Torenhoge belasting op verkoopwinst huizen in de maak?
De discussie over een forse belasting op verkoopwinst bij woningen blijft in beweging. Moet er echt een significant deel van de overwaarde afgedragen worden aan de staat? En wat betekent dat voor starters, doorstromers en het vertrouwen in de huizenmarkt? Dit artikel verkent dit vraagstuk kritisch en genuanceerd.
Een pijnpunt of oplossing?
Economen stellen met enige regelmaat voor om een deel van de verkoopwinst te belasten. Een prominent voorstel is een heffing van maar liefst vijftig procent over de winst bij verkoop van een eigen woning. Hiervoor zou als tegenwicht de inkomstenbelasting omlaag gaan. Daarmee hopen voorstanders het koopproces eerlijker te maken. Zij wijzen erop dat mensen die direct werken en belasting betalen op hun inkomen soms meer worden belast dan wie via huizetransacties winst maakt.
Tegelijkertijd klinkt kritiek, onder meer vanuit belangenorganisaties voor bouw en vastgoed. Zij waarschuwen dat zo’n heffing geen oplossing biedt voor het woningtekort en juist investeerders afschrikt. Zo blijven belangrijke bouwprojecten mogelijk achterwege.
Waarom is het controversieel?
De kern van de kritiek is tweeledig. Ten eerste kan een hoge belasting op verkoopwinst ontmoedigend werken. Een huis is voor veel mensen meer dan een dak boven het hoofd: het is ook een langetermijninvestering in zekerheid en toekomst. Wanneer bij verkoop een flink deel van de winst verloren gaat aan belasting, kan dat de bereidheid om te kopen of te verbouwen verminderen.
Ten tweede wijst men op de complexiteit en het risico op ontwijkgedrag. Nederlanders zijn vindingrijk en een belasting van zulke omvang kan leiden tot fiscale constructies en ondoorzichtige transacties. Ook rijst de vraag: biedt de overheid bij waardedaling compensatie? In de praktijk is dat nauwelijks aan de orde.
Doorstroming: een andere sleutel
Een minder belichte, maar veelbelovende aanpak draait om het verkoopproces zelf. Het voorstel: laat woningeigenaren hun huis ‘open voor interesse’ zetten. Hierdoor kan er op een laagdrempelige manier geïnventariseerd worden hoeveel animo er is, zonder formele verkoopverplichtingen.
Dat neemt onzekerheid weg bij huiseigenaren die niet direct een nieuwe woning hebben gevonden. Ze krijgen inzichten in de mogelijke opbrengst en kunnen het verkooptraject flexibel inzetten. Uiteraard vraagt dit om heldere regels, bijvoorbeeld over hoe vaak een woning op die manier wordt aangeboden, om schijnaanbod te voorkomen.
Wat betekent dit voor de beleidsvorming?
Beleid dat de woningmarkt structureel verbetert staat of valt met genuanceerde oplossingen. Een zware belasting op verkoopwinst lijkt wellicht rechtvaardig, maar de effecten kunnen ongewenst zijn: rem op investering, ondoorzichtige handel, en een afgenomen koopbereidheid. Daarnaast is het huidige systeem geen “one size fits all”: niet iedereen profiteert van overwaarde en niet iedereen kan dat geld even flexibel inzetten.
Daarom pleiten experts voor integrale maatregelen waarmee de capaciteit om te kopen, door te stromen en te investeren behouden blijft. Denk aan fiscale prikkels voor investeerders, die kunnen helpen nieuwbouw te stimuleren en de woningmarkt te verrijken in plaats van te ontmoedigen.
Een toekomstgericht alternatief
Een alternatief is om de woningmarkt te versterken via een combinatie van maatregelen:
- Transparantie in verkoopprocessen: innovatieve modellen zoals ‘open voor interesse’ wekken vertrouwen en maken de markt toegankelijker.
- Gerichte belastingmaatregelen: waarbij overwaarde niet zomaar belast wordt, maar wellicht alleen bij extra hoge winst of zonder investeringen in verbetering.
- Stimulans voor nieuwbouw en verduurzaming: investeringen in nieuwbouw kunnen goedkoper of fiscaal aantrekkelijker worden gemaakt, waardoor aanbod groeit.
- Bescherming van koopkracht: eventuele extra belastingdruk wordt gecompenseerd via verlaging van andere lasten, zoals voorgesteld bij het vijftig procents model.
Makelaar AAN het woord
Wanneer de plannen om belasting te gaan heffen op de verkoopwinst bij het verkopen van je huis of overwaarde die in de woning zit doorgaan zijn de rapen gaar. Waar te snel aan voorbij wordt gegaan zijn de ondernemers. Veel ZZP'ers en kleine ondernemers hebben een pensioengat of zelfs helemaal geen pensioen opgebouwd. Een veel gehoorde uitspraak van zelfstandigen is: Mijn huis is mijn pensioen! Het is voor deze doelgroep extra zuur wanneer een groot deel van het gespaarde geld (in het huis) naar de belastingdienst gaat.
Daarnaast kun je stellen dat het oneerlijk is wanneer iemand die z'n levenlang zuinig is geweest, zelfs extra heeft afgelost wordt gestraft voor z'n goede gedrag. Ik voorspel dat er nog heel wat water door de zee gaat voordat dit soort plannen tot uitvoering komen. Of heb ik het mis?
Voel je vrij om op dit artikel te reageren, maar houd het wel netjes en respectvol.
Conclusie
Torenhoge belasting op verkoopwinst klinkt aantrekkelijk als oplossing voor de woningmarkt. Maar als je de effecten goed bekijkt, blijkt dat het risico’s met zich meebrengt: verminderde investeringsbereidheid, complexe ontwijkconstructies en een vertrouwenstekort. Beter is een meer gebalanceerde benadering. Denk aan nieuwe verkoopmodellen, slimme fiscale prikkels, en stimulering van bouw en doorstroming. Zo wordt de woningmarkt robuuster zonder onnodige blokkades voor koopkracht en ambitie.