Waarom wordt een huis in Zwolle niet verkocht? | Oorzaken & oplossingen
Je huis staat te koop in Zwolle, maar het wordt niet verkocht, wat nu?
Je woning staat te koop in Zwolle, maar er gebeurt minder dan je had verwacht. Weinig bezichtigingen, geen biedingen, of wel kijkers maar geen vervolg. Dat roept vragen op. Ligt het aan de markt? Aan de woning? Of gebeurt er iets anders dat je niet direct ziet?
In de praktijk zijn er zelden “toevallige” redenen waarom een woning niet verkoopt. Vrijwel altijd is het een combinatie van factoren die samen maken dat kopers afhaken of niet eens reageren. Juist in een stad als Zwolle, waar veel beweging is op de woningmarkt, valt een stilstaande verkoop extra op.
In dit artikel lees je de meest voorkomende oorzaken waarom woningen in Zwolle niet verkocht worden en vooral: wat je eraan kunt doen.
1. De vraagprijs sluit niet aan bij de huidige markt
De meest voorkomende reden dat een woning niet verkoopt, is een vraagprijs die niet aansluit bij wat kopers op dit moment bereid zijn te betalen. Dat betekent niet per se dat de prijs “te hoog” is, maar vaak dat de prijs niet logisch voeltin vergelijking met andere woningen die kopers bekijken.
Veel verkopers baseren hun prijs op:
- wat de buren kregen,
- een waardeschatting van maanden geleden,
- of hun eigen investering en gevoel.
- Kopers kijken anders. Zij vergelijken jouw woning met:
- recente verkopen in dezelfde straat of wijk,
- vergelijkbare woningen die wél snel verkocht zijn,
- en wat zij krijgen voor hun geld elders in Zwolle.
Als die vergelijking niet klopt, schuift jouw woning automatisch naar de achtergrond. Natuurlijk laten de statistieken wel zien dat je woning wordt bekeken, maar niemand hapt toe. Zorg dus voor een strategische vraagprijs die enigzins in verhouding staat met hetgeen kopers ervoor krijgen.
Wanneer er een soortgelijke woning in de straat voor € 400.000,- te koop staat (en onder voorbehoud is verkocht), terwijl jij € 450.000, vraagt, willen geïnteresseerden hier (in hun hoofd) een logische verklaring voor. Wanneer die er niet is klikken ze (voorlopig) verder. Onderschat de échte woningzoekenden niet, die leven op Funda en weten exact wat er te koop staat, wat er is verkocht en wat daarvan de bedragen zijn.
2. De presentatie overtuigt niet genoeg
In Zwolle zoeken veel kopers online. De eerste selectie wordt vrijwel altijd gemaakt op basis van foto’s, plattegronden en de eerste indruk van de advertentie. Als die niet klopt, komt er simpelweg geen bezichtiging.
Veel woningen blijven liggen door:
- foto’s die te donker of te rommelig zijn,
- onlogische volgorde in de presentatie,
- teksten die veel zeggen maar weinig uitleggen,
- of een verhaal dat niet aansluit bij de doelgroep.
Een woning kan inhoudelijk prima zijn, maar als de presentatie niet laat zien hoe het voelt om daar te wonen, haakt een koper af voordat hij contact opneemt. De eerste foto is hiervan een bepalende factor, een huis waar een grote boom voor staat waar je de gevel nauwelijks kunt zien heeft weinig klikwaarde. Zelfs de tuin met achterstallig onderhoud van de buren kan een negatieve afleiding geven. Misschien klinkt het ver gezocht, maar de eerste indruk is toch echt bepalend.
3. Te weinig zichtbaarheid op de juiste plekken
Niet elke woning krijgt automatisch voldoende aandacht. In Zwolle zijn er periodes en wijken waarin het aanbod groot is. Als jouw woning daarin niet opvalt, wordt hij letterlijk voorbij gescrold.
Veel verkopers denken dat Funda alleen voldoende is. In werkelijkheid draait het om:
- hoe vaak je woning wordt bekeken,
- hoe lang bezoekers blijven,
- en of jouw woning ook buiten de standaard platforms zichtbaar is.
Wanneer een woning weinig online interactie krijgt, zien potentiële kopers hem simpelweg niet als “interessant” of “actief”. Funda is het grootste woningplatform met de meeste bezoekers in Nederland, daar kun je niet omheen. De meeste woningzoekers starten hier, natuurlijk zijn er veel websites die dezelfde presentatie gedeeltelijk over nemen.
Wanneer je op woningen zoekt kom je maar zelden makelaarswebsites hoog in de zoekresultaten tegen, en dat is wat je als verkoper juist wél wilt zien. Hiervoor worden soms woningwebsites voor gelanceerd die de straatnaam inclusief huisnummer als url hebben. Wanneer mensen zoeken op adres, staat die woning meestal op de eerste 3 plekken van Google. MAAR: Een woningzoeker zoekt niet op adres, die zoek op een eengezinswoning met vrij uitzicht, of een jaren '30 woning in Wipstrik. Zoek dus een makelaar in Zwolle die ook naast Funda goed zichtbaar is.
4. De eerste weken zijn niet goed benut
De eerste weken na publicatie zijn cruciaal. In die fase kijken actieve woningzoekers het meest kritisch en vergelijken zij alles wat nieuw online komt.
Als in die periode:
- de prijs net niet klopt,
- de presentatie nog niet scherp is,
- of de doelgroep niet goed wordt aangesproken,
dan ontstaat er al snel een beeld van “dit huis staat er al even”. Dat beeld is lastig te corrigeren, zelfs als je later aanpassingen doet. In de statistieken zien je vaak een enorme piek wanneer een woning nieuw op de markt komt. Binnen 3 dagen zakt het enorm in, dat is overigens ook het geval op Social Media (Vluchtige content). Dus wanneer ik dat goed analyseer, moeten de aanvragen zo snel mogelijk binnenkomen na het online zichtbaar zijn van je woning. Heb je de eerste week te weinig of geen aanvragen, dan weet je eigenlijk wel dat je de eerste slag is gemist. Daarom is die presentatie in combinatie met de strategische vraagprijs ook zo belangrijk.
Als makelaar in Zwolle zie ik regelmatig dat woningen na 3 maanden opnieuw (als nieuw) op Funda worden gepresenteerd. Maar woningzoekers bevinden zich dagelijks op Funda en die maak je niets wijs. Wanneer een woning te lang te koop staat, komt er als het ware een negatieve sfeer omheen te hangen, dat moet je voorkomen. Ik noem dat woningen die "besmet" zijn. Ze hebben eerder op de markt gestaan en zijn niet verkocht, daar is een reden voor.
5. De woning spreekt niet de juiste doelgroep aan
Niet elke woning is geschikt voor iedereen. Toch worden veel woningen te algemeen gepresenteerd, waardoor niemand zich echt aangesproken voelt.
In Zwolle zie je duidelijke verschillen per wijk:
- starters zoeken iets anders dan gezinnen,
- doorstromers kijken anders dan investeerders,
- en kopers in bijvoorbeeld Wipstrik, Assendorp of Stadshagen hebben elk hun eigen verwachtingen.
Als de woning niet wordt gepositioneerd voor de juiste doelgroep, blijft de interesse oppervlakkig. Dit is altijd een lastige omdat de doelgroep ook breed kan zijn. Tijdens een verkoopgesprek richt ik me altijd op de doelgroep. Voor wie zou deze woning geschikt zijn, en welke zaken vinden ze belangrijk. Zo is een gelijkvloersappartement op de 4e verdieping geschikt voor ouderen wanneer er een lift aanwezig is, ontbreekt die lift dan krijgt het direct een andere doelgroep.
Vraag jezelf eens af waarom jij destijds de woning hebt gekocht, en zou het niet kunnen zijn dat de doelgroep (die jij bijvoorbeeld 10 jaar geleden was), nu ook de doelgroep is waar je je op zou kunnen richten? Welk gevoel had je destijds bij de woning, en waarom was dit juist het huis waar je voor koos. Neem dit mee in je presentatie.
6. Te weinig uitleg over de omgeving en context
Kopers kopen niet alleen een huis, maar ook de plek eromheen. Toch ontbreekt in veel advertenties duidelijke uitleg over:
- de straat,
- de wijk,
- de dagelijkse leefomgeving,
- en waarom mensen hier graag wonen.
Zeker voor mensen die niet uit Zwolle komen, is dit essentieel. Zonder context voelt een woning losstaand en minder aantrekkelijk. Details maken soms het verschil, die buurtsuper om de hoek, de gezellige jaarlijkse buurtfeesten, het park aan het einde van de straat, de gezinssamenstellingen, de rust en ruimte enz...
Kopers willen weten waarom je hier zo fijn woont, en natuurlijk ook waarom je weggaat. Hier kun je meer over uitleggen in de presentatie, ik moet erbij zeggen dat mensen vooral visueel zijn ingesteld en als eerste naar de foto's kijken waarbij meestal de plattegronden ook even worden bekeken. De tekst komt later en maakt pas een verschil wanneer er twijfel is over de wijk, buurt of straat.
Wat kun je doen als je woning in Zwolle niet verkoopt?
Het goede nieuws: een woning die niet verkoopt, is zelden “onschendbaar”. In vrijwel alle gevallen zijn er concrete verbeterpunten.
Dat begint niet met zomaar de prijs verlagen, maar met:
- een eerlijke analyse van de huidige positionering,
- inzicht in hoe kopers jouw woning daadwerkelijk zien,
- en een plan dat past bij de Zwolse markt van dit moment.
Soms zit de oplossing in de prijs, soms in de presentatie, soms in het verhaal en vaak in de combinatie. Wanneer de prijs en hetgeen je ervoor krijgt wat betreft gevoel niet in balans is, wordt er geen afspraak voor bezichtiging gemaakt of een bod gedaan. En dat is zonde en had je kunnen voorkomen door het direct goed te doen.
Een frisse, onafhankelijke blik maakt het verschil
Wat vaak ontbreekt, is een onafhankelijke analyse zonder verkooppraatje. Iemand die niet alleen kijkt naar cijfers, maar ook naar:
- hoe jouw woning zich verhoudt tot vergelijkbare woningen,
- waarom andere huizen wel verkocht worden,
- en waar potentiële kopers afhaken.
Juist dat inzicht maakt het verschil tussen blijven wachten en daadwerkelijk verkopen. Dus voordat je er een vraagprijs aanhangt is het slim om jezelf af te vragen wat de concurrentie is, wat zijn de vraagprijzen voor bijbehorende woonoppervlaktes, percelen, ligging en modernisering. Daar is ook het energielabel bij gekomen. Een energielabel A spreekt veel meer mensen aan dan een energielabel D. Dat klinkt logisch, maar zelfs nadat een woning extra is verduurzaamd wordt er soms geen nieuw energielabel aangevraagd, hierdoor blijft het oudere lagere label het uitgangspunt voor kopers wanneer ze vergelijken.
Wil je een second-opinion? Stuur me dan even een bericht zodat ik met je mee kan kijken.
Makelaar AAN het woord
Niet voor niets luidt het spreekwoord: De eerste klap is een daalder waard! Dat geldt ook voor een huis: De eerste indruk is het halve werk! Een huis kopen is gevoel, en dat begint vaak bij de eerste foto. Wanneer die niet aanspreekt word je in eerste instantie overgeslagen, ook wanneer er weinig aanbod is. Het is soms lastig in te schatten, maar de meest voorkomende reden is dat de prijs niet in verhouding staat tot hetgeen je als koper krijgt. Voor instapklare woningen zijn mensen bereid om veel geld te betalen, voor woningen waar veel aan moet gebeuren wordt het een rekensom, dat moet je als verkoper zien te voorkomen.
Je wilt dat "woningzoekers" de website in worden gezogen, enthousiast raken van de foto's en zo snel mogelijk een afspraak voor bezichtiging maken. Je zou verwachten dat mensen rationeel beslissen, maar de meeste mensen beslissen op gevoel, en als je gevoelg aangeeft dat de verhouding tussen vraagprijs en hetgeen je ervoor krijgt teveel afwijkt, en je ook nog eens extra moet investeren in moderniseren of achterstallig onderhoud, haakt je interesse af. Dat is iets heel menselijks en logisch te verklaren.
In een tijd waarin de woningen als warme broodjes over de toonbank vliegen worden mensen gedwongen minder kritisch te zijn, maar ook dat kent z'n grenzen. Vaak wordt er dan verder gekeken of gewacht op de volgende woning. Een gemiste kans wanneer je jouw huis juist wilt verkopen. Psychologisch gezien moet ook de koper een soort van goede deal sluiten, de koop logisch kunnen verklaren omdat nou eenmaal iedereen in hun omgeving daar ook een mening over heeft.
Niemand wil een huis kopen waarvan je familie en vrienden zegt: Zou je dat nou wel doen, daar moet enorm veel aan gebeuren en die vraagprijs is veel te hoog. Hiermee heb je als verkoper ook direct het antwoord op de vraag waarom je huis niet wordt verkocht. Sommige zaken kun je niet veranderen zoals locatie en uitstraling, op de rest heb je wel invloed.
Conclusie
Een woning die niet verkocht wordt, zegt zelden iets over de kwaliteit van het huis. Het zegt vooral iets over hoe de woning nu in de markt staat. De verhouding tussen prijs en hetgeen je ervoor krijgt is hier vaak een grote boosdoener. Daarnaast is een huis kopen gevoel, dat wordt nog weleens onderschat. Vooral in een tijd waar veel woningen snel worden verkocht komt gemakzucht om de hoek kijken. Daar moeten de kopers maar doorheen kijken, maar helaas, dat kunnen de meesten niet. En als de resultaten tegenvallen zit je vaak met je handen in het haar en slaat de twijfel toe. Dus via wie je ook je huis verkoopt, doe het in één keer goed. Veel succes!