Stenendijk 5 Hasselt trok vandaag mijn aandacht toen ik er langsliep. Ik vroeg me direct af of het 2 woningen waren, maar op de plattegrond is te zien dat het om 1 vrijstaande woning gaat terwijl het gedeelte aan de zijkant tegen de buren aangebouwd is, maar dat mag de pret niet drukken. Het object een geschakelde woning noemen doet ook geen recht aan het huis. Laten we eerst even de kenmerken noemen:

Kenmerken Stenendijk 5 Hasselt

• Adres: Stenendijk 5 Hasselt
• Buurt: Hasselt Dedemsvaart-Zuid
• Vraagprijs: € 725.000 k.k.
• Type woning: Vrijstaande woning (eengezinswoning)
• Bouwjaar: 1870
• Woonoppervlakte: 180 m²
• Perceeloppervlakte: 454 m²
• Aantal woonlagen: 2
• Aantal kamers: 6 (waarvan 5 slaapkamers)
• Badkamer voorzieningen: Dubbele wastafel, ligbad, douche, toilet, vloerverwarming, wastafelmeubel
• Separaat toilet: 1
• Extra: kelder (4,50 m breed x 1,50 m lang), vaste kasten, bedstee
• Energielabel: D: Isolatie: Dakisolatie, dubbel glas
• Verwarming & Warm water: Cv-ketel, houtkachel, gedeeltelijke vloerverwarming
• Cv-ketel: Intergas, bouwjaar 2009, eigendom
• Tuin: Tuin rondom, aangelegd, meerdere terrassen
• Ligging: Aan rustige weg, buiten bebouwde kom, landelijk gelegen, open ligging, vrij uitzicht
• Bijgebouwen: Vrijstaande houten berging
• Monumentale ligging direct onder de molen van Hasselt
• Karakteristieke gevel in herenhuisstijl
• Royale woonkamer met rondom lichtinval en uitzicht over weilanden
• Ruime keuken met landelijke uitstraling en 5-pits gasstel
• Eerste verdieping met 5 slaapkamers en 2 dakkapellen
• Klassieke details zoals bedstee en houten accenten

Analyse

Wat me direct opviel was de omgeving, en met name de directe omgeving aan de rand van het industrieterrein in Hasselt. Dat werd nog eens bevestigd door de video die hier een goed beeld van geeft. Ik zal niet zeggen dat je niet naast een industrieterrein moet gaan wonen, maar doe op z'n minst goed onderzoek naar de naastgelegen bedrijven. M'n aandacht werd ook getrokken naar de letters LPG op de gevel van een bedrijfshal. Dat moet je op z'n minst scherp houden. Naast de charmante uitstraling en de molen als buren is het dus zaak om het bestemmingsplan te raadplegen, en de toekomstige verwachtingen helder te krijgen. Dat gezegd hebbende gaan we verder met de woning en de tuin.

Wanneer we verder kijken zien we dat de landelijke stijl is doorgetrokken in de keuken, en sommige authentieke details zijn bewaard gebleven. Dat trekt de aandacht van kopers die op zoek zijn naar een vintage feel & look. Voor anderen kan het juist “te oud” aanvoelen en kiezen liever voor een moderne stijl. Voor elk wat wils zou ik zeggen.

Ik heb het vermoeden dat deze woning “vroeger” uit 2 woning bestond, dat zie je niet alleen aan de structuur van de daken, maar ook aan de dikke (scheidingsmuur) binnenmuren binnen. Vaak wordt het daardoor wat hokkerig, maar is zoals ik kan zien bij deze woning niet het geval. De indeling is slim aangepast, maar moet je in de praktijk ervaren. Dat is bij dit soort woningen extra belangrijk dus schakel een aankoopmakelaar in om gezeur te voorkomen. Wij houden ons AANbevolen!

Oppervlaktes & indeling

De gebruiksoppervlakte wonen is volgens opgave 180 m2 wat flink is en gezien de plattegronden waarschijnlijk correct is. Soms is een meetrapport handig, maar deze wordt in dit geval niet aangeboden. Vroeger waren dit soort huizen kleiner waarmee nogeens bevestigd wordt dat het waarschijnlijk 2 woningen zijn geweest.

Het perceel is 454m2 wat op zich prima is, normaal gesproken hoort bij vrijstaande woningen een perceel van minimaal 500 m2, maar dat is vaker niet het geval. Bij deze woning is het acceptabel omdat de zijkant aan de buren vast zit, vandaar dat ik het in het begin over "geschakeld" had. Je kunt dus niet rondom (buitenkant) de woning lopen. De tuin met bestrating aan de achterzijde is daar wat kleiner. Aan de voorkant loopt waarschijnlijk een strook van de gemeente. Onderzoek dit voordat je een bod doet en inderhandeling gaat, of maak een voorbehoud.

Zorg dat je meer informatie ontvangt dan de gebruikelijk vragenlijst van de verkoopmakelaar. Eigenlijk wil je bij zo'n object alle informatie tot je beschikking hebben. Vragen zoals: Hoe zit het met de grond aan de voorzijde?  Wanneer is het één woning geworden? Welke aannemer is erbij betrokken geweest? Hoe zit het met de constructie? En wat zijn de gevolgen voor (toekomstige) scheurvorming. Vooral omdat ook de muur die waarschijnlijk tussen de keuken en woonkamer aanwezig was, inmiddels is verwijderd. Het is ook aannemelijk dat er een kamer-ensuite aanwezig is geweest.

Dit is wat je als koper wilt weten voordat je een bod doet. Deze historische gegevens maakt onderdeel uit van de woning. Daarnaast is een bouwkundige keuring bij dit soort objecten aanbevolen. Ik heb een luik naar de kruipruimte gezien, dus ook onder de vloer kijken hoort er gewoon bij. Hiermee voldoe je ook grotendeels aan de onderzoekplicht wanneer er achteraf toch sprake is van onvoorziene gebreken.

Historische transactiedata

Wanneer ik naar de historie van deze woning kijk valt me op dat de woning in 1997 en 2014 is verkocht. Toen lagen de prijzen nog een stuk lager. Wanneer ik naar de geïndexeerde koopsommen kijk kom ik tot de conclusie dat je als koper ook deze informatie wilt voordat je koopt. De geïndexeerd prijs is fors, maar kan door investeringen en verbeteringen acceptabel zijn. Het vergelijken van dit soort woningen vergt een gedegen onderzoek waarvoor de door Funda aangegeven vergelijkbare woningen niet geschikt zijn.

Dus wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis en historische koopsommen van ditunieke object in Hasselt, of vergelijkbare woningen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.

Leuk detail:

In de presentatie van 2012/2014 werd de volgende omschrijving gehanteerd:

Wonen in een prachtig in stijl gemoderniseerde molenaarswoning. Direct gesitueerd naast de monumentale molen "De Zwaluw" op unieke stand aan het begin van de historische Stenendijk. In het Rijksmonumentenregister staat deze informatie bij nummer 7 geregistreerd: Molen de Zwaluw. Hoge achtkante bovenkruier op bakstenen onderstuk, zonder stelling en roeden. Nummer 5 geeft geen resultaten, maar dat wil niet zeggen dat er geen beperkingen zijn. Vraag het de makelaar, en doe hier onderzoek naar.

Locatie op de dijk

Als je op zoek bent naar een woning met karakter en geschiedenis, dan is Stenendijk 5 in Hasselt een bijzonder object. Deze woning staat op een van de meest unieke plekken in Nederland: de laatste gemetselde zeewering die nog bestaat. Direct naast korenmolen De Zwaluw uit 1857, met uitzicht over het water en onderdeel van een historische dijk met rijksmonumentale status. Het klinkt als een droom, en dat is het voor veel mensen ook. Toch brengt deze bijzondere locatie waarschijnlijk specifieke aandachtspunten met zich mee waar je als koper goed op moet letten.

De historische context van de Stenendijk

De Stenendijk dateert uit de tijd dat Hasselt zich moest beschermen tegen het wassende water van de voormalige Zuiderzee. Deze monumentale dijk van ruim een kilometer lang is beschermd als rijksmonument met een rijke geschiedenis. De woningen die erop staan zijn gebouwd in verschillende perioden. De naburige woning op nummer 2 stamt uit 1872 en nummer 4 uit 1900. Het exacte bouwjaar van nummer 5 zou je bij het kadaster kunnen opvragen, maar gezien de buurpanden is een datering tussen 1870 en 1900 waarschijnlijk.

De authentieke uitstraling en de locatie direct naast molen De Zwaluw geven de woning enorm veel karakter. Bij een woning van vermoedelijk 125 tot 155 jaar oud, gebouwd in een tijd waarin andere normen golden dan nu, zijn er wel specifieke aandachtspunten om op te letten.

Fundering: absoluut laten onderzoeken

Bij elke oude woning is de fundering cruciaal, maar bij een woning op een historische dijk nog meer. Woningen uit de late negentiende eeuw zijn doorgaans gefundeerd op houten palen. De dijk zelf heeft tussen 2022 en 2023 een grote versterking ondergaan voor 5 miljoen euro, waarbij 1700 damwandplanken zijn geplaatst om de waterveiligheid te garanderen.

Het is belangrijk om te onderzoeken of en hoe deze dijkversterking invloed heeft gehad op de woning. Ook zou je moeten nagaan of er in het verleden verzakkingen zijn geweest. Laat dit absoluut controleren door een specialist die ervaring heeft met historische panden op dijken. Scheuren in gevels, scheve kozijnen of deuren die niet goed sluiten kunnen wijzen op funderingsproblemen. Een grondige bouwkundige keuring met specifieke aandacht voor de fundering is bij deze aankoop geen luxe maar noodzaak.

Ligging in beschermd gebied

De Stenendijk ligt volledig in een Natura 2000-gebied, wat betekent dat er strenge natuurbeschermingsregels gelden. De dijk zelf is een rijksmonument. Of de woning zelf ook monumentenstatus heeft, zou je moeten navragen bij de gemeente Zwartewaterland. De ruimte tussen de dijk en de huizen is op sommige plaatsen erg beperkt.

Dit kan gevolgen hebben voor verbouwingsplannen. Wil je uitbreiden, een schuur plaatsen of de tuin aanpassen? Informeer vooraf bij de gemeente wat wel en niet mag, en vraag naar het bestemmingsplan. Bij een monumentale woning of locatie kunnen er extra beperkingen gelden voor het plaatsen van bijvoorbeeld dubbelglas of het veranderen van de gevel.

Energieprestatie: reken op kosten

Bij woningen uit de late negentiende eeuw is de energieprestatie doorgaans een aandachtspunt. Deze huizen zijn gebouwd zonder moderne isolatienormen. De muren zijn vaak massief metselwerk zonder spouw, en oorspronkelijke kozijnen hebben meestal enkele beglazing. Het exacte energielabel van deze woning kun je opvragen, maar reken erop dat er waarschijnlijk forse investeringen nodig zijn om de woning energiezuiniger te maken.

Isoleren kan uitdagend zijn bij dit type woning. Spouwmuurisolatie is geen optie bij massieve muren, dus je zou moeten kiezen voor binnen- of buitenisolatie. Beide opties zijn kostbaar. Bij buitenisolatie moet je mogelijk rekening houden met beperkingen vanwege de monumentale omgeving. Binnenisolatie betekent verlies van woonoppervlak.

Vocht en waterbeheer

Wonen op een dijk naast het water brengt mogelijk extra risico's met zich mee waar het vocht betreft. Hoewel de dijkversterking van 2022-2023 de waterveiligheid heeft verbeterd, is het verstandig om tijdens de bezichtiging en keuring extra aandacht te besteden aan vochtproblematiek. Controleer kelders of kruipruimtes en de onderzijde van muren op vochtplekken.

Laat ook controleren hoe de afwatering rond de woning werkt. Bij een woning van deze leeftijd op deze locatie is dit een belangrijk praktisch aandachtspunt.

Installaties: vraag om inspectie

Zoals bij de meeste woningen uit de negentiende eeuw, zijn de elektrische installatie en leidingen waarschijnlijk niet origineel maar wel vaak gedateerd. Oude loden waterleidingen kwamen destijds veel voor en moeten vervangen worden. Ook de elektrische bedrading kan verouderd zijn en niet meer voldoen aan huidige veiligheidsnormen. Vraag tijdens de keuring specifiek naar de staat van de installaties en reken erop dat je hier mogelijk fors in moet investeren.

De unieke voordelen

Ondanks alle aandachtspunten zijn er natuurlijk ook enorme voordelen aan deze locatie. Je woont op een van de meest bijzondere plekken van Hasselt, direct naast de iconische molen De Zwaluw met uitzicht over het water. De Stenendijk is een populaire wandel- en fietsroute met jaarlijks evenementen zoals de Koningsloop. De woning heeft met 200 vierkante meter woonoppervlakte en een perceel van 454 vierkante meter flink wat ruimte. De authentieke uitstraling en rijke geschiedenis geven een karakter dat je in nieuwbouw niet vindt.

Doe grondig onderzoek voordat je koopt

Stenendijk 5 is geen doorsnee woning. Het is waarschijnlijk een stukje levende geschiedenis op een unieke locatie. Ga daarom extra goed voorbereid de aankoop in:

Essentiële stappen:

• Check of de woning monumentenstatus heeft, ook al is dat niet direct te vinden
• Informeer naar het bestemmingsplan en bouwmogelijkheden
• Laat een uitgebreide bouwkundige keuring uitvoeren door iemand met ervaring in historische panden
• Vraag specifiek aandacht voor fundering, vochtproblematiek en installaties
• Vraag documentatie op over eventuele eerdere restauraties of funderingsherstel
• Check of er effecten zijn geweest van de dijkversterking 2022-2023
• Bereken niet alleen de aankoopprijs maar ook noodzakelijke investeringen

Voor de juiste koper kan deze woning een pareltje zijn. Als je houdt van karakter, geschiedenis en een unieke locatie, en je bent bereid om de nodige zorg en investering in het huis te steken, dan kan Stenendijk 5 precies zijn wat je zoekt. Maar ga wel goed geïnformeerd en met open ogen de aankoop tegemoet.

Voor- en nadelen op een rij van Stenendijk 5 Hasselt

Let op dat wat voor de één voordeel is, voor de ander een nadeel is. In dit overzicht vind je een logische indeling om je niet alleen te informeren, maar ook bewust te maken van de charme, mogelijkheden en zeker ook de onmogelijkheden. De interpretatie van deze opsomming kan voor iedereen verschillend zijn en kunnen geen enkele rechten aan worden ontleend. Vraag voor de exacte documentatie de verkopend makelaar.

Voordelen

Unieke locatie en uitzicht

• Iconische ligging direct naast monumentale molen De Zwaluw (1857)
• Vrij uitzicht over uitgestrekte weilanden en water
• Landelijk wonen op laatste gemetselde zeewering van Nederland
• Aan rustige weg, buiten bebouwde kom met open ligging
• Loopafstand tot historisch centrum Hasselt
• 15 minuten rijden naar Zwolle

Imposante uitstraling en architectuur

• Karakteristieke gevel in statig herenhuisstijl
• Fraaie geveldetails en sierlijke vormen
• Klassieke raampartijen met tijdloze uitstraling
• Authentieke details bewaard: bedstee, houten accenten
• Mansarde dak met pannen
• Echte eyecatcher op de Stenendijk

Royale ruimte en slimme indeling

• 180 m² woonoppervlakte + 16 m² overige inpandige ruimte
• 690 m³ inhoud
• 6 kamers waaronder 5 volwaardige slaapkamers
• Royale woonkamer over volledige breedte huis
• Grote ramen rondom met veel lichtinval
• Ruime keuken met 5-pits gasstel en landelijke uitstraling
• Aparte eethoek bij keuken
• Bijkeuken met ruimte voor wasmachine/droger
• Kelder van 4,50 x 1,50 meter
• 2 dakkapellen voor goede stahoogte

Complete badkamer

• Ruim opgezet en praktisch ingedeeld
• Ligbad, aparte douche en toilet
• Dubbele wastafel met wastafelmeubel
• Vloerverwarming
• Daglicht door raam
• Lichte, tijdloze afwerking

Tuin en buitenruimte

• Tuin rondom de woning (454 m² perceel)
• Meerdere terrassen en zitplekken
• Prachtig aangelegd met combinatie groen en ruimte
• Mogelijkheid voor moestuin/kruidentuin
• Uitzicht op dijk, weilanden en molen
• Vrijstaande houten berging
• Parkeren op eigen terrein

Technische staat (beter dan verwacht!)

• Energielabel D (opmerkelijk goed voor woning uit 1870)
• Dakisolatie aanwezig
• Dubbel glas geplaatst
• CV-ketel Intergas 2009 (gas gestookt combiketel)
• Houtkachel voor extra sfeer en warmte
• Gedeeltelijke vloerverwarming
• Mechanische ventilatie
• Glasvezelkabel
• Rookkanaal

Nadelen en kritische aandachtspunten

BELANGRIJK: Directe omgeving industrieterrein

• Woning ligt direct aan rand industrieterrein Hasselt
• LPG-bedrijf in directe nabijheid? (veiligheidsrisico, BLEVE-scenario's)
• Mogelijk geluidsoverlast van bedrijven (vooral 's nachts/weekend)
• Mogelijke geuroverlast afhankelijk van bedrijfsactiviteiten
• Toekomstige industriële ontwikkelingen onzeker
• Waardeontwikkeling mogelijk negatief beïnvloed
• Grondige check bestemmingsplan absoluut noodzakelijk
• Raadpleeg veiligheidsrapportages industrieterrein

Constructie en bouwkundige risico's

• Woning waarschijnlijk samengevoegd uit 2 afzonderlijke woningen
• Dikke draagmuren binnen (scheidingsmuren tussen voormalige woningen)
• Vermoedelijk verwijderde muren tussen ruimtes (keuken/woonkamer)
• Structuur van daken wijst op twee-woningverleden
• Verhoogd risico op scheurvorming door constructiewijzigingen
• Geen informatie over betrokken aannemer of bouwtechnische rapporten
• Geen documentatie over structurele aanpassingen
• Fundering uit 1870 op houten palen? (absoluut laten keuren!)
• Invloed dijkversterking 2022-2023 op woning onbekend
• Kruipruimte moet geïnspecteerd worden (luik aanwezig)

Juridische en administratieve onduidelijkheden

• Eigendomssituatie grond aan voorzijde (waarschijnlijk gemeente)
• Woning zelf heeft geen monumentenstatus (alleen molen nr. 7)
• Natura 2000-gebied: beperkingen voor verbouwingen mogelijk
• Geen meetrapport beschikbaar (180 m² is opgave, niet gemeten)
• Onduidelijk of woning volledig vrijstaand is (eerdere analyse noemt geschakeld aan zijkant)
• Niet rondom buitenkant woning te lopen

Financieel en historisch

• Vraagprijs €725.000 k.k. = €4.028/m²
• Forse stijging t.o.v. eerdere verkopen (1997, 2014)
• Geen transparantie over investeringen sinds 2014
• Geïndexeerde prijs vraagt goede onderbouwing
• Historische documentatie ontbreekt
• Onbekend welke renovaties/verbeteringen zijn uitgevoerd

Technische beperkingen

• CV-ketel uit 2009 (inmiddels 16 jaar oud, vervanging op termijn)
• Gas gestookte ketel (in tijdperk van verduurzaming)
• Energielabel D is goed voor 1870, maar nog steeds vrij hoog verbruik
• Gedeeltelijke vloerverwarming (niet overal)
• Mansarde dak kan onderhoud intensief zijn
• Oude woning vraagt permanent onderhoud
• Installaties mogelijk gedateerd (keuring nodig)

Praktische overwegingen

• Perceeloppervlakte 454 m² (kleiner dan gebruikelijke 500 m² voor vrijstaande woning)
• Buiten bebouwde kom: afhankelijk van auto
• Geen directe buren kan ook isolement betekenen
• Landelijk wonen is niet voor iedereen

Conclusie Stenendijk 5 Hasselt

Stenendijk 5 is op papier precies wat veel kopers zoeken: een karakteristiek herenhuis uit 1870 met imposante gevel, royale kamers en unieke ligging naast de molen. Met 180 vierkante meter, vijf slaapkamers en verrassend energielabel D lijkt de vraagprijs van 725.000 euro niet eens overdreven. De authenticiteit is bewaard gebleven zonder ouderwets aan te voelen, en de combinatie van landelijke rust met Hasselt en Zwolle dichtbij is aantrekkelijk.

Toch zitten er twee fundamentele haken aan deze woning. Het eerste is de directe nabijheid van het industrieterrein. Dit beïnvloedt misschien veiligheid, woongenot en toekomstige verkoopbaarheid. Het tweede is de bouwkundige situatie: alles wijst erop dat dit ooit twee woningen waren die zijn samengevoegd, waarbij draagmuren zijn verwijderd zonder dat er documentatie beschikbaar is. Bij een fundering uit 1870 op een dijk die recent voor 5 miljoen euro is versterkt, is dit geen theoretisch risico maar een reëel aandachtspunt.

Bij een woning in deze prijsklasse is het gebruikelijk dat kopers graag een meetrapport ontvangen en inzicht krijgen in de uitgevoerde werkzaamheden sinds de vorige verkoop in 2014. Deze documentatie helpt om de vraagprijs goed te kunnen onderbouwen en geeft duidelijkheid over eventuele investeringen die zijn gedaan.

Voor de juiste koper is dit absoluut de moeite waard: iemand die houdt van authenticiteit, geen bezwaar heeft tegen industriële nabijheid, en bereid is tienduizenden euro's te investeren in grondig vooronderzoek plus een flink budget voor onvoorziene kosten. Maar dit is geen woning voor de gemiddelde koper die een sleutelklaar huis zoekt. Dit is een project voor iemand met tijd, budget en realisme over wat het betekent om een historisch pand op een dijk te kopen. Schakel professionele hulp in voordat je verliefd wordt op de charme, want hoe mooi de molen ook is, je woont er niet in.

Disclaimer: Deze Bijzondere Woning naast de Molen is gebaseerd op het actuele woningaanbod van Funda en wordt verkocht door Bonthuis Vaartjes Makelaars.. Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Hasselt, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.