Woonoppervlakte Afwijkingen - Verantwoordelijkheden en Oplossingen | AAN Makelaars
aanmakelaars
07/12/2025
4 min
0

Woonoppervlakte Afwijkingen: Verantwoordelijkheden en Oplossingen

07/12/2025
4 min
0

Woonoppervlakte Afwijkingen: Verantwoordelijkheden en Problemen

Afwijkingen in woonoppervlakte zijn een veelvoorkomend probleem in de vastgoedmarkt. De woonoppervlakte, officieel GO-wonen genoemd, bepaalt grotendeels de waarde van een woning. Referentiewoningen worden gebruikt om verkoopprijzen te vergelijken, waarbij GO-wonen en het perceel een grote rol spelen. Het is daarom logisch dat makelaars een duidelijk beeld moeten hebben van de oppervlaktes van woningen die zij verkopen.


Veel voorkomende problemen met woonoppervlakte

Voorbeelden uit de praktijk

Voorbeeld 1: Identieke woningen met verschillende opgegeven oppervlaktes Een woning die exact hetzelfde is als de buurwoning, wordt op internet plots 9 m² groter vermeld. Dit roept vragen op over de betrouwbaarheid van de opgegeven cijfers.

Voorbeeld 2: Historische afwijkingen Een woning die jaren geleden werd aangekocht met een opgegeven oppervlakte van 140 m² in de brochure, blijkt bij herverkoop opeens 12 m² kleiner te zijn volgens nieuwe metingen.

Voorbeeld 3: Verschil tussen gemeente en werkelijkheid Bij de gemeente (BAG) staat een woning geregistreerd voor 175 m², maar het meetrapport toont aan dat de werkelijke woonoppervlakte slechts 147 m² bedraagt.


Oorzaken van afwijkingen

Historische meetmethoden

In het verleden werd er met meerdere maten gemeten en waren de getallen bij gemeenten regelmatig incorrect. Veel woningen die enkele jaren geleden werden verkocht, wijken af van de huidige standaarden. Deze informatie is vaak nog terug te vinden op internet en in makelaarsystemen.

Misleidende praktijken uit het verleden

Vroeger werd het woonoppervlak soms "bewust" iets hoger aangehouden om woningen interessanter te maken, omdat zoekers vaak vanaf een bepaald aantal vierkante meters gaan zoeken (bijvoorbeeld vanaf 100 m²).

Gemeentelijke registratie

Het grote verschil ontstaat door de uniforme manier van meten die nu wordt gehanteerd. Gemeenten meten woningen niet op en gebruiken andere methoden voor het bepalen van vierkante meters. Vaak rekenen zij alles mee, inclusief garages die geen woonoppervlakte zijn. Daarnaast zijn uitbouwingen soms niet aangepast in de gemeentelijke registratie.


Huidige meetstandaarden

NEN 2580 norm

Er bestaat tegenwoordig de NEN 2580 norm waaraan makelaars verplicht zijn zich te houden bij het opmeten. Deze meetinstructie is eenduidig en voorkomt misstanden, mits de makelaar zich er correct aan houdt.

Belangrijke meetregels

  • Alles onder de 1,50 meter hoogte telt niet mee
  • Uitsparingen zoals trapgaten worden volgens nieuwe regels behandeld
  • Zolderruimtes zonder vaste trap tellen niet mee als woonoppervlakte
  • Garages en bijgebouwen vallen buiten de woonoppervlakte

En zo zijn er nog een aantal standaarden waar de makelaar (of inmeter) rekening mee moet houden. De tijd van schatten is voorbij, het correct vermelden van de GO-wonen is verplicht.


Verantwoordelijkheden en aansprakelijkheid

Aansprakelijkheid van de makelaar

De makelaar behoort de woning altijd op te meten of op te laten meten door een gespecialiseerd bedrijf. De aansprakelijkheid voor onjuiste weergave van woonoppervlaktes ligt in beginsel bij de makelaar. Afhankelijk van samenwerking met externe meetbedrijven kan de aansprakelijkheid zijn verlegd naar het bedrijf dat in opdracht van de makelaar de woning opmeet.

Meetrapporten

Gespecialiseerde meetbedrijven leveren (meestal een totaalpakket van foto's, video en plattegronden) een meetrapport waarin alle afmetingen en oppervlaktes staan vermeld. Bij twijfel over oppervlaktes is het verstandig om naar dit meetrapport te vragen.

Problematische uitsluitingsclausules

Sommige makelaars proberen zich in te dekken door in de koopovereenkomst een clausule op te nemen waarin wordt aangegeven dat de woning niet exact is opgemeten en eventuele schade voor rekening van de koper komt. Deze clausules houden in de praktijk bij de rechter doorgaans geen stand.


Financiële gevolgen

Schade vaststellen

Wanneer de woonoppervlakte afwijkt van de werkelijkheid, blijkt in rechtszaken de geleden schade vaak moeilijk vast te stellen. Dit betekent echter niet dat er geen schade is geleden.

Rekenvoorbeeld

Een verschil van 10 m² woonoppervlakte bij een vierkante meterprijs van €3.500 levert een waardeverschil van €35.000 op. Dit moet worden teruggerekend naar de datum van koop en geïndexeerd over de periode, maar de berekening is complexer dan het lijkt.

Huidige woningmarkt

Ook in de huidige woningmarkt waarbij prijzen enorm zijn gestegen, kan er sprake zijn van financiële schade ondanks dat de woning in waarde is gestegen.


Praktische tips

Voor kopers

  • Vraag altijd naar het meetrapport bij twijfel over oppervlaktes
  • Wees alert op uitsluitingsclausules in de koopovereenkomst
  • Overweeg een aankoopmakelaar in te schakelen voor controle
  • Laat bij twijfel de woning nameten door een onafhankelijke partij

Voor verkopers

  • Zorg voor een correct meetrapport voordat de woning op de markt komt
  • Werk samen met makelaars die standaard laten opmeten
  • Gebruik geen geschatte oppervlaktes maar exacte metingen


Kadaster versus woonoppervlakte

Veelgemaakte fout

Veel mensen denken dat woonoppervlakte uit het kadaster wordt gehaald. Dit is onjuist. Het kadaster geeft alleen informatie over de perceelsgrootte, niet over de woonoppervlakte van het gebouw.

Perceelsoppervlakte

In de meeste gevallen klopt de perceelsgrootte uit het kadaster exact. Kleine afwijkingen leiden doorgaans niet tot verrekeningen tussen partijen, zoals meestal ook vermeld staat in de koopovereenkomst. Wel komt het voor dat er een extra mandelig perceel toebehoort aan het verkochte.


Hoe de juiste oppervlakte vaststellen?

De enige betrouwbare methode

Meten is de enige manier om de woonoppervlakte correct vast te stellen. Dit betekent daadwerkelijk opmeten en vastleggen op een meetstaat, waarvan de gegevens worden vermeld in een meetrapport.

Kwaliteit van externe meetbedrijven

Tegenwoordig laten makelaars woningen vaak door externe partijen opmeten. Het is echter de vraag of die inmeter altijd op de juiste manier meet en de correcte afmetingen vermeldt. Laat ik erbij vermelden dat waarschijnlijk de inmeter hierin nooit bewust fouten maakt, of het aantal vierkante meters woonoppervlakte wat hoger op papier zet. Toch blijft kwaliteitscontrole belangrijk.


Note van de makelaar/taxateur

Afwijking van de woonoppervlakte zoals tegenwoordig omschreven als GO-wonen blijft een hekel punt waar nogal eens wat (kleine) foutjes in worden gemaakt. Dat geldt overigens niet alleen voor de makelaar en inmeter, maar ook taxateurs kunnen (al dan niet door de verkeerde manier van meten) afwijken van de werkelijke NEN-2580 norm. Als verkoper moet je hier scherp op zijn want je wilt geen onjuiste voorstelling van de zaken doen, en als koper wil je teruggerekend niet minder waar voor geld krijgen. In de praktijk zul je een paar vierkante meter waarschijnlijk niet missen. Maar een verschil van 10 m2 bij een m2 prijs van 3500 euro is toch 35000 euro, en dan is het opeens erg veel geld.

De meeste fouten worden gemaakt bij het opmeten van zolders en bovenste etages, hier zijn speciale richtlijnen voor opgesteld in de meetinstructie NEN-2580. Toch is het niet altijd voor iedereen duidelijk hoe bepaalde zaken geïnterpreteerd moeten worden. Dit is overigens ook een van de vragen die meestal tijdens het assesment taxateurs worden gesteld. Dat zegt genoeg over het belang van het juist toepassen van de meetinstructies.


Conclusie

Transparantie en nauwkeurigheid bij het opmeten van woningen zijn essentieel voor een eerlijke vastgoedmarkt. De NEN 2580 norm biedt het kader voor correcte metingen, maar de uitvoering moet wel zorgvuldig gebeuren. Verkoopmakelaars die hun werk goed doen en standaard de woning opmeten of op laten opmeten, voorkomen problemen en zorgen voor vertrouwen bij alle betrokken partijen.

Voor zowel kopers als verkopers geldt: voorkom problemen door te werken met een goede makelaar of andere professionele partijen die de zaak goed voor elkaar hebben en altijd een correct meetrapport kunnen overleggen. Ook wel Uniforme Meetstaat genoemd.

AAN Makelaars laat de te verkopen woning opmeten, en zorgt hiermee voor een uniforme meetstaat. Hiermee is transparantie voor zowel verkoper als potentiële kopers gewaarborgd.


Direct hulp van AAN Makelaars?

Maak je keuze!


Reacties
Categorieën