Straussplein 45 Zwolle Holtenbroek: Een appartement met potentie

Straussplein 45 in Holtenbroek is vandaag (11-10-2025) "Woning van de Dag" in Zwolle. Volgens Funda kwamen er vandaag 10 nieuwe woningen online, maar wij zoomen in op deze woning omdat ze qua prijs, oppervlakte en staat van onderhoud precies laat zien hoe de Zwolse appartementenmarkt zich ontwikkelt nu de markt iets afkoelt.

Nieuwe woningen vandaag op Funda

• Goudplevierstraat 192 – € 599.000 – 150 m² – 5 kamers
• Ambonstraat 27 – € 560.000 – 136 m² – 6 kamers
• Aureliavlinder 22 – € 365.000 – 98 m² – 3 kamers
• Verfmolen 4 – € 750.000 – 174 m² – 5 kamers
• Thorbeckegracht 5 B – € 450.000 – 72 m² – 3 kamers
• Cichoreimolen 29 – € 495.000 – 126 m² – 4 kamers
• Willemsvaart 13 – € 550.000 – 128 m² – 5 kamers
• Nachtegaalstraat 45 – € 369.000 – 81 m² – 4 kamers
• Prins Alexanderstraat 34 – € 425.000 – 82 m² – 5 kamers
• Straussplein 45 – € 215.000 – 53 m² – 3 kamers

Kenmerken

• Wijk: Holtenbroek IV
• Vraagprijs: € 215.000 k.k.
• Woonoppervlakte: 53 m²
• Perceel: n.v.t. (appartement)
• Bouwjaar: 1977
• Energielabel: C
• Bijzonderheden: hoekappartement met balkon, berging op begane grond, blokverwarming, VvE € 196,74 + € 60 voorschot stookkosten

Analyse

Wat me direct opviel was de prijs en de woonoppervlakte. En dan te bedenken dat een gemiddelde eengezinswoning met 2 lagen en 100 m2 gebruiksoppervlakte wonen in 2016 rond de 2 ton lag. De tijden zijn flink veranderd, ik ben benieuwd hoe dit zich ontwikkeld nu de woningmarkt een klein beetje af begint koelen.

Voor € 215.000 biedt dit appartement een woonoppervlak van 53 m² en een gunstige ligging op de vijfde verdieping met veel lichtinval. Wie het complex kent, weet dat je hier binnen vijf minuten op de fiets in het centrum bent, en even snel richting Stadshagen of het Zwarte Water fietst.

De woning staat leeg en is gedateerd. Dat betekent dat een koper rekening moet houden met moderniseringskosten, maar het biedt ook ruimte voor eigen inrichting en meerwaarde. Een ingestyled interieur zou de verkoopkansen vergroten, maar de vraagprijs is daar ook naar gezet.

De indeling is praktisch voor één- of tweepersoonshuishoudens. Het hoekappartement biedt veel daglicht, een ruim balkon en een eigen berging. De blokverwarming maakt het comfortabel, al zijn de stookkosten niet individueel regelbaar.

Energielabel en vergelijking

Met energielabel C scoort deze woning gemiddeld voor een complex uit 1977. Vergelijkbare woningen uit dezelfde periode in Holtenbroek hebben vaak label C of D. Een extra stap naar label B is mogelijk door isolatie van de gevel en vervanging van de boiler door een energiezuiniger systeem.

Prijsstelling en vergelijking

• Vraagprijs € 215.000
• 53 m² = circa € 4.057 per m²

De vraagprijs van Straussplein 45 bedraagt € 215.000 voor 53 m² woonoppervlakte. Dat komt neer op ongeveer € 4.057 per vierkante meter. Daarmee valt de woning gunstig in de markt, zeker als we kijken naar vergelijkbare appartementen in dezelfde buurt.

Zo staat Obrechtstraat 173 in Holtenbroek te koop voor € 219.000. Dat appartement heeft een woonoppervlakte van 45 m² en energielabel D, wat neerkomt op ongeveer € 4.866 per m². Iets verderop in hetzelfde complex staat Straussplein 51 te koop voor € 249.000, met 54 m² woonruimte en label C. Dit appartement staat inmiddels onder bod. Ook Straussplein 37, eveneens met 53 m² en label C, staat onder bod met een vraagprijs van € 255.000.

Vergeleken met deze drie woningen is Straussplein 45 dus duidelijk concurrerend geprijsd. De lagere prijs biedt ruimte voor modernisering zonder dat de totale investering uit de pas loopt met de buurt. Zeker voor starters of beleggers die op zoek zijn naar een goed gelegen appartement met groeipotentie is dit een interessant aanbod.

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk.
Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.

De buurt & wijk

Holtenbroek IV ligt ten noorden van het centrum van Zwolle en biedt veel groen, speelruimtes en voorzieningen. Winkelcentrum Holtenbroek ligt op loopafstand en het Zwarte Water met de jachthaven biedt ontspanning vlakbij huis. De wijk is breed opgezet met veel bomen en ruime straten. Voor forenzen is de ligging ideaal dankzij de nabijheid van de A28 en de fietsroutes richting binnenstad en universiteitscampus Windesheim.

De wijk is de afgelopen jaren zichtbaar opgeknapt met nieuwe appartementen en meer variatie in bewoners. Het blijft een wijk met betaalbare woningen en praktische ligging.

Voor- en Nadelen

Pluspunten

• Gunstige prijs per m²
• Veel licht door hoekligging
• Ruim balkon en eigen berging
• Centrale ligging dicht bij centrum en winkelcentrum
• Parkeerplaatsen achter het complex
• Energielabel C

Minpunten

• Gedateerde staat van onderhoud
• Leeg en zonder inrichting
• Geen individuele verwarming
• Donkere keuken zonder raam
• Gezamenlijke verwarming (blokverwarming)
• Parkeerplaatsen zijn snel vol
• VvE bijdrage relatief hoog in verhouding tot woonoppervlakte

Gemoderniseerd en ingericht - impressie

Ik heb er even een impressie van gemaakt zodat duidelijk is wat de mogelijkheden zijn, en dat valt niet tegen lijkt me. Je ziet dat alles erin past en de lichte kleuren de woning iets groter doen lijken. Koper: Doe er je voordeel mee!

Conclusie & Advies

Straussplein 45 in Zwolle laat goed zien hoe de Zwolse appartementenmarkt zich momenteel beweegt. Voor een scherpe prijs van € 215.000 krijg je een hoekappartement met balkon, berging en energielabel C, op een locatie die zowel praktisch als centraal is. De woning is verouderd en vraagt om modernisering, maar dat opent juist kansen voor wie met een frisse blik kijkt naar potentie en toekomstwaarde.

De ligging in Holtenbroek IV blijft aantrekkelijk: rustig, groen en toch dicht bij het centrum, het Zwarte Water en uitvalswegen. Qua prijs per vierkante meter zit dit appartement aan de onderkant van de markt, terwijl de vergelijkbare woningen in dezelfde straat al richting de € 250.000 gaan. Dat maakt het een interessant instapmodel voor starters die zelf willen opknappen of voor beleggers die een betaalbaar appartement zoeken in een goed verhuurbare wijk.

Samengevat: een woning met potentie, gunstig geprijsd, op een strategische locatie — maar wel met werk aan de winkel. Met een nieuwe vloer, frisse keuken en wat sfeer kan Straussplein 45 zich moeiteloos meten met de appartementen die nu al onder bod staan.

Een huis kopen blijft tenslotte meer dan cijfers alleen.
Voelt dit als jouw plek? Dan is een bezichtiging de volgende stap.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle ben ik zeer bekend met dit complex, en heb er meerdere woning verkocht, aangekocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Zwolle waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Waar je op moet letten bij het kopen van een appartement

Het kopen van een appartement is anders dan het kopen van een eengezinswoning. Je koopt namelijk niet alleen de woning zelf, maar ook een aandeel in het hele gebouw en de gezamenlijke voorzieningen. Dat maakt het extra belangrijk om goed te kijken naar de volgende punten:

De Vereniging van Eigenaren (VvE)

De VvE regelt het onderhoud, de verzekeringen en de financiën van het gebouw. Let op:

• Hoeveel bedraagt de maandelijkse bijdrage?
• Is er een gezond reservefonds voor toekomstig onderhoud?
• Is er een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) aanwezig?
• Hoe actief is de VvE – worden er vergaderingen gehouden en notulen bijgehouden?

Een goed functionerende VvE voorkomt onverwachte kosten en geeft rust.

Onderhoud en toekomstig werk

Bekijk de staat van het gebouw:

• Dak, gevels, galerijen en liften kunnen grote onderhoudsposten zijn.
• Vraag naar geplande werkzaamheden of lopende projecten.
• Controleer of er recent onderhoud is uitgevoerd of juist uitgesteld.

Bij achterstallig onderhoud kunnen de bijdragen de komende jaren flink stijgen.

Verwarming en energiekosten

Veel appartementen hebben net als Straussplein soms blokverwarming of een gedeelde voorziening.
Let op:

• Hoe worden de kosten verdeeld?
• Kun je zelf je verbruik beïnvloeden?
• Wat is het energielabel en zijn er mogelijkheden tot verbetering (bijv. isolatie, HR-glas)?

Eigendom en rechten

Controleer altijd:

• Of je volledig eigendom koopt of erfpacht.
• Wat precies bij het appartement hoort (berging, parkeerplaats, balkon).
• Of er gebruiksbeperkingen zijn in het huishoudelijk reglement (bijvoorbeeld over verhuur of huisdieren).

Geluidsisolatie en wooncomfort

Appartementen kunnen gehorig zijn. Let bij een bezichtiging op:

• Contactgeluiden via vloeren of muren.
• De positie van het appartement (hoek, tussenverdieping, bovenste etage).
• Ventilatie en daglichttoetreding.

Parkeren en bereikbaarheid

• Is er een vaste parkeerplaats of alleen openbaar parkeren?
• Zijn er laadpalen in de buurt?
• Hoe is de ligging t.o.v. winkels, ov en centrum?

Financiële haalbaarheid

Naast de aankoopprijs komen er maandelijkse lasten bij:

• VvE-bijdrage
• Voorschot stookkosten
• Eventuele erfpachtcanon
• Toekomstige onderhoudsreserves

Laat deze meenemen in je hypotheekberekening voor een realistisch beeld van je maandlasten.

Bouwkundige staat

Ook al is het bij een appartement meestal niet gebruikelijk een bouwkundige keuring uit te laten voeren, toch is het belangrijk de bouwkundige staat van het appartement en het gebouw te kennen. Schakel een Zwolse aannemer of bouwkundig expert in wanneer je ergens over twijfelt.

Koop met je verstand

Een appartement koop je niet alleen met je hoofd, maar ook met je verstand.
Een scherp oog voor onderhoud, de financiële gezondheid van de VvE en de toekomstwaarde voorkomt verrassingen achteraf.

Wil je weten waar je precies op moet letten bij een appartement in Zwolle?
Een AAN Makelaar in Zwolle kijkt graag met je mee: helder, deskundig en onafhankelijk. >> Plan een afspraak!

Disclaimer: Dit "Woning van de Dag" artikel over Straussplein 45 is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. De woning wordt verkocht door Ten Hag Makelaars in Zwolle. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeeldingen zijn impressies en geen officiële verkoop- of styling foto's. Neem voor vragen gerust contact met ons op.