Als koper van onroerend goed kom je vroeg of laat in aanraking met het begrip 'mandelige percelen'. Het klinkt misschien ingewikkeld, maar het principe is eigenlijk vrij eenvoudig te begrijpen. Toch zorgen mandelige percelen regelmatig voor verwarring bij kopers, vooral wanneer het gaat om de berekening van oppervlaktes en waardebepaling van de gewenste woning. In dit artikel vind je er alles over inclusief veelgestelde vragen en voorbeelden van mandelige situaties.

Wat zijn mandelige percelen precies?

Een mandelig perceel is een stuk grond waarvan je slechts een deel eigenaar wordt, samen met andere eigenaren. Je deelt dus eigenlijk de eigendom van dat perceel met meerdere personen of partijen. Dit komt vaak voor bij appartementen, rijtjeshuizen en andere vormen van gezamenlijk eigendom.

Denk ook aan mandelige percelen. Dit zijn percelen waarvan je voor een deel eigenaar bent. Dit kan bijvoorbeeld een binnenterrein zijn, of gezamenlijke parkeerplaatsen. Ook een toegangsweg kan mandelig zijn. Dit geeft soms een vertekend beeld van het totaal. Stel je voor dat het hoofdperceel 150 m² is en het mandelig terrein 300m² waarvan jij voor 1/12e eigenaar bent. Dat betekent niet dat het totaal met 300m² of je hoofdperceel met 25m² is toegenomen. Ga in zo'n geval altijd uit van het hoofdperceel om mee te rekenen en te vergelijken.

Praktische voorbeelden van mandelige percelen

In de dagelijkse praktijk kom je mandelige percelen tegen in verschillende vormen. Een klassiek voorbeeld is het binnenterrein van een appartementencomplex. Alle bewoners zijn gezamenlijk eigenaar van dit terrein, maar niemand kan er exclusief over beschikken. Hetzelfde geldt voor gezamenlijke parkeerplaatsen die bij een wooncomplex horen, of de oprit die naar een groep woningen leidt.

Ook bij rijtjeshuizen zie je dit fenomeen regelmatig. De toegangsweg naar een nieuwbouwwijk kan bijvoorbeeld mandelig zijn, wat betekent dat alle bewoners van die wijk er samen eigenaar van zijn. Dit zorgt er wel voor dat iedereen medeverantwoordelijk is voor het onderhoud en eventuele kosten.

Waarom mandelige percelen voor verwarring zorgen

Het problematische aan mandelige percelen zit hem vooral in de oppervlakteberekening. Veel kopers zien in de makelaarsbeschrijving bijvoorbeeld staan dat een woning 'inclusief aandeel in mandelig terrein' wordt verkocht, en denken dan dat ze meer grond krijgen dan ze in werkelijkheid hebben.

Stel je koopt een appartement met een eigen tuin van 50m² en er staat bij dat je daarnaast een aandeel hebt in 1.000m² mandelig terrein. Als er twintig appartementen zijn, ben je eigenlijk maar voor 1/20e deel eigenaar van dat mandelige terrein. Dat komt neer op 50m² mandelig terrein, maar dat betekent niet dat je daar exclusief over kunt beschikken.

Het belang van het hoofdperceel

Als koper is het cruciaal om te begrijpen dat je altijd moet uitgaan van het hoofdperceel voor vergelijkingen en berekeningen. Het hoofdperceel is het deel waarover je wel exclusief kunt beschikken - zoals je eigen tuin, balkon of terras. Het mandelige deel is weliswaar van jou, maar je deelt het gebruik ervan met anderen.

Dit heeft ook gevolgen voor de waardebepaling van je woning. Een woning met een privétuin van 100m² is meestal meer waard dan een woning met een privétuin van 50m² plus een aandeel in 200m² mandelig terrein, zelfs als de totale oppervlakte hetzelfde zou zijn.

Wat betekent dit voor de kosten?

Mandelige percelen brengen ook financiële verplichtingen met zich mee. Als mede-eigenaar ben je namelijk ook medeverantwoordelijk voor de kosten van onderhoud. Dit kan gaan om het maaien van gras, het repareren van bestrating of het vervangen van verlichting op het mandelige terrein.

Deze kosten worden meestal omgeslagen via de Vereniging van Eigenaren (VvE) of een andere vorm van gezamenlijk beheer. Als koper is het verstandig om vooraf te informeren naar de hoogte van deze kosten en eventuele reserveringen voor groot onderhoud.

Tips voor kopers

Wanneer je een woning overweegt met mandelige percelen, is het verstandig om de volgende punten goed door te nemen. Vraag de makelaar om een duidelijke uitleg over welke delen precies mandelig zijn en welk aandeel je krijgt. Laat je niet misleiden door grote oppervlaktes mandelig terrein - kijk vooral naar wat je exclusief kunt gebruiken.

Informeer ook naar de kosten die verbonden zijn aan het mandelige terrein en bekijk de financiële staat van de VvE of beheerorganisatie. Soms kunnen er forse onderhoudskosten aankomen waar je als nieuwe eigenaar medeverantwoordelijk voor wordt.

De juridische kant

Juridisch gezien wordt je eigendom van mandelige percelen vastgelegd in de kadastrale registratie. Hier staat precies omschreven welk aandeel je hebt in welke percelen. Dit is belangrijk voor zowel de hypotheekverstrekking als eventuele verkoop in de toekomst.

Bij de notaris krijg je tijdens de overdracht alle details over de mandelige percelen uitgelegd. Zorg ervoor dat je deze informatie goed begrijpt, want het beïnvloedt je rechten en plichten als eigenaar.

Veelgestelde vragen over mandelige percelen

Wat is een mandelig perceel precies?

Een mandelig perceel is een stuk grond waarvan je samen met andere eigenaren eigenaar bent. Je hebt dus een gedeeld eigendom van dat perceel. Dit komt vaak voor bij appartementen, rijtjeshuizen en woonComplexen waar bepaalde delen zoals binnentuinen, parkeerplaatsen of toegangswegen gemeenschappelijk eigendom zijn. Je kunt niet exclusief over het mandelige perceel beschikken, maar deelt het gebruik met andere mede-eigenaren.

Hoe bereken ik mijn werkelijke aandeel in een mandelig perceel?

Om je werkelijke aandeel te berekenen, deel je de totale oppervlakte van het mandelige perceel door het aantal eigenaren. Bijvoorbeeld: als er een mandelig terrein van 300m² is en er zijn 12 eigenaren, dan is jouw aandeel 300m² ÷ 12 = 25m². Let op: dit betekent niet dat je 25m² extra grond hebt die je exclusief kunt gebruiken, maar dat je voor 1/12e deel eigenaar bent van het gehele terrein.

Wat is het verschil tussen een hoofdperceel en een mandelig perceel?

Het hoofdperceel is het deel van de grond waarover je exclusief kunt beschikken, zoals je eigen tuin, balkon of terras. Het mandelige perceel deel je met andere eigenaren. Voor waardebepaling en vergelijkingen moet je altijd uitgaan van het hoofdperceel, omdat dit het deel is dat je daadwerkelijk zelf kunt gebruiken en inrichten naar eigen wens.

Welke kosten zijn verbonden aan mandelige percelen?

Als mede-eigenaar ben je medeverantwoordelijk voor de onderhoudskosten van het mandelige perceel. Dit kan gaan om:

• Groenonderhoud (gras maaien, snoeien)
• Reparatie van bestrating of paden
• Vervanging van verlichting
• Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes
• Groot onderhoud zoals vernieuwing van toegangswegen

Deze kosten worden meestal omgeslagen via de VvE of een andere beheerorganisatie.

Kan ik mijn aandeel in een mandelig perceel apart verkopen?

Nee, je kunt je aandeel in een mandelig perceel niet apart verkopen. Het aandeel is juridisch verbonden aan je hoofdperceel en wordt automatisch meeverkocht bij de overdracht van je woning. Het mandelige perceel is een onlosmakelijk onderdeel van je eigendom.

Hoe zie ik in de kadastrale registratie wat mandelig is?

In de kadastrale registratie staat precies omschreven welk aandeel je hebt in welke percelen. Je ziet daar een hoofdperceel (waar je exclusief eigenaar van bent) en eventuele mandelige percelen met je specifieke aandeel (bijvoorbeeld 1/12e deel). Deze informatie is essentieel voor hypotheekverstrekking en toekomstige verkoop.

Kan ik aanpassingen maken aan het mandelige perceel?

Nee, je kunt geen eenzijdige aanpassingen maken aan het mandelige perceel. Voor elke wijziging heb je toestemming nodig van alle andere mede-eigenaren. Beslissingen over het mandelige perceel worden meestal genomen door de VvE of een andere vorm van gezamenlijk beheer, vaak bij meerderheid van stemmen.

Wat gebeurt er als andere eigenaren hun aandeel in de onderhoudskosten niet betalen?

Als andere eigenaren hun aandeel niet betalen, kunnen de overige eigenaren via de VvE juridische stappen ondernemen. In het ergste geval moet je als mede-eigenaar mogelijk tijdelijk voor de kosten van wanbetalers opdraaien. Daarom is het belangrijk om bij aankoop de financiële gezondheid van de VvE te controleren en te kijken of er achterstanden zijn.

Hoe beïnvloedt een mandelig perceel de waarde van mijn woning?

Een mandelig perceel heeft meestal minder invloed op de woningwaarde dan een hoofdperceel van dezelfde grootte. Een woning met een privétuin van 100m² is doorgaans meer waard dan een woning met een privétuin van 50m² plus een aandeel in 200m² mandelig terrein, ook al zou de totale oppervlakte hetzelfde zijn. Dit komt omdat je het mandelige deel niet exclusief kunt gebruiken.

Moet ik bij de hypotheekaanvraag rekening houden met mandelige percelen?

Ja, mandelige percelen worden meegenomen in de hypotheekaanvraag. De bank beoordeelt de totale waarde van je eigendom, inclusief je aandeel in mandelige percelen. Het is belangrijk dat alle percelen correct geregistreerd staan in het kadaster, omdat dit de onderpandwaarde van je woning beïnvloedt.

Wat moet ik vragen aan de makelaar over mandelige percelen?

Stel de volgende vragen aan de makelaar:

• Welke delen zijn precies mandelig?
• Wat is mijn exacte aandeel in elk mandelig perceel?
• Wat zijn de jaarlijkse kosten voor onderhoud?
• Zijn er plannen voor groot onderhoud?
• Hoe staat de VvE er financieel voor?
• Zijn er restricties op het gebruik van het mandelige perceel?
• Wie is verantwoordelijk voor het beheer?

Kunnen mandelige percelen later hoofdpercelen worden?

In principe niet, tenzij alle mede-eigenaren instemmen met een splitsing of herverkaveling. Dit is een complex juridisch proces dat door een notaris moet worden afgehandeld en waarbij alle betrokkenen moeten instemmen. Het komt zelden voor omdat het kostbaar is en ingewikkelde procedures vereist.

Hoe herken ik mandelige percelen in een makelaarsbeschrijving?

Let op bewoordingen zoals:

• "Inclusief aandeel in mandelig terrein"
• "Gemeenschappelijke tuin/parkeerplaats"
• "Gezamenlijk eigendom van..."
• "Aandeel in binnenterrein"
• "Collectieve voorzieningen"

Vraag altijd om verduidelijking als deze termen gebruikt worden en laat je niet misleiden door grote oppervlaktes zonder te begrijpen wat je er daadwerkelijk mee kunt.

Wat gebeurt er bij geschillen over het mandelige perceel?

Geschillen over mandelige percelen worden meestal opgelost binnen de VvE via stemming. Als er geen VvE is, moeten alle mede-eigenaren het eens worden. Bij persisterende geschillen kan een rechter een uitspraak doen, maar dit is kostbaar en tijdrovend. Goede afspraken vooraf en duidelijke reglementen helpen geschillen voorkomen.

Kan ik gebruik maken van financiering voor verbetering van mandelige percelen?

Verbeteringen aan mandelige percelen worden meestal gefinancierd via de VvE door middel van extra bijdragen of een lening op naam van de VvE. Je kunt niet individueel een lening afsluiten voor verbeteringen aan mandelige percelen, omdat je niet de enige eigenaar bent. Alle mede-eigenaren moeten instemmen met verbeteringen en de financiering daarvan.

Overzicht voorbeelden van mandelige percelen

1. Appartementencomplexen

Binnenterreinen

• Wat: Centrale binnentuinen of binnenpleinen omgeven door appartementen
• Eigendom: Alle bewoners zijn gezamenlijk eigenaar
• Gebruik: Gemeenschappelijke recreatieruimte, vaak met zitgelegenheid of speeltoestellen
• Onderhoud: Groenonderhoud, reiniging, vervanging meubilair

Gemeenschappelijke dakterrassen

• Wat: Dakterras dat toegankelijk is voor alle bewoners
• Eigendom: Collectief eigendom van alle appartementseigenaren
• Gebruik: Gemeenschappelijke buitenruimte voor ontspanning
• Onderhoud: Onderhoud terras, afwatering, eventuele voorzieningen

Parkeergarages en parkeerplaatsen

• Wat: Ondergrondse of bovengrondse parkeervoorzieningen
• Eigendom: Mandelig tussen alle eigenaren (soms met genummerde plekken)
• Gebruik: Parkeren van auto's volgens afgesproken regels
• Onderhoud: Reiniging, verlichting, toegangspoorten, bestrating

2. Rijtjeshuizen en nieuwbouwwijken

Toegangswegen

• Wat: Privéwegen die toegang geven tot een groep woningen
• Eigendom: Gezamenlijk eigendom van alle bewoners aan die weg
• Gebruik: Toegang tot eigen woning, bezoek, leveringen
• Onderhoud: Asfaltering, straatverlichting, verkeersborden

Gezamenlijke opritten

• Wat: Lange oprit die meerdere woningen bedient
• Eigendom: Mandelig tussen alle woningen die gebruik maken van de oprit
• Gebruik: Toegang tot individuele woningen
• Onderhoud: Bestrating, drainage, eventuele slagbomen

Speeltuinen en groenstroken

• Wat: Gemeenschappelijke speelvoorzieningen en groengebieden in woonwijken
• Eigendom: Collectief eigendom van omliggende woningen
• Gebruik: Recreatie voor bewoners en hun kinderen
• Onderhoud: Groenonderhoud, onderhoud speeltoestellen, reiniging

3. Woonparken en hofjes

Centrale parkeerterreinen

• Wat: Grote parkeerplaatsen die meerdere woningen bedienen
• Eigendom: Mandelig tussen alle woningen in het park
• Gebruik: Parkeren volgens toegewezen plekken of vrije keuze
• Onderhoud: Bestrating, markering, verlichting, groenonderhoud

Gemeenschappelijke tuinen

• Wat: Grote tuinen of parken binnen woonparken
• Eigendom: Gezamenlijk eigendom van alle bewoners
• Gebruik: Wandelen, recreatie, evenementen
• Onderhoud: Groenonderhoud, paden, zitgelegenheid, verlichting

Fietsenbergingen

• Wat: Overdekte stallingen voor fietsen
• Eigendom: Mandelig tussen alle woningen
• Gebruik: Stalling van fietsen en soms bromfietsen
• Onderhoud: Dakonderhoud, verlichting, toegangspoorten

4. Recreatiewoningen en vakantiehuizen

Gemeenschappelijke voorzieningen

• Wat: Zwembaden, tennisbanen, speeltuinen op vakantiepark
• Eigendom: Mandelig tussen alle vakantiehuiseigenaren
• Gebruik: Recreatie volgens parkreglement
• Onderhoud: Specialistisch onderhoud, seizoensgebonden kosten

Toegangswegen en parkeerplaatsen

• Wat: Wegen en parkeervoorzieningen op vakantiepark
• Eigendom: Collectief eigendom van alle huiseigenaren
• Gebruik: Toegang tot eigen vakantiewoning
• Onderhoud: Wegonderhoud, verlichting, bewegwijzering

5. Bedrijfsverzamelpanden

Laad- en loskades

• Wat: Gemeenschappelijke laad- en losvoorzieningen
• Eigendom: Mandelig tussen alle bedrijfseigenaren
• Gebruik: Laden en lossen van goederen
• Onderhoud: Bestrating, markering, veiligheidsvoorzieningen

Gemeenschappelijke ontsluiting

• Wat: Toegangswegen en parkeerplaatsen voor bedrijfspand
• Eigendom: Gezamenlijk eigendom van alle bedrijfseigenaren
• Gebruik: Toegang voor werknemers, klanten, leveranciers
• Onderhoud: Wegonderhoud, verlichting, bewegwijzering

6. Bijzondere situaties

Waterpartijen

• Wat: Vijvers, fonteinen of waterlopen binnen wooncomplex
• Eigendom: Mandelig tussen omliggende woningen
• Gebruik: Decoratief, soms recreatief
• Onderhoud: Wateronderhoud, pompen, beplanting, veiligheid

Erfafscheidingen

• Wat: Hekken, muren of andere afscheidingen tussen percelen
• Eigendom: Vaak mandelig tussen belendende percelen
• Gebruik: Afscheiding en privacy
• Onderhoud: Reparatie, vervanging, verf- of schilderwerk

Nutsvoorzieningen

• Wat: Gemeenschappelijke elektra-, gas-, water- of rioolvoorzieningen
• Eigendom: Mandelig tussen aangesloten woningen
• Gebruik: Infrastructuur voor nuts
• Onderhoud: Technisch onderhoud, reparaties, vervangingen

7. Moderne woonvormen

Gemeenschappelijke deelauto-parkeerplaatsen

• Wat: Parkeerplaatsen bestemd voor deelauto's
• Eigendom: Mandelig tussen alle woningen in het complex
• Gebruik: Parkeren van gemeenschappelijke voertuigen
• Onderhoud: Bestrating, markering, oplaadpalen

Co-housing gemeenschapsruimtes

• Wat: Gemeenschappelijke keukens, vergaderruimtes, workshops
• Eigendom: Collectief eigendom van alle bewoners
• Gebruik: Gemeenschappelijke activiteiten en voorzieningen
• Onderhoud: Inrichting, technische installaties, reiniging

Duurzame energievoorzieningen

• Wat: Gemeenschappelijke zonnepanelen, warmtepompen of windmolens
• Eigendom: Mandelig tussen alle aangesloten woningen
• Gebruik: Energievoorziening voor alle woningen
• Onderhoud: Technisch onderhoud, monitoring, verzekering

Belangrijke aandachtspunten bij alle voorbeelden:

Voor kopers:

• Controleer altijd het exacte aandeel dat je krijgt
• Informeer naar de onderhoudskosten en reserves
• Bekijk het beheerreglement en de VvE-documenten
• Let op gebruiksregels en eventuele restricties

Financiële aspecten:

• Jaarlijkse bijdragen voor onderhoud
• Reserves voor groot onderhoud
• Mogelijke extra bijdragen bij calamiteiten
• Invloed op hypotheekmogelijkheden

Juridische aspecten:

• Vastlegging in kadastrale registratie
• Eigendomsverhouding tussen mede-eigenaren
• Regels voor gebruik en onderhoud
• Procedure voor besluitvorming over wijzigingen

Note van de makelaar

Op zich zijn mandelige situaties niet zo spannend en voegen ze naast het gebruiksgemak niet altijd iets toe. Soms kan het voor de eigenaren zelfs nadelig zijn wanneer er onderhoud moet worden gepleegd en de kosten voor de gezamenlijke eigenaren komen. Zorg ervoor dat je niet alleen de situatie van het mandelige perceel tot je neemt, maar ook de financiële situatie. Kijk dus altijd  naar de te verwachten kosten (op termijn) en hetgeen is gespaard zodat je later niet wordt verrast door onaangename financiële tegenvallers.

Schakel voor de zekerheid een aankoopmakelaar in wanneer je in dit soort situaties belandt. Denk hierbij niet alleen aan situaties "boven de grond", maar zeker ook aan afvoeren en riolering die op termijn aan onderhoud toe zijn. Vaak wordt door kopers aan het mandelige perceel maar weinig aandacht aan besteed, terwijl dit toch een belangrijk onderdeel is van de koop.

Conclusie

Mandelige percelen zijn een normaal onderdeel van veel woningaankopen, vooral in complexen en nieuwbouwwijken. Het belangrijkste is dat je als koper goed begrijpt wat je wel en niet exclusief kunt gebruiken. Laat je niet verleiden door grote oppervlaktes mandelig terrein, maar focus op het hoofdperceel voor een eerlijke vergelijking met andere woningen. Met de juiste informatie en begeleiding hoeven mandelige percelen geen obstakel te zijn voor een succesvolle woningaankoop.

Kies je volgende stap