Pim Mulierstraat 1 Zwolle (Katerveer-Engelse Werk): jaren '30 stijl op toplocatie

Pim Mulierstraat 1 Zwolle (Katerveer-Engelse Werk) staat op het moment van schrijven 2 weken op Funda te koop. De woning is geïnspireerd op de jaren '30 stijl en ligt op een toplocatie van het villapark "Katerveer" waar stad en natuur elkaar ontmoeten zoals de makelaar het omschrijft. Er zijn een aantal zaken die me weer opvallen, maar voordat we verder gaan noemen we eerst de belangrijkste kenmerken.

Kenmerken van Pim Mulierstraat 1 Zwolle

• Buurt: Katerveer-Engelse Werk
• Vrijstaande villa in jaren-30 stijl (bouwjaar 2006)
• Woonoppervlak 283 m2 | Perceel 807 m2
• Energielabel A (dak-, gevel-, vloerisolatie en dubbel glas)
• Gelegen op hoekperceel met vrij uitzicht, rustige laan in villapark Katerveer
• 7 kamers (6 slaapkamers), verdeeld over 3 woonlagen
• Begane grond: sfeervolle living met grote raampartijen, zandstenen haard, woonkeuken met kook-/spoeleiland
• Bijkeuken met wasopstelling en kastenwand, binnendoor naar garage
• 1e verdieping: 4 slaapkamers, royale badkamer (hoekbad, inloopdouche, dubbel wastafelmeubel, toilet)
• 2e verdieping: overloop + 3 slaap-/werkkamers (waarvan één met techniekopstelling)
• Tuin rondom op de zonzijde, ontworpen met terrassen, doorkijkjes en borders
• Veranda aan huis met lichtkoepel (verlengstuk van de living)
• Buitenzwembad centraal in de tuin + buitendouche
• Tweede overkapt terras bij het zwembad
• Vrijstaande houten berging met zwembadinstallatie
• Cv-ketel (2006, gas) voor verwarming en warm water
• Mechanische ventilatie
• Open haard in de living
• Parkeren & bergruimte
• Aangebouwde stenen garage (ca. 28-29 m2elektra aanwezig
• Parkeren op eigen terrein
• Ligging (pluspunten omgeving)
• Villapark met statige laanstructuur; groen, kindvriendelijk
• Stad & natuur: Engelse Werk/IJssellandschap om de hoek, centrum & station op korte rijafstand
• Snelle aansluiting A28 (en dichtbij Hattem) 

Analyse

Zoals ik vaker roep in het hogere segment speelt sfeer en beleving een grote rol bij de beslissing om wel of niet tot koop over te gaan. Ondanks dat ik het een fantastisch huis vind, mis ik juist die sfeer in verschillende ruimtes. Natuurlijk kijk ik erg kritisch, en dat mag je ook van mij verwachten zonder dat ik iemand tekort wil doen omdat ik weet hoe hard er is gewerkt om alles tiptop in orde te krijgen. Ik wou dat ik het anders kon verwoorden. Dat neemt niet weg dat de ruimtes prima zijn er er voldoende daglicht aanwezig is. 

De woning is gebouwd/opgeleverd in 2006, heeft 283 m2 gebruiksoppervlakte wonen en een perceel van 807m2 wat prima past bij zo'n woning, ook al zou een paar honderd vierkante meters welkom zijn vanwege de afstand tot de buren. Als je anderhalf miljoen te besteden hebt kijk je anders naar dit soort zaken. De woning beschikt over energielabel A waarbij de zonnepanelen zijn geplaatst op de garage. Hierdoor blijft het aangezicht van het dak zoals het oorspronkelijk is bedoeld wat een groot pluspunt is.

De villa is praktisch ingedeeld waarbij de plattegrond niet direct laat zien dat er een grote tafel met 6 of 8 stoelen kan staan. In het echt (op de foto's) ziet het er dan ook ruimer uit dan de plattegrond in eerste instantie doet vermoeden. Wederom een positief punt.

De houten vloer is mooi licht en de "gele" wanden geven een wat extra relaxte sfeer. Met de sfeer in de woonkamer en keuken zit het dan ook wel goed. De bijkeuken biedt extra opbergruimte en is voorzien van een soort keukenopstelling met aanrechtblad. Ik kan nergens het bouwjaar van de keuken achterhalen, maar de kastjes van het "kookeiland" zijn hetzelfde als in de bijkeuken. 

Zou er dan een nieuwe keuken in zijn geplaatst? Een vraag voor de makelaar dan maar, anders nemen we maar klakkeloos aan dat alles uit 2006 is wat inmiddels alweer bijna 20 jaar oud is. Dat geldt waarschijnlijk wel voor de badkamer en toilet. De ruime en lichte garage is wat mij betreft een groot voordeel, ook al staat daar in het algemeen geen auto in. De meeste mensen gebruiken de garage vaak voor klus - hobby - of berging. 

We gaan naar boven, de overloop is ruim en licht, net als de slaapkamers. Op de eerste verdieping valt me direct op dat alle kamers zijn voorzien van verschillende vloeren, hetgeen voor kopers storend kan overkomen. De badkamer lijkt me netjes, maar smaakgevoelig. De verdieping hoger is via het trappengat licht en ruim te noemen, de vloer is in alle ruimtes gelijk, maar is in 1 van de kamers anders gelegd. Een mooie speelse zolderruimte met meerdere ruimtes zal ik maar zeggen.

Wanneer we de tuin via de enkele- of dubbele deuren betreden begint het pas echt te leven. Vooral zon in combinatie met een zwembad doet het bij mij altijd goed. Ik heet niet voor niets Zomer, zeg ik altijd. De overkapping is mooi en praktisch waardoor buiten zitten een feestje wordt. Het ziet er allemaal keurig uit. Wat me wel opvalt is dat de achterburen vanuit het raam op de eerste verdieping in het zwembad kijken, wat meer privacy zou wat mij betreft gewenst zijn, maar je kunt blijkbaar niet alles hebben voor 1,5 miljoen.

Prijsstelling en vergelijking

Funda vergelijkt de Pim Mulierstraat 1 met onder andere:

• Falkenburgererf 10 Ommen, 321 m2, perceel 1072, vraagprijs 1.249000,-
• Ruiterlaan 1-D Zwolle, 228 m2, perceel 1250, vraagprijs 1.500.000,-
• Oudemansstraat 6 Zwolle, 250 m2, 550 perceel, vraagprijs 1.325.000,-

Ik snap dat Funda een vergelijking maakt op basis van deze vraagprijzen, maar verder valt er weinig te vergelijken. Referenties uit de straat, buurt of wijk geven een beter beeld van de werkelijke waarde. En soms is het simpelweg wat een gegadigde ervoor over heeft. Als het gevoel goed zit, komt het meestal met de prijs ook wel goed. Natuurlijk zijn er allemaal gemiddelden en gemiddelde waardes, maar dat is tekort door de bocht. 

Soms is het zoeken naar de balans tussen vraagprijs en aandacht van kijkers. Dat is het eeuwige spanningsveld zoals dat ook voor de koper geldt. Dat deze woning met verschillende vraagprijzen inmiddels sinds 2008 maar liefst 6 keer is aangemeld doet mij wel enigszins verbazen. Ik vind het niet fair om hier alle historische bedragen te vermelden, dat zal ik dan ook niet doen. Schakel mij als aankoopmakelaar in en ik zal je informeren. 

Historische data

Dus wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.

De buurt & wijk

Katerveer - Engelse Werk is zo'n stukje Zwolle waar stad en natuur elkaar echt ontmoeten. Je woont er in een ruim opgezet villapark met statige lanen, volwassen groen en veel licht tussen de huizen. De architectuur voelt tijdloos: jaren-30 als inspiratie, maar dan met het comfort van nu. Wandel je de straat uit, dan sta je in Het Engelse Werk, met bospaadjes, water en weides. Hier loop je een rondje met de hond, maak je een ochtendrit langs de dijk of kijk je 's zomers uit over de uiterwaarden van de IJssel.

Toch ben je ook gewoon stads: dagelijkse boodschappen en sport vind je in Zwolle-Zuid, en voor horeca, winkels en cultuur fiets je zo naar de binnenstad. Scholen en kinderopvang liggen in de buurt, net als sportclubs en zorg. Reizen gaat gemakkelijk: de opritten liggen dichtbij, de bus gaat over de Katerveerbrug en op de fiets zit je snel bij het station.

De sfeer in de wijk is rustig en verzorgd; tuinen zijn groen, zichtlijnen lang en de straten kindvriendelijk. Het voelt veilig en ruim, zonder de drukte van de binnenstad te verliezen. Realistisch gezien is de snelweg hoorbaar als de wind ongunstig staat-iets om tijdens een bezichtiging op verschillende momenten te ervaren. Ook wisselen huizen hier minder vaak van eigenaar, waardoor het aanbod beperkt kan zijn.

Kortom: dit is wonen met privacy en groen om je heen, terwijl de stad binnen handbereik blijft. Voor iedereen die houdt van kwaliteit, buitenleven en gemak in één

Betekenis van de Pim Mulierstraat in Zwolle

De Pim Mulierstraat dankt haar naam aan Willem Johan Herman "Pim" Mulier - een man die je gerust de vader van de Nederlandse sport mag noemen. Als jongen raakte hij in de ban van het nieuwe, Britse spel met de ronde bal en richtte in Haarlem de eerste voetbalclub van ons land op: HFC. Maar bij voetbal alleen bleef het niet. Mulier was een driftige organisator, een verbinder, iemand die overal mogelijkheden zag. Hij hielp sportbonden van de grond tillen, zette wedstrijden op touw en schreef er met aanstekelijk enthousiasme over, zodat heel Nederland kon meelezen en meedromen.

Ook op het ijs drukte hij zijn stempel: als pionier in het langebaanschaatsen en als pleitbezorger van toertochten zoals de Elfstedentocht. Internationaal werd hij een sleutelfiguur in het schaatsbestuur, nationaal werd hij het gezicht van een nieuwe, moderne sportcultuur waarin bewegen, fair play en karaktervorming samenkwamen.

Dat een straat zijn naam draagt, is dus meer dan een eerbetoon; het is een knipoog naar iemand die ons land leerde genieten van sport op het veld, op de baan en op het ijs. Loop of rij je over de Pim Mulierstraat, dan passeer je niet alleen fraaie huizen en bomenlanen, maar ook een stukje geschiedenis: de geest van iemand die Nederland letterlijk en figuurlijk in beweging bracht.

Voor- en nadelen van Pim Mulierstraat 1 in Zwolle

Voordelen

• Topligging in villapark Katerveer: groen, rustig, kindvriendelijk; stad en natuur direct bij de hand
• Jaren '30 geïnspireerde villa (2006) met energielabel A en goede isolatie
• Royale maatvoering verdeeld over drie woonlagen; veel (slaap)kamers en flexibel gebruik
• Lichte living met grote raampartijen en sfeervolle zandstenen haard
• Volwaardige woonkeuken met eiland; bijkeuken en binnendoor naar de aangebouwde garage
• Tuin op de zonzijde met veranda (lichtkoepel), extra overkapping en prettige zichtlijnen
• Buitenzwembad met buitendouche; aparte berging met zwembadinstallatie
• Hoekperceel met vrij zicht; parkeren op eigen terrein plus ruime, nette garage
• Zonnepanelen op de garage behouden het rustige aanzicht van het hoofddak

Nadelen / aandachtspunten

• Sfeergevoel verschilt per ruimte; enkele ruimtes ogen minder "af" en vragen mogelijk om styling/afwerking
• Verschillende vloerafwerkingen op de 1e verdieping kunnen onrustig overkomen
• Slechts één badkamer bij een groot aantal kamers; mogelijk wens voor extra sanitair
• Privacy tuin/zwembad: zicht vanuit achtergelegen etage-ramen richting zwembad ervaren en zo nodig mitigeren (beplanting/schermen)
• Verwarming via cv-ketel uit 2006 (gas); verduurzamingskans (hybride/warmtepomp, eventueel elektrisch koken) onderzoeken
• Zwembad vraagt structureel onderhoud en energie; check staat installatie, afdekking en jaarlijkse kosten
• Perceel is netjes en zonnig, maar voor dit segment niet uitzonderlijk ruim; afstand tot buren is een aandachtspunt voor wie extra privacy zoekt
• Ligging nabij A28: geluidsbeleving wisselt met windrichting-op meerdere momenten van de dag ervaren
• Langere marktgeschiedenis (meermalig aangemeld sinds 2008); navraag naar achtergrond en prijshistorie zinvol bij serieuze interesse

Conclusie 

Deze villa in Katerveer - Engelse Werk brengt precies samen waar veel kopers naar zoeken: ruimte, licht en het comfort van nu, verpakt in een tijdloze jaren-30 signatuur. De ligging is een schot in de roos: groen en rustig, met de IJssel en Het Engelse Werk om de hoek, terwijl de stad binnen handbereik blijft. Binnen is het ruim en functioneel met een echte woonkeuken en binnendoor naar de garage; buiten maakt de zonnige tuin met veranda, extra overkapping en zwembad het plaatje compleet. Energielabel A en een verzorgde uitstraling onderstrepen de kwaliteit.

Tegelijk zijn er paar punten om scherp op te letten: de beleving verschilt per ruimte (boven kan eenheid in vloer en afwerking winst geven), er is nu één badkamer ten opzichte van het aantal kamers, en de cv-installatie is klassiek gasgestookt, een kans om verder te verduurzamen en eventueel elektrisch koken te overwegen. Ook de privacy rond het zwembad en de geluidsbeleving bij bepaalde wind kunnen onderdeel zijn van je bezichtigingscheck.

Per saldo is dit een sterke propositie op een begeerde plek: een volwassen familiehuis met karakter, fijne indeling en een buitenruimte die uitnodigt om elke dag te gebruiken. Voor wie valt voor het samenspel van ruimte, licht en buitenleven is dit een kansrijke match en het met een paar gerichte keuzes helemaal eigen te maken.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar en taxateur ken ik de buurt goed en ik zet mijn lokale kennis graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist jouw exclusieve vastgoed te verkopen? Laten we dan eens vrijblijvend kennis maken om de mogelijkheden te bespreken. Bekijk hier meer over Exclusief Wonen met AAN Makelaars.

Disclaimer: Deze woning is gevonden via het actuele woningaanbod van Funda en wordt aangeboden door Zuidzijde Makelaars Zwolle. Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door register makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars in Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxaties van woningen in het hogere segment. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.