Wanneer is een huis definitief verkocht?
Je huis staat in de verkoop. Na een paar bezichtigingen is er een deal gesloten en de makelaar maakt de koopovereenkomst op. Je ziet termen voorbijkomen als ‘ontbindende voorwaarden’ en ‘bedenktijd’. Wat houdt dat eigenlijk in? Na het ondertekenen van de koopovereenkomst is je woning toch gewoon verkocht? Of kan het ook nog misgaan?
Bedenktijd
In 2003 is ingevoerd dat een (consument)koper van een woning recht heeft op een bedenktijd wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Tijdens de bedenktijd mag de koper kosteloos de koop van de woning ontbinden. Hierdoor wordt voorkomen dat kopers overhaaste beslissingen nemen en dan vastzitten aan een woning. Voor verkopers is geen wettelijke bedenktijd vastgelegd, mocht je dit wel willen, dan kan dit altijd in overleg met de koper. Dit moet dan wel in de koopovereenkomst worden vastgelegd.
Wanneer begint de bedenktijd?
Maakt het uit hoe laat de koopovereenkomst wordt getekend? Nee, dat maakt niet uit. De bedenktijd gaat van start op de dag nadat het contract door beide partijen is ondertekend én aan de koper ‘ter hand is gesteld’. In de ontvangstbevestiging van de koopovereenkomst (vaak de laatste pagina van de koopovereenkomst) wordt vastgelegd wanneer de bedenktijd ingaat. Denk er dus als koper aan dat je de getekende overeenkomst hebt ontvangen, dat kan ook digitaal.
Wanneer eindigt de bedenktijd?
De bedenktijd duurt 3 dagen, waarvan minimaal 2 dagen niet in het weekend vallen en geen officieel erkende feestdag zijn. De bedenktijd loopt dus altijd af op een werkdag, want het mag niet eindigen in het weekend of op een feestdag.
Wanneer een koopovereenkomst op een donderdag door beide partijen is ondertekend en aan de koper ter hand is gesteld, begint de bedenktijd op vrijdag. De derde dag is een zondag, maar dan kan de bedenktijd niet eindigen. De bedenktijd loopt dan tot de eerste werkdag daarna, dus tot en met maandag (als dat geen algemeen erkende feestdag is). In onderstaand schema hebben we het allemaal op een rijtje gezet.
Ter hand gesteld
Getekende koopovereenkomst en aan koper overhandigt op:
- Maandag eindigt om 23:59 uur op: Donderdag
- Dinsdag eindigt om 23:59 uur op: Vrijdag
- Woensdag eindigt om 23:59 uur op: Maandag
- Donderdag eindigt om 23:59 uur op: Maandag
- Vrijdag eindigt om 23:59 uur op: Dinsdag
- Zaterdag eindigt om 23:59 uur op: Dinsdag
- Zondag eindigt om 23:59 uur op: Woensdag
Ontbindende voorwaarden
Na 3 werkdagen die geen officieel erkende feestdag zijn, is de bedenktijd afgelopen. Kan de koper nu nog onder de koop uitkomen? Ja, dat kan als de koper je woning heeft gekocht met een voorbehoud, bijvoorbeeld onder voorbehoud van financiering (ontbinden als de financiering niet rondkomt), onder voorbehoud van een bouwkundige keuring (niet meer dan een x bedrag direct noodzakelijk achterstallig onderhoud) of onder voorbehoud van verkoop van de eigen woning (ontbinden als de woning van de koper niet verkocht wordt). De ontbindende voorwaarde van financiering is heel gangbaar, het kost even tijd om een hypotheek te regelen. Hier wordt meestal 4-6 weken voor gerekend.
Wanneer de termijnen voor alle ontbindende voorwaarden zijn verstreken, is de woning definitief verkocht. Zijn er geen ontbindende voorwaarden? Dan is de woning na de bedenktijd definitief verkocht.
Anders is dit dus bij de ontbindende voorwaarden waarbij de koper onder voorwaarden de koop kan ontbinden. Denk aan een bouwkundige keuring die na het verstrijken van de bedenktijd plaats vindt en waarvoor een bedrag van 7000 euro is opgenomen. Komen de herstelkosten boven die 7000 euro? Dan kan de koper de koop ontbinden. Op welke wijze dat moet worden gedaan staat in de koopovereenkomst vermeld. In de praktijk zie je vaak dat partijen alsnog tot een nieuwe deal komen waarbij verkoper meestal een beetje water bij de wijn doet. Dit moet wel goed worden vastgelegd om naderhand discussie te voorkomen.
Onder voorbehoud van verkoop eigen woning komt weinig voor in een verkopersmarkt, en de meeste verkopers zitten hier helemaal niet op te wachten. Vooral wanneer er meerdere bieders in het spel zijn is de keuze snel gemaakt voor iemand die minder "eisen" stelt.
Makelaar AAN het woord
Veel verkopers vinden de wettelijke bedenktijd van 3 dagen spannend en zijn blij dat deze verstreken zijn. Ik kan ze gerust stellen, er wordt nagenoeg geen beroep gedaan op het ontbinden van de koop binnen de wettelijke bedenktijd. Dat heeft er ook mee te maken dat er een voortraject heeft plaatsgevonden, de kopers hebben de woning bekeken of zelfs meerdere keren bekeken, er is onderhandeld over de prijs en voorwaarden, er is soms een aankoopmakelaar bij betrokken, de gegevens zijn uitgewisseld en de koopovereenkomst opgesteld. partijen hebben de stukken ter controle ontvangen waarna er kan worden getekend.
Zoals je wel begrijpt wordt dit niet allemaal in 1 dag gedaan, van impulsieve aankoop is dan meestal ook geen sprake. Er is van tevoren door alle partijen goed over nagedacht voordat er wordt getekend. Dus verkopers, maak je geen zorgen.
Conclusie
Afhankelijk van hetgeen is afgesproken als ontbindende voorwaarden gecombineerd met de wettelijke bedenktijd geeft aan wanneer een woning definitief is verkocht. Zorg ervoor dat je aan de voorwaarden voldoet, dat gelt zowel voor koper als verkoper. Het is verstandig om de koopovereenkomst goed door te nemen en vragen te stellen wanneer je iets niet begrijpt. Gebruik ook de verplichte toelichting bij de koopivereenkomst, deze toelichting legt uit wat de artikelen in de koopovereenkomst betekenen.
Dit artikel is geschreven door Meindert Zomer, sinds 2010 register makelaar en taxateur. Als eigenaar van AAN Makelaars helpt hij dagelijks mensen in Zwolle en omgeving bij aankoop, verkoop en taxatie van hun woning.
