een bepaalde periode, waarna deze kan worden aangepast. Dit betekent dat je in de toekomst te maken kunt krijgen met stijgende vaste lasten. Ook is het mogelijk dat het erfpachtrecht eindigt op een vaste datum.
Belangrijk om te weten is dat het lastig kan zijn om financiering rond te krijgen voor een woning met erfpacht. Laat je daarom vooraf goed informeren door een notaris over de erfpachtvoorwaarden en bij je bank naar de financieringsvoorwaarden.
Huisvestingsvergunning
In sommige gemeenten heb je een huisvestingsvergunning nodig om in bepaalde woningen te mogen wonen, meestal beneden een bepaalde koopsom. Zorg er dan voor dat hierover in je koopcontract een ontbindende voorwaarde staat.
Waarborgsom en bankgarantie
Je hoeft niet de hele koopsom vooraf te betalen, maar de verkoper vraagt vaak een garantie dat je uiteindelijk wel alles betaalt. Dan moet je een waarborgsom betalen, meestal ongeveer 10 procent van de koopsom. Kom je je verplichtingen niet na, dan kan de waarborgsom worden gebruikt om een boete te betalen.
Niet iedereen heeft dit percentage van de koopsom direct beschikbaar. Daarom is het vaak mogelijk om een bankgarantie af te geven. De bank staat dan voor je garant, maar als je in de problemen komt, moet je het bedrag alsnog aan de bank betalen.
Wat is inbegrepen en wat niet
Maak met de verkoper goede afspraken over wat er bij de woning hoort en wat niet. Standaard is alles wat vastzit en alleen met grote schade los te maken is, inbegrepen in de verkoopprijs. Ook alles wat echt bij de woning hoort, zelfs als het zonder schade los te maken is, is inbegrepen.
Om problemen te voorkomen, laat de verkoopmakelaar de verkopers een roerende zakenlijst invullen waarvoor koper en verkoper meestal tegelijk tekenen met de koopovereenkomst. Bij de deal moet ook duidelijk zijn of je extra moet betalen voor bepaalde dingen of dat ze zijn opgenomen in de verkoopprijs.
Ontbindende voorwaarden: je uitweg bij problemen
Ontbindende voorwaarden zijn officiële redenen waarom je een gemaakte afspraak niet hoeft na te komen. Het is belangrijk dat je deze voorwaarden al noemt bij het uitbrengen van een bod, want ook hierover moet je afspraken maken met de verkoper.
Financieringsvoorbehoud
Deze ontbindende voorwaarde wordt bijna altijd afgesproken. Er moet in staan dat de koop niet doorgaat als het je niet lukt om de hypotheek rond te krijgen voor een bepaalde datum. Ook moet het hypotheekbedrag worden vermeld. Je kunt afspreken wat je maximaal per jaar wilt betalen aan hypotheeklasten, wat de maximale rente is en om wat voor soort hypotheek het gaat.
Bouwtechnische keuring
Een bouwtechnische keuring is eigenlijk altijd een goed idee, niet alleen als je twijfelt over de staat van de woning. Je weet dan zeker waar je aan toe bent en kunt afzien van de koop als de keuring tegenvallende resultaten laat zien. Wat precies tegenvallende resultaten zijn, moet je natuurlijk afspreken met de verkoper.
Andere belangrijke voorbehouden
Andere veel voorkomende ontbindende voorwaarden zijn:
- Huisvestingsvergunning: Als een huisvestingsvergunning verplicht is, zorg dan dat je afspreekt dat de koop niet doorgaat als je geen vergunning krijgt van de gemeente.
- Nationale Hypotheek Garantie: Ben je van plan een hypotheek met NHG af te sluiten? Neem dan een bepaling op dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten.
- Wijziging woning: Heb je plannen voor ingrijpende verbouwing of wil je een onderneming runnen vanuit de woning? Dan heb je vaak toestemming van de gemeente nodig. Zorg dat je opneemt dat de koop niet doorgaat als je geen toestemming krijgt.
- Verkoop eigen woning: Heb je al een eigen huis en ben je op zoek naar iets anders? Dan is het verstandig om op te nemen dat je woning eerst moet worden verkocht, eventueel voor een minimale koopprijs. Niet alle verkoper gaan hiermee akkoord.
Bedenktijd: drie dagen om van gedachten te veranderen
Als koper heb je volgens de wet drie dagen bedenktijd. Tijdens deze periode mag je afzien van de koop zonder redenen op te geven en zonder gevolgen. Je kunt met de verkoper ook een langere bedenktijd afspreken, wat dan wel in het koopcontract moet worden opgenomen.
Hoe werkt de bedenktijd
De bedenktijd gaat in op de dag dat je een afschrift krijgt van het getekende koopcontract. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijg je het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur.
Bedenktijd benutten
Gebruikmaken van je bedenktijd is heel simpel: je laat de verkoper weten dat je afziet van de koop. Het is wel lastig om dat telefonisch te bewijzen, daarom is het verstandig de verkoper schriftelijk te informeren met een ontvangstbevestiging. Dit kan per fax, mail of zelfs via aangetekende brief.
Maak je geen gebruik van de bedenktijd of ben je te laat, dan ben je verplicht het huis te kopen, behalve als je een beroep kunt doen op een van de ontbindende voorwaarden.
Verborgen gebreken: rechten en plichten
Als je een huis koopt, moet dat normaal gebruikt kunnen worden. Zijn er verborgen gebreken, dan is het mogelijk dat je de woning niet normaal kunt gebruiken. In dat geval kun je de schade verhalen op de verkoper, behalve als je van tevoren weet welke gebreken er zijn.
Informatieplicht van de verkoper
De verkoper heeft een informatieplicht en is verplicht je te laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat zijn. Bij overduidelijke gebreken die je zelf ook meteen kunt zien, hoeft de verkoper die niet apart te noemen.
Bij verborgen gebreken is het vaak moeilijk vast te stellen of de verkoper ervan wist. Daarom is het goed om de verkoper eerst de kans te geven de schade te herstellen. Doet hij dat niet of niet goed genoeg, dan kun je proberen de schade op hem te verhalen.
Jouw onderzoeksplicht
Je hebt zelf ook een onderzoeksplicht. Je moet bijvoorbeeld bij de gemeente navragen of je de woning mag verbouwen. Ook wordt van je verwacht dat je overduidelijke gebreken zelf opmerkt en hierover afspraken maakt.
Wil je zeker weten dat je niets over het hoofd ziet? Zorg dan voor een bouwtechnische keuring waarbij ook wordt gekeken in de kruipruimte. Dit wordt niet bij elke keuring standaard gedaan.
Na de overdracht
Komen er na de overdracht nog gebreken naar boven, dan kun je daarvoor bij de verkoper aankloppen. Of de verkoper aansprakelijk is, hangt af van verschillende factoren:
- Onderzoek: Heb je zelf voldoende onderzoek gedaan? Je mag er niet vanuit gaan dat de verkoper je alles vertelt, zeker bij zichtbare gebreken.
- Verwachtingen: Misschien moet je je verwachtingen bijstellen. Een jaren dertig woning hoeft niet aan dezelfde eisen te voldoen als nieuwbouw.
- Opzet: Als duidelijk is dat de verkoper gelogen heeft over gebreken of ze heeft geprobeerd te verbergen, kun je hem aansprakelijk stellen.
Hypotheek: meer dan alleen een lening
Bij het afsluiten van een hypotheek hoor je allerlei termen die juridisch anders werken dan je misschien denkt. Zo krijg je niet een hypotheek, maar geef je er een.
Hoe werkt een hypotheek
Als je een lening afsluit om een huis te kopen, wil de bank zekerheid dat je voldoet aan je verplichtingen. Om die zekerheid te krijgen, vraagt de bank je huis als onderpand. Als je de rente en aflossing niet meer betaalt, mag de bank je huis verkopen en met de opbrengst de schuld aflossen.
Een hypotheek is dus je huis in onderpand geven om een lening af te kunnen sluiten. Je geeft een hypotheek en krijgt daar een lening voor terug. De hypotheekgever ben jij, de bank is de hypotheeknemer.
Belangrijke bepalingen in de hypotheekakte
- Recht op openbare verkoop: Als je je hypotheek niet meer betaalt, mag de bank je woning openbaar verkopen. Met de opbrengst wordt eerst de lening afgelost, waarbij de bank voorrang heeft op andere schuldeisers.
- Opstalverzekering: De bank eist vaak dat je je huis verzekert tegen brand en andere gevaren. Hierdoor heeft de bank zekerheid dat grote schade aan je huis kan worden hersteld.
- Huurbeding: Zonder toestemming van de bank mag je je woning niet verhuren. Ook mag je de huur niet voor lange tijd vooruit laten betalen. Bij openbare verkoop zou de woning dan veel minder opbrengen.
- Overlijdensrisicoverzekering: Je hypotheekbank vraagt vaak om een extra waarborg in de vorm van een levensverzekering. Dit is een extra zekerheid dat zij de lening terugkrijgen als je overlijdt.
Appartement kopen: extra aandachtspunten
Bij het kopen van een appartement koop je een appartementsrecht. Dit betekent dat je juridisch twee dingen aanschaft: een stukje mede-eigendom van het hele gebouw en het recht om je woning te gebruiken.
Splitsingsakte en reglementen
Een appartementsrecht ontstaat door splitsing in appartementsrechten. De notaris maakt een splitsingsakte op met een tekening waarop de grenzen tussen de verschillende appartementen en gemeenschappelijke ruimten duidelijk worden aangegeven.
Het reglement van splitsing bevat gedragsregels voor eigenaren en bewoners. Voor gemeenschappelijke ruimtes zoals gangen, trappen en dakterrassen bevat het reglement gebruiksbepalingen. Ook de verplichte financiële bijdrage in gemeenschappelijke kosten staat hierin beschreven.
Het huishoudelijk reglement beschrijft aanvullende gedrags- en gebruiksregels. Een eigenaar of huurder die zich niet aan de afspraken houdt, kan na waarschuwingen zelfs de toegang tot zijn eigen flat worden ontzegd.
Vereniging van Eigenaren
Iedere appartementseigenaar wordt verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het doel is het behartigen van gemeenschappelijke belangen. De vereniging bestaat uit een bestuur en een ledenvergadering en is verplicht een reservefonds bij te houden voor toekomstige onderhoudskosten.
Servicekosten
De term 'servicekosten' wordt voor verschillende zaken gebruikt. Het is handig na te vragen wat daaronder wordt verstaan bij het appartement dat je wilt kopen. Soms is bijvoorbeeld verwarming gemeenschappelijk en betalen alle eigenaren mee aan stookkosten. Andere vaste posten zijn verzekering van het gebouw en schoonmaakkosten.
Nieuwbouw: andere regels en procedures
Bij nieuwbouw gaan veel zaken net iets anders. Je koopt de woning 'vrij op naam' en betaalt geen notariskosten voor de overdracht. De koopsom betaal je voor de grond, voor de bouw betaal je een aanneemsom. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je btw.
Koop- en aannemingsovereenkomst
Bij nieuwbouw krijg je te maken met een gecombineerde koop- en aannemingsovereenkomst. De aannemingsovereenkomst is nodig omdat je grond koopt en daarnaast de aannemer opdracht geeft om daarop een huis te bouwen.
Betaling in termijnen
Voor bestaande woningen betaal je in één keer de koopsom. Bij nieuwbouw betaal je meestal in termijnen, elke keer als de bouw een stukje verder is. Tot oplevering moet je soms bouwrente betalen aan de aannemer.
Garantieregelingen
Het kan gebeuren dat de aannemer failliet gaat. Om hiertegen beschermd te zijn, zijn er speciale garantie- en waarborgregelingen. Let erop dat je alleen een overeenkomst tekent als daar een garantiecertificaat bij zit van een betrouwbare organisatie.
5%-regeling
Bij nieuwbouw geldt altijd de 5%-regeling. Je stort 5 procent van de aanneemsom op een depotrekening bij de notaris. De aannemer krijgt dit geld pas als het huis volgens afspraak en zonder gebreken is opgeleverd. Let er wel op dat je binnen drie maanden na oplevering aan de notaris doorgeeft of hij het geld langer moet vasthouden.
Samen kopen: afspraken maken met je partner
Als je een huis koopt met je partner, is het verstandig afspraken te maken in een samenlevingscontract of partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden.
Bij einde relatie
Maak afspraken over hoe de inboedel wordt verdeeld als jullie uit elkaar gaan, wie welk deel van de hypotheek betaalt en hoeveel vermogen je zelf had ingelegd.
Bij overlijden
Volgens de wet gaat de woning bij overlijden automatisch naar de overblijvende partner, maar dit geldt alleen voor gehuwden of mensen met een geregistreerd partnerschap. Ga je samenwonen, dan moet je in een samenlevingscontract of testament laten opnemen dat de woning naar de overblijvende partner gaat.
Levensverzekering
Het kan verstandig zijn om een levensverzekering met overlijdensuitkering af te sluiten. Bij een hypotheeklening is dit vaak zelfs verplicht. Belangrijk is wie de uitkering krijgt en of er erfbelasting over moet worden betaald.
Overdracht en kosten: de finale stap
Het koopcontract is getekend, de bedenktijd voorbij en de ontbindende voorwaarden niet nodig gebleken? Dan moet de woning nog officieel worden overgedragen. Hiervoor ga je naar de notaris.
Het overdrachtsproces
Bij de overdracht teken je de leveringsakte en de hypotheekakte. Daarna zorgt de notaris dat een afschrift van de leveringsakte wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Ook je hypotheekakte wordt geregistreerd. Iedereen kan dan zien dat je de nieuwe eigenaar bent.
Kosten koper
Als je een huis koopt, betaal je niet alleen de koopprijs maar ook kosten om het huis op je naam te zetten. Vaak wordt gezegd dat de 'kosten koper' ongeveer 10 procent bedragen, maar het grootste deel betaal je via de notaris, niet aan de notaris.
- Kadasterkosten: Voor het inschrijven van aktes en onderzoeken van de notaris.
- Notariskosten: Voor de werkzaamheden van de notaris. Er zijn geen vaste tarieven, dus vraag van tevoren naar de kosten.
- Overdrachtsbelasting: Bij bestaande woningen betaal je overdrachtsbelasting, bij nieuwbouw btw.
- Zakelijke lasten: Rioolrecht, OZB, waterschapslasten of erfpachtcanon vanaf het moment dat je eigenaar wordt.
Wanneer betalen
Op de nota van de notaris staat welke bedragen je krijgt en moet betalen. Is het eindbedrag negatief, dan moet je ruim voor de overdracht overmaken op de rekening van de notaris. Is het geld niet op tijd binnen, dan gaat de overdracht niet door.
Wie betaalt wat
Wie de kosten betaalt, spreek je af in het koopcontract. Meestal betaal je alle notariskosten die horen bij de overdracht, maar soms betaalt de verkoper een deel hiervan. Dit komt bijna altijd voor bij nieuwbouw en steeds vaker bij bestaande woningen.
De rol van een makelaarskantoor
Een aankoopmakelaar kan je helpen bij het hele proces van woning kopen. Van het zoeken naar geschikte woningen tot het onderhandelen over de prijs en voorwaarden. Een ervaren makelaar kent de lokale markt, kan je adviseren over realistische biedingen en helpt bij het opstellen van het koopcontract.
Veel mensen denken dat ze geld besparen door geen makelaar in te schakelen, maar een makelaar kan juist voorkomen dat je kostbare fouten maakt. Zij weten welke vragen je moet stellen, welke voorwaarden belangrijk zijn en kunnen onderhandelen namens jou.
Waarom via de notaris
In ons land regelt de notaris alle juridische zaken rond de overdracht als enige die dat mag doen. Daardoor weten alle partijen zeker waar ze aan toe zijn. In andere landen moeten kopers dure verzekeringen afsluiten om eventuele problemen achteraf op te lossen.
De notaris is onafhankelijk en onpartijdig en kijkt naar de belangen van zowel koper als verkoper. Hij doet allerlei onderzoeken naar je achtergrond en die van de verkoper. Als er iets niet in orde is, trapt hij op de rem en zorgt meestal dat problemen meteen worden opgelost.
De notaris bewaakt ook de financiële kant van de overdracht en zorgt dat de bank en verkoper hun geld krijgen. De koopsom wordt pas betaald als zeker is dat je eigenaar wordt van de woning.
Conclusie
Een woning kopen is een complex proces met veel juridische en financiële aspecten. Van het opstellen van een deugdelijk koopcontract tot het regelen van de juiste ontbindende voorwaarden, elke stap vereist zorgvuldige aandacht. Een goede voorbereiding, het inschakelen van deskundigen zoals een makelaar, notaris en aankoopmakelaar, en het begrijpen van je rechten en plichten zijn essentieel voor een succesvolle woningaankoop. Door alle aspecten goed door te nemen en de juiste afspraken te maken, leg je de basis voor een zorgeloze eigenwoningervaring.
- KNB: Bekijk hier de woning kopen brochure online
- Notaris: Download hier de brochure via notaris.nl
- Bekijk het volledige artikel woning verkopen hier
