Oude Vismarkt 10C Binnenstad-Zuid Zwolle

Wonen in hartje centrum: startersappartement met karakter

Oude Vismarkt 10C, Binnenstad-Zuid is vandaag (16-10-2025) Woning van de Dag in Zwolle. Volgens Funda kwamen er vandaag 9 nieuwe woningen online, maar wij zoomen in op deze woning omdat het een unieke kans biedt voor starters die direct in het bruisende centrum willen wonen. Een bovenwoning van 34 m² in een monumentaal pand uit 1815, gelegen boven een toprestaurant, met energielabel A en voor een relatief toegankelijke vraagprijs van €250.000 k.k.

Nieuwe woningen vandaag op Funda

• Van Disselstraat 55 - €585.000 k.k. | 131 m² | 5 kamers
• Händellaan 155 - €250.000 k.k. | 54 m² | 2 kamers
• Venestraat 32 - €275.000 k.k. | 57 m² | 2 kamers
• Oude Vismarkt 10C - €250.000 k.k. | 34 m² | 2 kamers
• Staatssecretarislaan 148 - €549.000 k.k. | 129 m² | 5 kamers
• Pottenbakkerstraat 41 - €500.000 k.k. | 146 m² | 5 kamers
• Jan Buschstraat 39 - €295.000 k.k. | 71 m² | 3 kamers
• Houtingkolk 30 - €495.000 k.k. | 108 m² | 5 kamers
• Werkerlaan 79 - €500.000 k.k. | 134 m² | 4 kamers

Enkele kenmerken

• Wijk: Binnenstad-Zuid
• Buurt: Centrum Zwolle
• Vraagprijs: €250.000 kosten koper
• Prijs per m²: €7.353
• Woonoppervlakte: 34 m²
• Overige inpandige ruimte: 7 m²
• Balkon: 2 m² (klein balkon)
• Bouwjaar: 1815
• Energielabel: A
• Soort woning: Bovenwoning (2e woonlaag)
• Aantal kamers: 2 kamers (1 slaapkamer)
• VvE bijdrage: €122 per maand
• Verwarming: CV-ketel (gas, combiketel uit 2010)
• Parkeren: Parkeervergunningen

Woninganalyse

Eerste indruk

Deze bovenwoning valt direct op door de unieke locatie: midden in het historische hart van Zwolle, op de Oude Vismarkt. Je woont letterlijk boven restaurant NOÏS, een culinair restaurant in het topsegment van Laura en Vincent. Voor starters zonder kinderen die graag centraal willen wonen, is dit een interessante optie. De woning is compact maar efficiënt ingedeeld en biedt voldoende ruimte voor één of twee personen.

Sterke punten

De grootste troef is natuurlijk de locatie. Je rolt letterlijk de gezellige winkelstraten, terrassen en restaurants in. Theater De Spiegel, de bioscoop en het station liggen allemaal op loopafstand. Perfect voor mensen die van stedelijk leven houden en niet afhankelijk willen zijn van een auto.

Het appartement heeft vier grote ramen aan de voorzijde, wat zorgt voor veel lichtinval in de woonkamer. Dit compenseert voor een groot deel de beperkte oppervlakte. De keuken is compact maar netjes ingericht met een losse vaatwasser, ideaal voor een klein huishouden. De badkamer oogt verzorgd en beschikt over een aansluiting voor de wasautomaat. Daarnaast is er een zolderruimte die is ingericht als slaapkamer met karakteristieke schuine wanden en een dakraam.

Het energielabel A is bijzonder netjes voor een pand uit 1815. Dit betekent dat de woning volledig geïsoleerd is en de energiekosten relatief laag zullen zijn, wat voor een starterswoning een belangrijk pluspunt is.

Aandachtspunten

Met 34 m² woonoppervlak is dit appartement echt compact. Dit is geen gezinswoning, maar een typische starterswoning voor één persoon of een stel zonder kinderen. De indeling is efficiënt, maar er is weinig ruimte voor grote meubels of veel opslag.

Wonen boven een restaurant heeft voor- en nadelen. Restaurant NOÏS is een high-end zaak met een goede reputatie, maar er kunnen wel geluidsoverlast en geuren zijn, vooral tijdens openingstijden. Dit is niet voor iedereen geschikt en vraagt om een zekere mate van tolerantie.

Bij de bezichtiging viel op dat enkele muren er wat smoezelig uitzien. Het is belangrijk om tijdens de bezichtiging goed te controleren op eventuele lekkages of vochtproblemen, zeker in een oud pand als dit. De CV-ketel dateert uit 2010 en zal binnen afzienbare tijd aan vervanging toe zijn, wat een toekomstige investering betekent van enkele duizenden euro's.

Het balkon is met slechts 2 m² zeer klein en biedt beperkte buitenruimte. Voor wie graag buiten zit, kan dit een teleurstelling zijn.

Energielabel: hoe staat deze woning ervoor?

Deze woning heeft energielabel A, wat uitstekend is en zeker opvallend voor een monumentaal pand uit 1815. Normaal gesproken hebben woningen uit deze bouwperiode vaak label D, E of zelfs F vanwege gebrekkige isolatie en oude verwarmingssystemen. Dat deze woning label A heeft behaald, betekent dat er flink in geïnvesteerd is: de woning is volledig geïsoleerd en beschikt over dakisolatie, wat de energiekosten laag houdt.

Voor vergelijking: een gemiddelde starterswoning uit dezelfde periode met label E zou ongeveer twee tot drie keer hogere verwarmingskosten hebben. Met het huidige klimaat en de focus op verduurzaming is dit label een belangrijk verkoopargument. Let wel op dat de CV-ketel uit 2010 over niet al te lange tijd vervangen moet worden, maar het is positief dat de rest van de woning al goed geïsoleerd is.

Prijsstelling: hoe verhoudt dit zich tot de markt?

Met een vraagprijs van €250.000 voor 34 m² woonoppervlakte betaal je €7.353 per vierkante meter. Dat is aan de hoge kant, zelfs voor Zwolle. De vraag is of de unieke centrumlocatie deze premium rechtvaardigt.

Vergelijking met soortgelijke woningen

Laten we kijken naar twee vergelijkbare appartementen die momenteel op Funda staan:

Friesewal 9-A (Noordereiland)

• Oppervlakte: 37 m²
• Energielabel: A+
• Vraagprijs: €250.000
• Prijs per m²: €6.757
• Status: staat al 3 maanden te koop

Deze woning is 3 m² groter, heeft een nog beter energielabel (A+ tegenover A) en kost evenveel. Het Noordereiland ligt iets minder centraal dan de Oude Vismarkt, maar is nog altijd een gewilde woonwijk op loopafstand van het centrum. Opvallend is dat deze woning al drie maanden te koop staat, wat kan duiden op een te hoge vraagprijs of minder animo voor de locatie.

Steenstraat 12-B (Binnenstad Noord)

• Oppervlakte: 39 m²
• Energielabel: B
• Vraagprijs: €275.000
• Prijs per m²: €7.051
• Status: staat 3 dagen te koop

Deze woning ligt ook in de binnenstad (binnenstad-noord), is 5 m² groter en heeft een iets lager energielabel. De vraagprijs ligt €25.000 hoger, maar per vierkante meter betaal je hier €7.051, wat voordeliger is dan de Oude Vismarkt. Het feit dat deze woning pas drie dagen te koop staat, maakt het lastig om conclusies te trekken over de marktreactie.

Wat betekent dit voor Oude Vismarkt 10C?

Met €7.353 per m² betaal je hier de hoogste prijs van de drie vergelijkingen. De locatie in Binnenstad-Zuid is uitstekend, maar je krijgt wel de kleinste woning en betaalt relatief veel per vierkante meter. De vraag is of die paar meter dichter bij de Grote Markt en het absolute centrum dit verschil waard zijn.

Het feit dat Friesewal 9-A drie maanden te koop staat tegen dezelfde vraagprijs (maar met meer oppervlakte en beter label) kan een signaal zijn dat €250.000 voor dit soort compact centrum appartement aan de bovenkant zit. Daar staat tegenover dat de Oude Vismarkt een wat betere ligging heeft.

Voor wie de allercentraalste ligging belangrijk vindt en geen auto nodig heeft, kan deze prijs te rechtvaardigen zijn. Maar wie vooral waar voor zijn geld zoekt qua vierkante meters, doet er goed aan de andere opties serieus te bekijken en scherp te onderhandelen over de vraagprijs.

De VvE-bijdrage van €122 per maand is redelijk in lijn met vergelijkbare bovenwoningen in het centrum. De VvE is actief, financieel gezond en beschikt over een reservefonds en onderhoudsplan, wat positieve signalen zijn.

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen in de binnenstad van Zwolle? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek. De historische data van deze woning is bekend en enkele foto's uit 2017 in te zien via ons makelaarskantoor in Zwolle.

De buurt: Binnenstad-Zuid Zwolle

Ligging en karakter

Binnenstad-Zuid is het historische hart van Zwolle, met karakteristieke straatjes, monumentale panden en een levendige stedelijke sfeer. De Oude Vismarkt ligt letterlijk om de hoek van de Grote Markt, de Diezerstraat en de Melkmarkt, wat betekent dat je in het absolute centrum van het winkel- en horecaleven zit.

Deze buurt ademt historie. Overal zie je prachtige gevels en monumenten uit verschillende eeuwen. Tegelijkertijd is het geen museumwijk: er is constant beweging, met winkels, restaurants, cafés en culturele voorzieningen. Voor mensen die houden van stedelijke drukte en altijd wat te doen willen hebben, is dit ideaal.

Voorzieningen

Je hebt alles binnen handbereik. Supermarkten zoals Albert Heijn en Jumbo liggen op enkele minuten loopafstand. Voor dagelijkse boodschappen zijn er ook diverse speciaalzaken, broodjeszaken en koffietentjes in de directe omgeving.

Voor cultuur en ontspanning zit je goed: Theater De Spiegel, de Schouwburg, het Museum de Fundatie en verschillende bioscopen zijn allemaal op loopafstand. Het Engelse Werk en het Park de Wezenlanden bieden groene uitlaatkleppen als je even de drukte wilt ontvluchten.

Het station van Zwolle is binnen 5 tot 10 minuten lopen bereikbaar, wat ideaal is voor forensende starters. Er rijden regelmatig treinen naar Amsterdam, Utrecht, Groningen en andere grote steden.

Bereikbaarheid en parkeren

Parkeren in de binnenstad gaat via een vergunningensysteem. Als bewoner kun je een parkeervergunning aanvragen, maar reken erop dat je niet altijd direct voor de deur kunt parkeren. Voor wie geen auto heeft of weinig rijdt, is dit echter geen probleem. De binnenstad is bij uitstek geschikt om te voet of met de fiets te verkennen.

Sfeer

De sfeer in Binnenstad-Zuid is levendig en stedelijk. Overdag is het druk met winkelend publiek, 's avonds en in het weekend met uitgaanspubliek. Dit maakt het tot een dynamische wijk, maar betekent ook dat je nooit echt rust hebt. Als je van een rustige, groene omgeving houdt, is deze buurt waarschijnlijk niet voor jou. Voor wie juist energie haalt uit de stad, is dit een paradijs.

Voor- en nadelen op een rij

Let op: Dit zijn punten die voor iedereen een verschillende waarde kunnen hebben en zijn algemeen vastgesteld.

Pluspunten woning

• [+] Toplocatie in hartje centrum van Zwolle
• [+] Veel lichtinval door vier grote ramen aan de voorzijde
• [+] Energielabel A, zeer netjes voor een pand uit 1815
• [+] Lage energiekosten door volledige isolatie
• [+] Compacte maar nette keuken met losse vaatwasser
• [+] Verzorgde badkamer met wasautomaat aansluiting
• [+] Karakteristieke zolderruimte als slaapkamer met dakraam
• [+] Klein balkon voor frisse lucht
• [+] Goed geregelde VvE met reservefonds en onderhoudsplan

Pluspunten buurt

• [+] Je rolt letterlijk de winkelstraat in
• [+] Alle voorzieningen (winkels, horeca, cultuur) op loopafstand
• [+] Station binnen 5-10 minuten lopen
• [+] Levendige, stedelijke sfeer met veel te doen
• [+] Monumentale, historische omgeving vol karakter
• [+] Geen auto nodig voor dagelijkse leven

Minpunten woning

• [–] Zeer compact met 34 m², niet geschikt voor gezinnen
• [–] Wonen boven restaurant kan geluidsoverlast en geuren geven
• [–] Enkele muren zien er smoezelig uit, controleer op lekkage/vocht
• [–] CV-ketel uit 2010 moet binnenkort vervangen worden
• [–] Balkon is met 2 m² erg klein
• [–] Beperkte opslagruimte door compacte afmetingen
• [–] Hoge prijs per vierkante meter (€7.353/m²)

Minpunten buurt

• [–] Parkeren gaat via vergunningen, niet altijd plek voor de deur
• [–] Drukke, levendige buurt betekent weinig rust en privacy
• [–] 's Avonds en weekenden veel uitgaanspubliek
• [–] Niet geschikt voor wie van rust en groen houdt

Makelaar AAN het woord

Wonen in de binnenstad van Zwolle heeft zo z'n voor- en nadelen. Parkeren is vaak een uitdaging en de ontsluitingswegen vaak druk. Aan de andere kant is wonen in het centrum fantastisch met alle voorzieningen om de hoek, je rolt letterlijk van het appartement de wonkelstraat in. Laat dit soort panden goed bouwkundig inspecteren want onvoorziene kosten zit geen enkele starter op te wachten. Denk er ook aan dat verhuizen iets ingewikkelder is dan bij een woning waar je makkelijk bij kunt. Via een traplift (huren in Zwolle) is het eenvoudig de huisraad van de begane grond naar de bovenwoning te krijgen.

Een ander punt zijn de VvE stukken die de makelaar normaal gesproken ter beschikking stelt. Bekijk ze grondig of laat je hierbij adviseren door een expert. De winkel/restaurant functie (Noir) onder de woning heeft misschien een grotere invloed op de inspraak en verdeling VvE. Belangrijke zaken om je over te laten informeren en te onderzoeken.

TIP: Wanneer ik naar de ramen kijk lijkt het me voor de hand liggen dat de woonkamer (voorzijde) zich achter de tweede rij ramen (met hekwerk ervoor) ligt. Vervolgens is de slaapkamer 1 verdieping hoger in de nok. Dat zou betekenen dat tussen het restaurant en het appartement/bovenwoning wat wordt aangeboden zich nog een woonlaag bevindt. Genoeg reden om dit na te vragen en te onderzoeken wat de medebewoners/eigenaren in het pand zijn. Uit ervaring weet ik dat dit soort woningen regelmatig worden verhuurd.

Conclusie: voor wie is deze woning?

Oude Vismarkt 10C in Zwolle is een woning met veel potentie voor de juiste doelgroep. Dit is bij uitstek een starterswoning voor mensen die houden van stedelijk leven en alles binnen handbereik willen hebben. Je woont in een monumentaal pand in het absolute hart van de stad, met alle voorzieningen op loopafstand.

De woning is compact maar efficiënt ingedeeld en goed onderhouden. Het energielabel A is een groot pluspunt dat de maandelijkse woonlasten beperkt houdt. De VvE is goed geregeld, wat een geruststelling is voor toekomstig onderhoud van het gebouw.

Toch is dit niet voor iedereen. De compacte afmetingen maken het ongeschikt voor gezinnen of mensen die veel ruimte nodig hebben. Wonen boven een restaurant vraagt om een zekere mate van tolerantie voor geluiden en geuren. En wie op zoek is naar rust en groen, zal zich hier waarschijnlijk niet thuis voelen.

Ons advies: laat je bij de bezichtiging goed informeren over eventuele overlast van het onderliggende restaurant, controleer de staat van de muren en informeer naar de historie van het pand. Overweeg ook wat de vervanging van de CV-ketel op korte termijn gaat kosten. Een bouwkundige keuring kan helpen om verborgen gebreken uit te sluiten, zeker bij een pand uit 1815.

Laat je ook goed adviseren over de huidige marktwaarde en vergelijk deze woning met andere opties in het centrum. Een  erkende aankoopmakelaar in Zwolle kan je helpen om een goede inschatting te maken of de vraagprijs reëel is en kan je ondersteunen bij de onderhandelingen.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle ben ik zeer bekend met het centrum van Zwolle, en heb er meerdere woning verkocht, aangekocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Zwolle waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Disclaimer: Dit artikel over Oude Vismarkt 10C in Zwolle Centrum is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Deze woning wordt verkocht door IQ-Makelaars Zwolle. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto. Neem voor vragen gerust contact met ons op.