Hypotheekrenteaftrek: achterhaald of aanpassing nodig?

De hypotheekrenteaftrek is jarenlang hét symbool geweest van fiscaal voordeel voor Nederlandse huiseigenaren. Maar volgens hoogleraar fiscale economie Edwin Heithuis is de discussie over afschaffen of behouden inmiddels achterhaald. Dat betekent echter niet dat er niets moet veranderen. Zijn voorstel: behoud de renteaftrek, maar belast huiseigenaren op een andere manier.

Wie is Edwin Heithuis?

Edwin Heithuis is hoogleraar Fiscale Economie aan de Universiteit van Amsterdam en de Radboud Universiteit Nijmegen. Daarnaast is hij verbonden aan adviesorganisatie BDO, waar hij zijn academische kennis combineert met de praktijk van belastingadvies. Heithuis is gespecialiseerd in de fiscale behandeling van de eigen woning en het Nederlandse belastingstelsel.

Hij schrijft regelmatig voor vakbladen en platforms zoals TaxLive en treedt in de media op als commentator over belastingvraagstukken. Bekend is hij vooral door zijn kritische kijk op de hypotheekrenteaftrek: volgens Heithuis is de discussie over afschaffing of behoud achterhaald en moet de nadruk liggen op een eerlijkere belasting van woningbezit en waardestijging.

Waarom de discussie achterhaald is

Sinds 2001 mogen huiseigenaren maximaal dertig jaar hun hypotheekrente aftrekken in box 1. Die termijn loopt vanaf 2031 voor de eerste groep eigenaren af. Het probleem: in de praktijk is er nauwelijks overzicht van wijzigingen in hypotheken, waardoor handhaving vrijwel onmogelijk wordt.

Daarnaast speelt de samenloop van verschillende belastingboxen een rol. Betaalde rente op schulden mag straks ook worden opgevoerd in box 3 (vermogen), waartegen een vast tarief geldt. Daardoor kunnen vooral rijkere huiseigenaren met veel vermogen hun renteaftrek blijven verzilveren, ook als box 1 beperkt zou worden. Dat maakt de discussie over afschaffen volgens Heithuis achterhaald.

Het voorstel van Heithuis

In plaats van nog meer ingewikkelde regels stelt Heithuis voor de beperkingen op de renteaftrek juist te schrappen. Geen maximale termijn meer en geen verplichte aflossingseisen. Maar daar staat wél iets tegenover:

• Eigenwoningforfait omhoog: nu bedraagt dit 0,35% tot een WOZ-waarde van circa 1,3 miljoen euro. Heithuis pleit voor een verhoging richting 2,35% voor alle woningen.
• Belasting op waardestijging: vanaf 2028 zouden gerealiseerde waardestijgingen bij verkoop moeten worden belast. Daarmee wordt de enorme meerwaarde die veel huizenbezitters de afgelopen jaren zagen, eerlijker verdeeld.

Volgens Heithuis moeten vooral de groepen die het financieel goed kunnen dragen, meer gaan bijdragen.

Gevolgen voor huiseigenaren

De plannen betekenen een duidelijke verschuiving:

• Huiseigenaren behouden renteaftrek, maar het belastingvoordeel wordt kleiner door een hoger eigenwoningforfait.
• Bij verkoop moet belasting worden betaald over de gerealiseerde waardestijging.
• Voor starters verandert er weinig; zij kunnen hun hypotheekrente aftrekken zoals nu, maar profiteren minder van een belastingvoordeel bij stijgende woningwaarden.

Het voorstel verkleint bovendien de kloof tussen huurders en kopers. Nu hebben huiseigenaren een structureel fiscaal voordeel, terwijl huurders dat niet kennen.

Wat betekenen deze voorstellen voor starters in Zwolle?

Voor starters op de Zwolse woningmarkt zijn fiscale veranderingen vaak spannend. De hypotheekrenteaftrek blijft waarschijnlijk bestaan, maar het voordeel ervan is voor starters sowieso beperkt: hun hypotheeklasten zijn vaak lager, en ze hebben minder inkomen om aftrek tegen het hoogste belastingtarief te verzilveren.

Belangrijker voor starters is het effect op de woningprijzen. Als waardestijgingen van huizen in de toekomst zwaarder worden belast, kan dat beleggers ontmoedigen om woningen als investering te kopen. Dat zou op termijn de druk op de markt iets kunnen verlichten en meer kansen geven aan jonge kopers.

Daarnaast zijn er in Zwolle veel nieuwbouwprojecten die vrij op naam (v.o.n.) worden verkocht. Voor starters betekent dit dat ze niet te maken hebben met hoge overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte, waardoor de drempel om een eerste woning te kopen lager ligt.

Toch blijft de kern van het probleem hetzelfde: er zijn in Zwolle en omgeving nog altijd te weinig woningen beschikbaar. Fiscale regels kunnen invloed hebben op de betaalbaarheid, maar uiteindelijk bepaalt vooral het aanbod hoeveel kansen starters écht hebben.

Relatie met de woningmarkt

Een vaak gehoord argument is dat de hypotheekrenteaftrek woningprijzen opdrijft. Heithuis nuanceert dit: de echte oorzaak van de krapte ligt in het tekort aan woningen. Afschaffen van de aftrek zal dat probleem niet oplossen. Hooguit kan de vraag iets afnemen, maar zolang het aanbod beperkt blijft, blijft de druk hoog.

Daarom richt zijn voorstel zich niet op het verkleinen van de hypotheekschuld via fiscale regels, maar op strengere leennormen door banken. Dat is de afgelopen jaren al stapsgewijs ingevoerd en sluit beter aan bij internationale aanbevelingen van o.a. het IMF en De Nederlandsche Bank.

Voorbeeld: huidige situatie versus voorstel

• Huidig systeem
  Bij een woning van €400.000 en een hypotheek van 3% rente levert de renteaftrek circa €12.000 aftrek op. Netto voordeel na aftrek van het eigenwoningforfait: ongeveer €4.000 per jaar.
• Voorstel Heithuis
  De renteaftrek blijft bestaan, maar door het hogere eigenwoningforfait en belasting op waardestijging resteert nog slechts een beperkt fiscaal voordeel, bijvoorbeeld rond de €900 per jaar.

FAQ over hypotheekrenteaftrek en nieuwe voorstellen

Wat is de hypotheekrenteaftrek?

De hypotheekrenteaftrek is een regeling waarbij je de betaalde rente over je hypotheek kunt aftrekken van je belastbaar inkomen. Hierdoor betaal je minder inkomstenbelasting.

Waarom staat de regeling onder druk?

Omdat het vooral huiseigenaren bevoordeelt en niet huurders. Het voordeel is bovendien ongelijk verdeeld: mensen met hogere inkomens en grotere hypotheken profiteren het meest.

Wat stelt Heithuis voor?

Behoud de renteaftrek, maar verhoog het eigenwoningforfait en belast de waardestijging van woningen bij verkoop.

Wordt de hypotheekrenteaftrek afgeschaft?

Voorlopig niet. Er is brede politieke en maatschappelijke weerstand tegen volledige afschaffing. Wel worden de regels de laatste jaren stapsgewijs beperkt.

Wat betekent dit voor starters?

Voor starters verandert er weinig. Zij kunnen de rente blijven aftrekken. Maar ze bouwen minder belastingvoordeel op via waardestijging, omdat die in de toekomst belast zou worden.

Heeft dit invloed op de huizenprijzen?

Mogelijk enigszins. Doordat het fiscaal voordeel kleiner wordt, kan de woning minder interessant worden als beleggingsobject. Toch is de belangrijkste factor de schaarste aan woningen, en die verandert hierdoor niet.

Makelaar AAN het woord

De hypotheekrenteaftrek staat onder druk en wordt uitgebreid in de media besproken. Het is net alsof dit een nieuwe hype is om hierover in discussie te gaan, terwijl versobering van de hypotheekrenteaftrek al jaren bezig is. Langzaam wordt de broekriem aangehaald en de voordelen teniet gedaan. Omdat het zo langzaam gaat zijn er weinig mensen die hier een heikel punt van maken. Totdat het een verkiezingspunt wordt om mee te scoren, dan is de politiek in rep en roer. Laten we dan in ieder geval zorgen dat geld wat in het laatje komt voor de woningbouw wordt besteed om starters en ouderen te helpen. Dat is de politiek wat mij betreft wel een keer verplicht. Wat denk jij?

Conclusie

De hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm staat onder druk. Afschaffen lijkt niet haalbaar, maar ook ongewijzigd laten is geen optie. Het voorstel van Heithuis kiest voor een middenweg: behoud de renteaftrek, maar verhoog de belasting op het bezit en de winst die met woningen wordt gemaakt.

Dit zou de fiscale verschillen tussen huurders en kopers verkleinen en de woning minder aantrekkelijk maken als puur beleggingsobject. Of de politiek dit aandurft, is een andere vraag. Want wie durft kiezers te vertellen dat de waarde van hun huis straks zwaarder wordt belast?

Wat betekent dit voor jouw situatie?

Fiscale regels veranderen voortdurend en dat kan grote gevolgen hebben voor je woonlasten en je mogelijkheden bij het kopen of verkopen van een huis. Of het nu gaat om hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait of het financieren van je volgende woning: een helder plan geeft rust en zekerheid.

AAN Makelaars helpt je met persoonlijk advies en een duidelijke strategie bij aankoop, verkoop of taxatie. Neem vandaag nog contact op en ontdek wat dit voor jouw woning kan betekenen.

Direct hulp van AAN Makelaars Zwolle

Maak nu je keuze

Disclaimer: Dit artikel is gebaseerd op publieke informatie en inzichten uit recente mediaberichten, waaronder uitspraken van hoogleraar fiscale economie Edwin Heithuis. De tekst is zelfstandig opgesteld en bedoeld om lezers te informeren. Voor de volledige context en oorspronkelijke berichtgeving verwijzen wij naar algemene nieuwsbronnen.