Ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis in Zwolle

Een huis kopen is vaak de grootste financiële beslissing in je leven. Toch is een mondeling akkoord of zelfs een getekende koopovereenkomst nog niet altijd het einde van het verhaal. In de praktijk zijn er altijd onzekerheden: krijg je de hypotheek wel rond, wat als de bouwkundige keuring tegenvalt of je je eigen woning nog niet verkocht krijgt? Makelaar Meindert Zomer, werkzaam bij AAN Makelaars in Zwolle vertelt: Daarom bestaan er juist ontbindende voorwaarden. Ze bieden bescherming aan kopers en verkopers en geven ruimte om zorgvuldig te handelen zonder direct grote financiële risico’s te lopen.

In dit artikel lees je alles over de belangrijkste ontbindende voorwaarden die je kunt opnemen in een koopcontract, met speciale aandacht voor situaties die vaak voorkomen in de regio Zwolle. Denk aan huizen in populaire wijken als Stadshagen, Wipstrik of Assendorp, waar de concurrentie op de woningmarkt groot is en snelheid soms de boventoon voert.

Wat zijn ontbindende voorwaarden?

Ontbindende voorwaarden zijn afspraken in het koopcontract die bepalen dat de koop van een woning alleen doorgaat als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Wordt niet voldaan aan één van deze voorwaarden, dan mag de koper (of soms ook de verkoper) de koop ontbinden zonder boete.

Deze voorwaarden worden opgenomen in de voorlopige koopovereenkomst, die wordt opgesteld nadat koper en verkoper het eens zijn over de prijs en de overige hoofdlijnen. Ondanks de term “voorlopig” is deze overeenkomst juridisch bindend, tenzij een van de ontbindende voorwaarden wordt ingeroepen binnen de afgesproken termijn.

Zwolse makelaars zien regelmatig dat kopers te snel tekenen zonder de voorwaarden goed te begrijpen. Dat kan grote gevolgen hebben, want zonder ontbindende voorwaarden kun je verplicht worden de woning te kopen, zelfs als je de financiering niet rond krijgt.

Waarom zijn ontbindende voorwaarden zo belangrijk?

De woningmarkt in Zwolle is de laatste jaren dynamisch. Huizen in populaire wijken worden soms binnen enkele dagen verkocht. In de haast om een bod te doen, vergeten kopers soms zichzelf te beschermen.

Zonder ontbindende voorwaarden loop je het risico op een boete van 10 procent van de koopsom als de koop niet doorgaat. Bij een woning van €400.000 betekent dat dus €40.000. Een financiële klap die voorkomen kan worden met duidelijke afspraken in het koopcontract.

Kortom: ontbindende voorwaarden zijn er niet om de koop te bemoeilijken, maar om je rust en zekerheid te geven tijdens een van de spannendste periodes van je leven.

De belangrijkste ontbindende voorwaarden

Hieronder bespreken we de meest voorkomende en belangrijkste ontbindende voorwaarden die je in het koopcontract kunt opnemen. Elke voorwaarde heeft een eigen functie en juridische betekenis.

1. Financieringsvoorbehoud: krijg je de hypotheek rond?

De meest gebruikte ontbindende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Het betekent dat de koop alleen doorgaat als je binnen een afgesproken periode de benodigde hypotheek kunt verkrijgen.

Lukt het niet om de financiering rond te krijgen, dan mag je de koop ontbinden zonder boete. Dit moet je wel kunnen aantonen met een afwijzing van ten minste één (soms twee) erkende geldverstrekkers.

Praktisch voorbeeld in Zwolle

Stel, je koopt een woning in Stadshagen voor €425.000. Je wilt dit volledig financieren met een hypotheek. De bank beoordeelt je aanvraag, maar de taxatiewaarde van het huis blijkt lager dan de koopsom. Daardoor kun je niet het volledige bedrag lenen. Dankzij het financieringsvoorbehoud kun je de koop dan kosteloos ontbinden.

Belangrijke details

• De termijn voor het financieringsvoorbehoud is meestal 4 tot 6 weken na ondertekening van het koopcontract.
• Als koper moet je aantonen dat je je hebt ingespannen om de financiering te verkrijgen (bijvoorbeeld via afwijzingsbrieven van banken).
• Laat je makelaar in Zwolle altijd controleren of de termijn haalbaar is, zeker in drukke periodes.

2. Voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Wie een woning koopt onder de NHG-grens (in 2025 ligt deze op €435.000, of €461.100 bij energiebesparende maatregelen) kan gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie.

Met NHG krijg je niet alleen een lagere hypotheekrente, maar ook financiële bescherming bij onvoorziene omstandigheden zoals werkloosheid of echtscheiding. Toch gelden er strikte voorwaarden om in aanmerking te komen.

Daarom is het verstandig om een ontbindende voorwaarde voor NHG op te nemen. Hiermee voorkom je dat je verplicht bent te kopen als blijkt dat je niet aan de NHG-criteria voldoet.

In Zwolle komt dit regelmatig voor

Veel starters in Zwolle rekenen erop dat ze met NHG kunnen kopen, maar vergeten dat hun verbouwing of hogere koopsom de grens kan overschrijden. Met een NHG-voorwaarde kun je in dat geval nog afzien van de koop zonder boete.

3. Bouwkundig voorbehoud: wat als het huis gebreken heeft?

Een bouwkundige keuring is geen wettelijke verplichting, maar in de praktijk vaak een verstandige stap. Vooral in oudere wijken van Zwolle, zoals Assendorp of Diezerpoort, komen regelmatig woningen met verborgen gebreken voor: vochtproblemen, oude elektra of verouderde dakconstructies.

Het bouwkundig voorbehoud houdt in dat de koop alleen doorgaat als uit de keuring blijkt dat de noodzakelijke herstelkosten binnen een afgesproken bedrag blijven (bijvoorbeeld €5.000 of €10.000).

Waarom dit cruciaal is

Zonder deze voorwaarde kun je te maken krijgen met onverwachte kosten direct na de overdracht. Denk aan lekkages of houtrot. Door de keuring en het voorbehoud te combineren, kun je de koop ontbinden of heronderhandelen als de woning niet aan je verwachtingen voldoet.

Tip

Laat de bouwkundige keuring altijd uitvoeren vóór het verstrijken van de datum ontbindende voorwaarden. Je kunt dit laten vastleggen in de koopovereenkomst om misverstanden te voorkomen. Ook is het mogelijk de keuring vóór het tekenen van de koopovereenkomst uit te laten voeren, of zelfs binnen de wettelijke bedenktijd.

4. Voorbehoud verkoop eigen woning (No-risk clausule)

Heb je al een eigen huis dat nog verkocht moet worden? Dan kun je in het koopcontract een no-risk clausule opnemen. Deze bepaling houdt in dat de koop van je nieuwe woning in Zwolle pas definitief wordt als je je huidige huis binnen een bepaalde termijn verkoopt.

Lukt dat niet, dan kun je de koop ontbinden zonder boete. Zo voorkom je dat je tijdelijk twee hypotheken moet dragen.

Hoe werkt dit in Zwolle?

De no-risk clausule komt regelmatig voor bij kopers die verhuizen binnen de stad, bijvoorbeeld van Holtenbroek naar Stadshagen. Ze willen groter wonen, maar hun huidige woning eerst verkopen. De verkoper kan tegelijkertijd een zogeheten “48-uurclausule” opnemen: als zich een andere geïnteresseerde koper meldt, krijg jij 48 uur de tijd om te beslissen of je de ontbindende voorwaarde laat vallen en de koop definitief maakt.

5. Voorbehoud van toestemming derde partij

Soms is er toestemming van een derde partij nodig voordat de koop definitief kan doorgaan. Denk aan:

• Toestemming van de gemeente, bijvoorbeeld bij erfpacht of monumentale panden.
• Instemming van een ex-partner, als de woning nog gemeenschappelijk eigendom is.
• Toestemming van een bewindvoerder of voogd, in bijzondere situaties.

Hoewel dit minder vaak voorkomt, kan het ontbreken van zo’n toestemming leiden tot vertraging of zelfs ontbinding van de koop.

Hoe leg je ontbindende voorwaarden goed vast?

Het opnemen van ontbindende voorwaarden klinkt eenvoudig, maar in de praktijk gaat het vaak mis door onduidelijke formuleringen. Een verkeerde zin of een te korte termijn kan ertoe leiden dat je recht vervalt.

Daarom is het belangrijk dat de voorwaarden:

1. Concreet en controleerbaar zijn.
2. Binnen redelijke termijnen vallen.
3. Schriftelijk en aantoonbaar worden ingeroepen.

In Zwolle werken makelaars doorgaans met de NVM-koopovereenkomst, waarin standaard ruimte is voor deze bepalingen. Toch blijft het maatwerk. Vraag altijd of jouw specifieke situatie correct is verwoord.

Hoe kun je een ontbindende voorwaarde inroepen?

Als één van de voorwaarden niet wordt vervuld, moet je de verkoper (of diens makelaar) schriftelijk informeren vóór de einddatum van de termijn. Doe dit altijd per e-mail of aangetekende brief en voeg bewijsstukken toe, zoals afwijzingsbrieven van geldverstrekkers of het bouwkundig rapport.

Zodra de verkoper jouw bericht ontvangt binnen de afgesproken termijn, wordt de koop ontbonden en krijg je de waarborgsom of bankgarantie terug.

Digitaal ontbinden via SMS en WhatsApp kun je ook zien als rechtsgeldig in de huidige tijd, wel moet er altijd bewijs zijn dat je voor het verstrijken van de ontbindende voorwaarden hebt ontbonden. Wees daar scherp op!

Veelgemaakte fouten en hoe je ze voorkomt

• Termijnen te krap zetten
  In Zwolle wordt vaak druk gezet om snel te handelen, vooral in een competitieve markt. Toch is het beter een week extra te nemen dan achteraf te laat te zijn.
• Geen bewijs leveren
  Een mondelinge afwijzing van de bank is onvoldoende. Zonder schriftelijk bewijs verlies je mogelijk je recht op ontbinding.
• Voorwaarden niet aanpassen aan persoonlijke situatie
  Een standaard koopcontract is niet altijd passend. Laat je makelaar of aankoopadviseur meedenken over de formulering.
• Te laat inroepen van het voorbehoud
  Zelfs één dag te laat betekent dat je de ontbindende voorwaarde niet meer kunt gebruiken. Noteer deadlines en laat je makelaar meekijken.

Ontbindende voorwaarden in de Zwolse praktijk

Zwolle kent een gevarieerde woningmarkt. Van historische panden in de binnenstad tot moderne gezinswoningen in Stadshagen: elke koop kent zijn eigen risico’s.

Bij nieuwbouwprojecten, zoals aan de Veemarkt of in Breecamp, ligt de nadruk vaak op financieringsvoorbehoud en NHG.
Bij bestaande bouw, vooral in wijken met oudere woningen, speelt het bouwkundig voorbehoud een grotere rol.

Een goede makelaar uit Zwolle kent de lokale omstandigheden, weet waar de risico’s liggen en zorgt dat jouw belangen goed worden beschermd. Dat is precies waar de AANpak van AAN Makelaars voor staat: deskundig, persoonlijk en lokaal betrokken.

Ontbindende voorwaarden en de verkoper

Ook voor verkopers zijn ontbindende voorwaarden van belang. Ze bieden duidelijkheid over wat kopers wel en niet kunnen doen. Een verkoper kan bijvoorbeeld vragen om bewijs van een hypotheekaanvraag of de termijn korter maken om zekerheid te krijgen. 

Aan de andere kant kan het juist aantrekkelijk zijn om een koper meer tijd te gunnen als die verder financieel betrouwbaar is. Goede communicatie tussen koper, verkoper en makelaar voorkomt misverstanden en onnodige stress.

Makelaar AAN het woord

Ontbindende voorwaarden worden als zekerheid ingebouwd wanneer er nog sprake is van onzekerheden. Dat klinkt tegenstrijdig, maar is het niet. Je hypotheek regelen kost tijd, je wilt dus zeker weten dat de bank akkoord gaat voordat je de woning definitief koopt. Hierbij is de formulering van de clausules enorm belangrijk, en hier gaat het nogal eens mis. Vergeet niet dat de verkoopmakelaar (standaard) clausules gebruikt die gunstig zijn voor de verkoper, en daarmee de verkoper zo veel mogelijk beschermen. Daarom heb jij als koper een aankoopmakelaar in Zwolle nodig die jou beschermd. 

Veelgestelde vragen over ontbindende voorwaarden bij het kopen van een huis

Wat betekent “ontbindende voorwaarde” precies?

Een ontbindende voorwaarde is een clausule in de koopovereenkomst die bepaalt dat de koop alleen doorgaat als aan een specifieke voorwaarde wordt voldaan. Wordt aan die voorwaarde niet voldaan, dan mag de koper (of soms de verkoper) de overeenkomst ontbinden zonder een boete te betalen. Het is dus een juridische veiligheidsklep. Denk aan situaties waarin je de hypotheek niet rond krijgt, de bouwkundige keuring tegenvalt of je eigen huis niet op tijd verkoopt.

Is een koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden risicovol?

Ja, absoluut. Zonder ontbindende voorwaarden ben je volledig gebonden aan de koop zodra je hebt getekend. Lukt het vervolgens niet om de financiering te regelen of blijkt er een ernstig gebrek in het huis te zitten, dan kun je de koop niet zomaar terugdraaien. De verkoper mag dan een boete eisen van 10 procent van de koopsom. Bij een woning van €400.000 betekent dat dus €40.000. Een ervaren makelaar in Zwolle zal daarom altijd adviseren om deze voorwaarden wél op te nemen.

Wat is het financieringsvoorbehoud en hoe werkt het?

Het financieringsvoorbehoud geeft je de mogelijkheid om de koop te ontbinden als je binnen een afgesproken periode geen hypotheek krijgt. Je moet wel aantonen dat je daadwerkelijk een serieuze poging hebt gedaan om financiering te krijgen, bijvoorbeeld door afwijzingsbrieven van banken te overleggen. De termijn bedraagt meestal drie tot zes weken na ondertekening van het koopcontract. In Zwolle zien makelaars dat vooral starters en jonge gezinnen baat hebben bij deze bescherming, zeker bij de huidige strengere hypotheekregels.

Hoe werkt de ontbindende voorwaarde voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie)?

Wie een woning koopt onder de NHG-grens (in 2025: €435.000 of €461.100 met energiebesparende maatregelen) kan gebruikmaken van de Nationale Hypotheek Garantie. Dit biedt extra zekerheid en een lagere rente. Maar niet iedereen komt ervoor in aanmerking. Als de NHG-aanvraag wordt afgewezen en je had géén ontbindende NHG-voorwaarde opgenomen, dan ben je verplicht om de koop toch door te laten gaan of een boete te betalen. Door deze voorwaarde op te nemen, kun je kosteloos van de koop afzien als blijkt dat je niet in aanmerking komt.

Wat houdt een bouwkundig voorbehoud in?

Een bouwkundig voorbehoud betekent dat je de koop mag ontbinden als uit een bouwkundige keuring blijkt dat er te hoge herstelkosten nodig zijn. De grens wordt vooraf vastgesteld, bijvoorbeeld €10.000 aan directe herstelkosten. Blijkt uit het rapport dat er voor meer dan dat bedrag aan gebreken is, dan mag je de koop ontbinden of opnieuw onderhandelen over de prijs. In Zwolle is dit vooral relevant bij oudere huizen in wijken als Assendorp, Diezerpoort en Wipstrik.

Wat is de “no-risk clausule” of het voorbehoud verkoop eigen woning?

De no-risk clausule beschermt kopers die hun eigen huis nog moeten verkopen. De afspraak houdt in dat je de koop van de nieuwe woning mag ontbinden als jouw huidige woning niet binnen een afgesproken termijn wordt verkocht. Zo voorkom je dat je met dubbele maandlasten komt te zitten. In Zwolle wordt vaak ook een 48-uursclausule toegevoegd, waarmee de verkoper het recht behoudt om jou te vragen je voorbehoud te laten vallen als er een andere geïnteresseerde koper is.

Hoe en wanneer moet ik een ontbindende voorwaarde inroepen?

Een ontbindende voorwaarde moet schriftelijk en op tijd worden ingeroepen.
Je stuurt vóór de afgesproken einddatum een e-mail of aangetekende brief naar de verkoper of diens makelaar, waarin je aangeeft dat je de koop wilt ontbinden en waarom. Voeg altijd bewijsmateriaal toe, zoals afwijzingsbrieven van banken of een bouwkundig rapport. Ben je één dag te laat, dan verlies je het recht om de koop kosteloos te ontbinden. De regels hieromtrent zijn vastgelegd in de koopovereenkomst, maar makelaars geven hier nogal eens hun eigen draai aan.

Kan een verkoper eisen dat ik minder ontbindende voorwaarden opneem?

Ja, dat komt regelmatig voor, vooral in een markt met veel concurrentie zoals Zwolle.
Sommige verkopers willen sneller zekerheid en geven de voorkeur aan kopers zonder financieringsvoorbehoud. Toch is het belangrijk om je niet onder druk te laten zetten. Een koop zonder voorwaarden kan aantrekkelijk lijken, maar brengt grote risico’s met zich mee. Een goede aankoopmakelaar helpt je om een bod te doen dat aantrekkelijk is voor de verkoper, zónder dat jij onnodige risico’s loopt.

Kan ik zelf ontbindende voorwaarden toevoegen of aanpassen?

Ja, dat kan. Ontbindende voorwaarden zijn maatwerk en kunnen worden afgestemd op jouw persoonlijke situatie. Denk bijvoorbeeld aan een voorbehoud voor de verkoop van een tweede woning, het verkrijgen van een specifieke subsidie of toestemming van een bewindvoerder. Laat de formulering wel altijd juridisch controleren, bijvoorbeeld door je makelaar of notaris.
Een fout in de tekst kan ertoe leiden dat de clausule ongeldig is.

Wat gebeurt er als de koop wordt ontbonden?

Wanneer je binnen de termijn en volgens de regels gebruikmaakt van een ontbindende voorwaarde, wordt de koopovereenkomst officieel ontbonden. De verkoper ontvangt geen schadevergoeding, en jij krijgt de waarborgsom of bankgarantie volledig terug. De woning wordt vervolgens weer vrijgegeven voor verkoop aan andere geïnteresseerden. De notaris of makelaar zorgt ervoor dat alle documenten netjes worden afgesloten.

Tot slot: Ontbindende voorwaarden zijn de juridische vangnetten die je beschermen bij het kopen van een huis. Of het nu gaat om de financiering, een keuring of de verkoop van je eigen woning: deze voorwaarden geven je rust en zekerheid. In een woningmarkt zoals Zwolle, waar snelheid vaak de norm is, zijn ze onmisbaar om verantwoord te kopen.

Conclusie

Een huis kopen in Zwolle is een spannend proces. De vraag is groot, het aanbod beperkt en beslissingen moeten soms snel worden genomen. Juist daarom zijn ontbindende voorwaarden onmisbaar. Ze beschermen je tegen financiële en juridische risico’s, zodat je met vertrouwen de volgende stap kunt zetten.

De belangrijkste voorwaarden op een rij:

• Financieringsvoorbehoud
• NHG-voorwaarde
• Bouwkundig voorbehoud
• Voorbehoud verkoop eigen woning
• Toestemming van derden

Laat deze altijd juridisch correct opnemen in de koopovereenkomst en laat je begeleiden door een lokale expert van AAN.

Gratis waardebepaling en aankoopadvies in Zwolle

Ben je van plan een woning te kopen of juist te verkopen in Zwolle en wil je weten hoe ontbindende voorwaarden jouw positie kunnen versterken? Bij AAN Makelaars Zwolle combineren we lokale kennis met een persoonlijke aanpak. We leggen je precies uit welke voorwaarden voor jouw situatie het beste zijn, zodat je met zekerheid kunt kopen of verkopen.

Disclaimer: Dit artikel over ontbindende voorwaarden is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. Neem voor vragen gerust contact met ons op.