Kleine Baan 1, Kamperpoort Zwolle: Charmante hoekwoning dichtbij centrum

Kleine Baan 1, Kamperpoort is vandaag (12-10-2025) "Woning van de Dag" in Zwolle. Volgens Funda kwamen er vandaag zes nieuwe woningen online, maar wij zoomen in op deze woning omdat het een charmante hoekwoning is op loopafstand van de binnenstad, met karakter, maar ook met werk aan de winkel. Bekijk ook de impressie en inrichting foto om een goed beeld te krijgen van de mogelijkheden.

Nieuw aanbod vandaag op Funda (Zwolle)

• Veldhoekweg 4 – € 425.000 k.k. – 81 m² • 5 kamers
• Coetsstraat 40 – € 450.000 k.k. – 99 m² • 5 kamers
• Rollepaalstraat 1 – € 789.000 k.k. – 220 m² • 6 kamers
• Drapenierlaan 33 – € 415.000 k.k. – 116 m² • 4 kamers
• Harm Smeengekade 94 – € 309.000 k.k. – 45 m² • 2 kamers
• Kleine Baan 1 – € 319.000 k.k. – 81 m² • 3 kamers

Kenmerken

• Wijk: Kamperpoort
• Vraagprijs: € 319.000 k.k.
• Woonoppervlakte: 81 m²
• Perceel: 78 m²
• Bouwjaar: 1920
• Energielabel: E
• Type: Hoekwoning
• Bijzonderheden: Gedeeltelijk gestoffeerd, kluswoning, berging, achterom, patiotuin

Analyse

Eerste indruk

Wie door de Kamperpoort wandelt, ziet meteen dat Kleine Baan 1 een woning met karakter is. De gevel oogt verzorgd en sfeervol, maar binnen is duidelijk zichtbaar dat de tijd heeft stilgestaan. De woning is grotendeels leeg en onafgewerkt, met een kleine smalle keuken, een zolder die nog niet benut is en verouderde voorzieningen. Toch heeft het huis potentie, vooral voor wie graag zijn eigen woonstijl wil creëren op een locatie waar alles binnen handbereik ligt.

De ligging is namelijk uitstekend: op loopafstand van de binnenstad, de bioscoop, het theater en het station. De straat is rustig, met voldoende parkeerruimte en een open zicht aan de voorzijde.

Sterke punten

Wat deze woning aantrekkelijk maakt, is vooral de ligging en de lichtinval. De doorzonwoonkamer voelt ruim en helder aan. De vaste trap naar de zolder biedt een mooie kans om extra woonruimte te creëren. De achtertuin op het zuidoosten is compact maar zonnig, en dankzij de achterom en houten berging ook praktisch. Wie handig is, kan hier met relatief eenvoudige ingrepen een knusse stadsoase van maken.

Kritische noten en aandachtspunten

De binnenzijde heeft echter een flinke opfrisbeurt nodig. De keuken, badkamer en het toilet zijn duidelijk gedateerd, en ook de afwerking verdient aandacht. De woning is slechts gedeeltelijk geïsoleerd, wat samen met energielabel Ebetekent dat verduurzaming wenselijk is. De patiotuin vraagt om onderhoud en de zolder is nog niet afgewerkt, maar biedt daardoor juist kansen voor een extra slaapkamer of werkkamer.

Energielabel & vergelijking

Energielabel E is natuurlijk niet waar je in eerste instantie als koper op zit te wachten. Met dit label is dit een typisch voorbeeld van een woning uit de jaren twintig die vraagt om modernisering. Toch is het goed te weten dat veel vergelijkbare woningen in Kamperpoort na isolatie, HR++-glas en een nieuwe ketel al snel op label C of beter uitkomen. Dat maakt de investering aantrekkelijk voor de lange termijn, zeker gezien de gunstige ligging ten opzichte van de binnenstad. Wanneer we naar de isolatie op zolder kijken is daar direct de meeste winst te behalen.

Prijsstelling en vergelijking

De woning staat te koop voor € 319.000 k.k. bij een woonoppervlak van 81 m², wat neerkomt op een prijs per m² van circa € 3.938. Dat ligt iets onder het gemiddelde van vergelijkbare hoekwoningen in Kamperpoort en Assendorp, waar prijzen vaak tussen de € 4.200 en € 4.600 per m² liggen. Daarmee is de vraagprijs realistisch voor de staat van onderhoud en de locatie. Wel moet je rekening houden met een flinke investering, een betere optie is om zelf de handen uit de mouwen te steken.

Wie bereid is te investeren in modernisering, koopt hier een woning met groeipotentie.

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Er zijn transactiegegevens vanaf 1999 bij ons bekend waar jij zeker nieuwsgierig naar bent. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek als je meer wilt weten.

De buurt & wijk: Kamperpoort

Kamperpoort is een van de oudste wijken van Zwolle, met een herkenbare mix van karakteristieke arbeiderswoningen en moderne nieuwbouw. De wijk heeft de laatste jaren veel aandacht gekregen, wat heeft gezorgd voor een frisse, levendige uitstraling. Bewoners waarderen de centrale ligging, letterlijk tussen het station en de binnenstad en de korte loopafstand naar winkels, horeca en groen. De sfeer is stads, levendig en met een vleugje dorps karakter: buren kennen elkaar nog, en de wijk voelt betrokken en veilig.

Voor- en nadelen samengevat

Pluspunten

• Centrale ligging aan de rand van de binnenstad
• Zonnige achtertuin met berging en achterom
• Authentiek karakter met uitbreidingsmogelijkheid op zolder
• Betaalbare hoekwoning op eigen grond
• Licht en ruim gevoel dankzij doorzonwoonkamer
• Volledig naar eigen smaak in te richten

Minpunten

• Gedateerde keuken, badkamer en toilet
• Slechte isolatie (energielabel E)
• Slecht afgewerkt (binnen en buiten)
• Patiotuin behoeft onderhoud
• Binnenafwerking verouderd en onafgewerkt
• Zolder nog niet benut als woonruimte

Impressie en inrichting

Ik heb een impressie gemaakt van de woonkamer waarbij je direct een goed beeld krijgt hoe Kleine Baan 1 eruit komt te zien wanneer je even de handen uit de mouwen steekt. De wanden strak maken en schilderen, vloeren leggen en minimalistisch inrichten maakt een groot verschil. 

Makelaar AAN het woord

Ik heb zelf ook woningen verkocht aan de Kleine Baan in Zwolle, een superleuke plek in een Zwolse volkswijk dichtbij het centrum. Dat is dan ook het grootste voordeel. Ik kan me herinneren dat er een flink aantal jaren terug subsidie is verleend om de huizen te renoveren. Wanneer je hier meer over wilt weten kan de verkopend makelaar je daarover informeren. 

Veel van de woningen werden in het verleden verhuurd (ook aan studenten), en ik kan me dan ook voorstellen dat dit ook het geval is geweest bij Kleine Baan 1. De huisjes zijn klein en de indeling met de keuken in de aanbouw klinkt als ouderwets en onpraktisch. Andere woningen hebben er douche of kleine badkamer (al dan niet gecombineerd met toilet) op de begane grond achter gebouwd (in de aanbouw). Bij deze woning bevindt zich hier het toilet. 

Tot slot: je kunt hier prima wonen en naar hartelust klussen om er jouw eigen (t)huis van te maken.

Conclusie & advies

Kleine Baan 1 in Zwolle is een woning met karakter én kansen. De locatie is sterk, de basis degelijk, maar de binnenzijde vraagt om vernieuwing. Voor starters of klussers die de potentie zien, kan dit een bijzonder leuke investering zijn. Met aandacht voor isolatie, modernisering en afwerking verandert deze woning al snel in een comfortabele, sfeervolle stadswoning op een van de meest centrale plekken van Zwolle.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle ben ik zeer bekend met deze wijk, en heb er meerdere woning verkocht, aangekocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Zwolle waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Disclaimer: Dit artikel over Kleine Baan 1 in Zwolle is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Deze woning wordt verkocht door Woonaccent van Dorsten Makelaars in Zwolle. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto. Neem voor vragen gerust contact met ons op.