Koopovereenkomst voor kopers

Controleer als koper eerst de ingevulde gegevens voordat wij de koopovereenkomst kunnen opmaken, denk hierbij aan: 

• Voornamen
• Tussenvoegsel (indien van toepassing)
• Achternaam
• Nationaliteit
• Burgerlijke staat
• Soort legitimatie
• ID-uitgifte datum
• ID-Scan
• ID-Nummer
• ID-vervaldatum
• ID-uitgifte plaats
• E-mail
• Mobiel telefoonnummer
• Adresgegevens compleet
• Geboortedatum

Wij controleren de identiteit waarbij we kunnen kiezen uit een fysieke controle of online controle door een externe partij. In de meeste gevallen hebben we vooraf al de identiteit vastgesteld of doen we dit op een later moment. Omdat het systeem streng controleert op de gegevens die in de koopovereenkomst worden opgenomen, is extra controle door de koper(s) gewenst.

Makelaars dienen de identiteit van de koper(s) te verifiëren, de datum en het tijdstip van verificatie te vermelden en de onderstaande verklaring te bevestigen:

• Ik verklaar dat de identiteit van de relatie is gecontroleerd.
• Ik verklaar dat het legitimatiebewijs is gecontroleerd op geldigheid.
• Ik verklaar dat alle legitimatiegegevens volledig en correct zijn verwerkt.

Nadat zowel koper(s) als verkoper(s) de gegevens via Move compleet hebben aangeleverd, wordt de koopovereenkomst opgemaakt. Hierbij verwerken wij de gemaakte afspraken zoals:

• De overeengekomen koopprijs
• De ontbindende voorwaarden (indien van toepassing)
• De afgesproken opleverdatum
• Eventuele roerende zaken (staat meestal op nihil)
• De bouwkundige keuring (indien van toepassing)
• Bijzondere afspraken die tijdens de onderhandeling zijn gemaakt

Kort gezegd, alles wat is afgesproken wordt in de koopovereenkomst opgenomen. Aan het einde, vanaf artikel 20, kunnen aanvullende clausules worden opgenomen.

Door de makelaar ingevuld

Om duidelijk te maken welke gegevens door de makelaar zijn ingevuld, worden de letters automatisch in een afwijkend lettertype weergegeven of dikgedrukt. Dit is afhankelijk van het systeem dat hiervoor wordt gebruikt.

Doorhalen van artikelen

Standaard artikelen die niet worden gebruikt zijn doorgehaald of verschijnt n.v.t.. Denk hierbij bijvoorbeeld aan voorbehoud financiering, NHG of bouwkundige keuring. De clausules blijven hierdoor voor partijen zichtbaar, maar zijn niet van toepassing.

Koopovereenkomst wel of niet inschrijven in kadaster

Zowel koper als verkoper heeft de mogelijkheid de koopovereenkomst in te laten schrijven in het kadaster. Dit artikel zorgt nog weleens voor verwarring omdat wordt gedacht dat dit standaard van toepassing is. Hierbij moeten we onderscheid maken tussen de akte van levering en de koopovereenkomst:

• De akte van levering wordt bij de notaris getekend tijdens de datum van overdracht en wordt altijd ingeschreven in het kadaster, dit is een verplichte handeling die door de notaris wordt uitgevoerd.
• De koopovereenkomst wordt door de makelaar beschikbaar gesteld waarbij partijen de keuze hebben deze wel of niet in te laten schrijven. De partij die de koopovereenkomst wenst in te schrijven betaalt hiervoor ook de kosten. Dit wordt vermeld in de koopovereenkomst. Ook het moment van inschrijven wordt in de koopovereenkomst vermeld.

Termijn inschrijven koopovereenkomst

Nadat de wettelijke bedenktijd is verstreken kan de notaris indien hiervoor is gekozen de koopovereenkomst inschrijven in het kadaster tenzij hiervoor een andere termijn is aangegeven. Ook dit wordt in de koopovereenkomst vermeld zodat de notaris exact weet op welk moment de koopovereenkomst moet worden ingeschreven.

Aanvullende clausules

Als laatste worden de aanvullende clausules opgenomen. Denk hierbij aan de AVG verplichtingen om de stukken te kunnen delen met taxateur, hypotheekadviseur en notaris, toestemmingsverklaring gezamenlijke woning, niet zelfbewoningsclausule, afzien van een bouwkundige keuring of financiering. (kopen zonder voorbehoud financiering) Hier kunnen ook aanvullende overeengekomen afspraken worden vermeld zolang ze maar niet in strijd zijn met wet- en regelgeving.

Nadat de koopovereenkomst door de makelaar is opgemaakt wordt deze in concept voor zowel koper(s) als verkoper(s) klaargezet voor controle, de zogenaamde concept koopovereenkomst. Hierbij horen ook de vragenlijst, roerende zakenlijst, kadastergegevens, energielabel (indien verplicht), en de toelichting op de koopovereenkomst waarin elk artikel zorgvuldig wordt uitgelegd. Gebruik deze toelichting bij het controleren van de koopovereenkomst.

Actie door verkoper(s) (binnen 48 uur)

• Controleren van de koopovereenkomst op juistheid
• Controleren van de inhoud
• Controleren of de gemaakte afspraken in de koopovereenkomst zijn vermeld
• Via Move akkoord geven op de gecontroleerde (laatste) versie
• Via Move de makelaar een bericht sturen indien aanpassingen zijn gewenst

Wijzigingen doorvoeren

Let op: Eenzijdige wijzigingen zonder dit te overleggen met verkoper zijn niet toegestaan. Immers, de koopovereenkomst is een weergave van de gemaakte mondelinge afspraken die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd. Wijzigingen (met uitzondering van personalia) worden altijd eerst met verkoper besproken voordat deze na akkoord worden doorgevoerd.

Wanneer er sprake is van onjuistheden of overeengekomen wijzigingen kan de makelaar de conceptovereenkomst intrekken, aanpassen en opnieuw ter controle verzenden. Hiermee vervalt tevens het akkoord dat door een partij is gegeven. Kort gezegd, partijen moeten de koopovereenkomst opnieuw doornemen en op deze nieuwe versie een akkoord geven.

Nadat alle betrokken partijen via Move akkoord hebben gegeven op de laatste versie van de koopovereenkomst kan de koopovereenkomst worden getekend. Dit kan zowel digitaal als fysiek en wordt vooraf overlegd met betrokken partijen.

Fysiek tekenen

Nadat de stukken akkoord zijn bevonden maakt de makelaar een afspraak voor fysieke ondertekening. Dit wordt vooraf afgesproken waarbij soms wordt gekozen om gezamenlijk met koper(s) te tekenen, of juist apart. 

Digitaal tekenen

Nadat alle partijen via Move akkoord hebben gegeven zal de makelaar de status concept veranderen in ondertekenen. Hiermee wordt de koopovereenkomst aan partijen beschikbaar gesteld om te tekenen.

Volgorde van fysiek tekenen

Vanwege de verplichte "ter handstelling" aan koper bij fysieke ondertekening tekent de verkoper als eerste. Nadat ook de koper heeft getekend wordt een kopie (fysiek of digitaal) aan koper overhandigd of op andere wijze aan koper verzonden. Hiermee is voldaan aan de wettelijke verplichting waarna de wettelijke bedenktijd 1 dag na ondertekening ingaat. Wordt er op dinsdag door betrokken partijen getekend, dan start de bedenktijd de volgende dag, in dit voorbeeld woensdag. De woensdag is dan dag 1 van de bedenktijd die afloopt op vrijdagavond middernacht. 

Volgorde van digitaal tekenen

Ook bij digitale ondertekening is de "ter handstelling" verplicht, echter de volgorde hierin is minder belangrijk en kan door de makelaar zelf worden ingesteld. In de meeste gevallen wordt (tenzij anders overeengekomen) gekozen voor "allen tegelijk" tekenen. Hiermee wordt voorkomen dat dat een persoon moet wachten op een ander.

Ondertekening door alle betrokkenen

Wanneer alle partijen de stukken hebben getekend is de getekende koopovereenkomst beschikbaar in het Move-account en kan hier worden gedownload. Hiermee is het proces van ondertekenen afgerond.

De makelaar zorgt ervoor dat de getekende stukken fysiek (geprint) of via een digitale beveiligde omgeving binnen enkele dagen bij de notaris terechtkomen. De notaris neemt de koopovereenkomst in ontvangst en krijgt binnen enkele dagen de status "in behandeling".

Mail naar notaris

Ondanks dat de documenten digitaal voor de notaris worden vrijgegeven zal de makelaar de notaris een mail ter herinnering sturen. Zo zijn we er zeker van dat de notaris op de hoogte is van de afspraken.

Inschrijven in kadaster

Indien is gekozen om de koopovereenkomst in te schrijven in het kadaster zal dit eveneens in de mail worden vermeld waarmee wordt voorkomen dat de stukken "op stapel" blijven liggen en de koopovereenkomst te laat in het kadaster wordt ingeschreven.

Digitaal dossier bij de notaris

De meeste notarissen werken tegenwoordig met een digitaal dossier waarbij partijen worden uitgenodigd een account aan te maken. In dit account kan de voortgang worden gevolgd en eventuele extra documenten worden geüpload indien hierom wordt gevraagd. In veel gevallen ontvangt de accounthouder van elke wijziging een mail zodat wijzigingen direct worden gecommuniceerd.

Wwft-check

Ondanks dat de makelaar een Wwft-check heeft uitgevoerd heeft ook de notaris de verplichting deze nogmaals uit te voeren. Dit zal aan alle partijen worden gecommuniceerd waarbij dit in de meeste gevallen digitaal plaatsvindt.

Afspraak datum overdracht

In de koopovereenkomst is de datum overdracht vermeld waarbij er soms direct een tijdstip kan worden ingepland. Dit is echter niet altijd mogelijk waarbij de notaris op een later moment een tijdstip aan alle betrokken partijen voorstelt. Notarissen hebben het tegenwoordig druk, vooral op de 1e en 15e van de maand. Houd er rekening mee dat een gewenst tijdstip niet altijd mogelijk is. Op tijd vrijnemen voor de dag van overdracht is dan ook de beste oplossing.

De notaris verzorgt de gehele afwikkeling van de overdracht. Van ontvangst getekende stukken en financiële afwikkeling tot het inschrijven van de akte van levering in het kadaster. Communicatie en vragen over stukken die de notaris in behandeling heeft, verlopen dan ook via de notaris. Natuurlijk is de makelaar bereikbaar om vragen te beantwoorden wanneer er iets niet duidelijk is.

Ontbindende voorwaarden

In de koopovereenkomst kunnen ontbindende voorwaarden worden opgenomen zoals een voorbehoud financiering. Zorg ervoor dat de hypotheekadviseur de gegevens die benodigd zijn voor de aanvraag op tijd ontvangt om vertraging in de aanvraag te voorkomen.

Bankgarantie

In de meeste koopovereenkomsten wordt een bankgarantie opgenomen van 10% van de koopsom. Zorg ervoor dat de hypotheekadvuseur of geldverstrekker hier zorgvuldig mee omgaat en dat deze op tijd wordt gesteld. De notaris is namelijk verplicht om de verkopers en diens makelaar op de hoogte te stellen wanneer niet wordt voldaan aan het tijdig stellen van de bankgarantie. Dat zijn allemaal onnodige werkzaamheden die makkelijk zijn te voorkomen.

Hypotheekstukken

In de meeste gevallen komen kopers de financiële verplichtingen na die in de koopovereenkomst zijn opgenomen waarmee de financiering op tijd is geregeld en de bankgarantie op tijd is gesteld. De Hypotheekadviseur zorgt ervoor dat de hypotheekstukken bij de notaris komen.

Concept akte van levering

Enkele weken (of soms dagen) vóór de overdracht ontvangen betrokken partijen de conceptakte van levering. Dit document is een uitwerking van de afspraken die in de koopovereenkomst zijn vastgelegd. Controleer deze conceptakte goed en communiceer direct aan de notaris of makelaar mochten er fouten of niet overeengekomen zaken in staan. Het is niet gewenst om tijdens de overdracht nog veranderingen te willen doorvoeren, de notaris heeft hiervoor tijd nodig en die is er vaak niet op de datum van overdracht. Dat geldt ook voor geschillen die zijn ontstaan, geschillen dienen voor de overdracht te worden opgelost. Raadpleeg hiervoor op tijd de makelaar zodat naar een passende oplossing kan worden gezocht.

Nota van afrekening

De financiële afwikkeling van de (ver)koop gaat via de notaris. Hiervoor stelt de notaris een nota van afrekening op die in de meeste gevallen samen met de akte van levering aan koper beschikbaar wordt gesteld. Hierin vind je (indien van toepassing) ondermeer: Kosten notaris, kosten taxateur, overdrachtsbelasting, verrekening OZB en waterschapslasten, hypotheek, kosten bankgarantie en eventuele overige kosten die via de notaris worden verrekend.  Controleer de nota van afrekening goed en communiceer afwijkende bedragen.

Betaling

Het komt voor dat koper zelf voor de overdracht nog een bedrag aan de notaris moet betalen. Vraag tijdig de notaris om het juiste bankrekeningnummer zodat de gehele financiële verplichtingen voor de overdracht zijn geregeld.

Nu alle stukken zijn opgemaakt, de gevraagde gegevens zijn ingevuld of aangeleverd, kan de overdracht via de notaris plaatsvinden. Voordat we samen naar de notaris gaan vindt de eindinspectie plaats.

Eindinspectie

Afhankelijk van de reistijd vindt de eindinspectie meestal zo'n drie kwartier tot een uur voor het bezoek aan de notaris plaats. Hierbij wordt gecontroleerd of de gemaakte afspraken zijn nagekomen. Ook worden de meterstanden opgenomen, ook als ze op afstand uitleesbaar zijn. Hiermee wordt discussie achteraf voorkomen. De meterstanden worden op een (digitaal) opleveringsformulier vermeld, waarvoor partijen een handtekening zetten. Het is slim om foto's van de meterstanden te maken. Ook tekent de koper ervoor dat de woning conform afspraak is opgeleverd.

Garantiebewijzen en afvalpas

Tijdens de eindinspectie behoren garantiebewijzen en handleidingen voor zover aanwezig en van toepassing, aan koper beschikbaar worden gesteld. Dat geldt ook voor de afvalpas die achterblijft in de woning.

Geschillen tijdens de eindinspectie

Ondanks alle zorgvuldigheid kan het voorkomen dat er afspraken niet zijn nagekomen. Dat is niet altijd een bewuste keuze, maar volgt soms uit onwetendheid of drukte vanwege de verhuisperiode. Mochten er afspraken niet zijn nagekomen en alsnog worden verlangd zal dit op het eindinspectieformulier worden vastgelegd. Denk hierbij aan gordijnen die achter zouden blijven maar per ongeluk zijn meegenomen.

Mocht er tijdens controle apparatuur niet goed functioneren terwijl dit tijdens het sluiten van de deal wel het geval was, zal in overleg naar een oplossing worden gezocht. De makelaar zal hierin de leiding nemen en hetgeen alsnog is overeengekomen vastleggen op het eindinspectieformulier.

Meterstanden doorgeven

De meterstanden en verhuizing zal door de koper zelf aan de desbetreffende instanties moeten worden doorgegeven. De makelaar is hierin geen partij en zorgt alleen voor het vastleggen van de meterstanden. Veelal kunnen meterstanden digitaal aan de energieleveranciers worden doorgegeven. Het is slim om de energieleveranciers op tijd op de hoogte te stellen van de geplande verhuizing.

Legitimatie meenemen

Tijdens de overdracht zal de notaris een identificatiecontrole uitvoeren waarbij (de te tekenen) partijen verplicht zijn zich te legitimeren. Zorg ervoor dat je het legitimatiebewijs zoals ingevuld en geüpload in Move meeneemt. Controleer altijd op tijd de geldigheidsdatum want een legitimatie die is verlopen wordt niet geaccepteerd wat tot gevolg heeft dat de juridische overdracht niet kan plaatsvinden.

Voorlezen van de akte(s)

Notarissen lezen de akte(s) in beperkte mate voor waarbij sommige passages verplicht zijn. Tijdens de overdracht is er voldoende ruimte om vragen te stellen mocht iets niet duidelijk zijn.

Sleuteloverdracht

Nadat de handtekeningen bij de notaris zijn gezet volgt aansluitend de sleuteloverdracht. Een mooi moment om elkaar te feliciteren en de sleutels te overhandigen waarmee de feitelijke overdracht heeft plaatsgevonden. De verkoper zorgt ervoor dat alle sleutels worden meegenomen..

Nu de overdracht heeft plaatsgevonden en de sleutels zijn overgedragen zit de taak voor de verkoper(s) en de verkoopmakelaar erop. Er wordt afscheid genomen en in de meeste gevallen blijven de kopers zitten om de hypotheekakte door te nemen en te tekenen.

Kadaster

Nu alles officieel is geregeld zal de notaris de transportakte (getekende akte van levering) inschrijven in het kadaster. Afhankelijk van het tijdstip van overdracht en een tussenliggend weekend zal de notaris de inschrijving 1 werkdag later controleren zodat de woning zonder beslag of inschrijvingen van derden, juridisch kan worden overgedragen. Hiermee zijn de kopers officieel de nieuwe juridische eigenaren.

Het koopproces kan per situatie verschillen. Specifieke afspraken, aanvullende voorwaarden of bijzondere omstandigheden kunnen ertoe leiden dat het traject anders verloopt dan hier beschreven.

Bij verschillen tussen deze toelichting en de inhoud van de ondertekende koopovereenkomst, is de ondertekende overeenkomst leidend.

Heb je vragen over jouw specifieke situatie? Neem dan gerust contact met ons op.