Huizenprijzen in Nederland licht gedaald terwijl aanbod toeneemt

De Nederlandse woningmarkt laat in 2025 een opmerkelijke kentering zien. Waar de prijzen in voorgaande jaren nog vrijwel onafgebroken bleven stijgen, is nu een periode aangebroken waarin de markt langzaam afkoelt. De prijzen zijn in het derde kwartaal licht gedaald, en er staan aanzienlijk meer woningen te koop dan een jaar geleden. Toch blijft de onderliggende vraag groot, wat ervoor zorgt dat er eerder sprake is van normalisering dan van een echte neergang.

De huizenmarkt koelt af – maar blijft gespannen

De gemiddelde verkoopprijs van koopwoningen in Nederland ligt in het derde kwartaal van 2025 net onder de vijf ton. Dat is iets lager dan in het vorige kwartaal, maar nog altijd bijna 5% hoger dan een jaar geleden. Die combinatie – een stijging op jaarbasis maar een lichte daling per kwartaal – zegt veel over de fase waarin de woningmarkt zich nu bevindt: het tempo van de prijsstijgingen neemt af, maar de markt is verre van ingestort.

Makelaarsvereniging NVM merkt dat het aanbod flink is toegenomen. Met ruim 46.000 nieuw geplaatste woningen is het aantal te koop staande huizen deze zomer het hoogste sinds 2008. Dat heeft meerdere oorzaken. Zo besluiten veel huiseigenaren hun woning juist in de zomermaanden te verkopen, en zijn er veel beleggers die hun vastgoed van de hand doen omdat verhuren minder rendabel is geworden. Door hogere belastingen en strengere huurregels kiezen steeds meer particuliere verhuurders ervoor om hun appartementen te verkopen aan starters en doorstromers.

Ook buiten de grote steden is het aanbod gegroeid. Dat duidt op een bredere verschuiving dan alleen het uitponden van huurwoningen. Veel verkopers maken gebruik van het nog altijd sterke sentiment om een goede prijs te krijgen, terwijl kopers juist profiteren van de toegenomen keuze. Hierdoor is de dynamiek tussen vraag en aanbod duidelijk veranderd.

Minder druk op kopers – en minder biedingen

Makelaars signaleren dat kopers kritischer zijn geworden. Waar een paar jaar geleden nog rijen bezichtigers voor één huis stonden, is het aantal kijkers per woning inmiddels gedaald van gemiddeld ruim elf naar minder dan tien. Ook het aantal biedingen loopt terug. Een woning ontvangt nu gemiddeld 3,5 biedingen, waar dat een kwartaal eerder nog ruim vier was.

Die afname van concurrentie zorgt ervoor dat kopers weer iets meer tijd nemen om na te denken en te vergelijken. De markt wordt evenwichtiger: verkopers kunnen hun huis nog steeds goed verkopen, maar niet meer tegen elke willekeurige vraagprijs. En kopers hebben eindelijk weer de kans om zonder overspannen biedgedrag hun slag te slaan.

De onderliggende vraag naar koopwoningen blijft echter groot. Starters en jonge gezinnen die de afgelopen jaren buiten de boot vielen, zien nu meer mogelijkheden om alsnog een woning te kopen. Dat houdt de markt veerkrachtig. Zolang de hypotheekrente stabiel blijft rond de vier procent en de werkgelegenheid goed blijft, is een plotselinge prijsval niet waarschijnlijk.

Waarom de huizenprijzen nu iets dalen

De lichte prijsdaling die makelaars nu signaleren – gemiddeld zo’n 1% ten opzichte van het vorige kwartaal – is vooral het gevolg van het grotere aanbod. Wanneer kopers meer te kiezen hebben, neemt de druk om boven de vraagprijs te bieden af. Daarnaast speelt de veranderde samenstelling van de verkochte woningen een rol. Doordat veel beleggers kleinere appartementen verkopen, daalt de mediane verkoopprijs automatisch iets, zelfs als de prijs per vierkante meter gelijk blijft of zelfs stijgt.

Economen wijzen erop dat we voorzichtig moeten zijn met grote conclusies. Eén kwartaal met een daling maakt nog geen trend. Toch lijkt er sprake van een kantelpunt: de markt blijft krap, maar niet langer oververhit. De fase van dubbele-cijfergroei lijkt voorbij, en we bewegen richting een stabielere markt waarin prijs, aanbod en vraag beter in balans zijn.

Woningmarkt in Zwolle

In Zwolle is dezelfde trend zichtbaar, maar met eigen accenten. De gemiddelde verkoopprijs van een woning in Zwolle ligt rond de 490.000 euro. Daarmee blijft de stad iets onder het landelijke gemiddelde, maar de prijsgroei van de afgelopen jaren was bovengemiddeld sterk.

Zwolle profiteerde lang van de aantrekkingskracht op Randstedelingen die op zoek waren naar meer ruimte en betaalbaarheid. Dat effect is nog niet volledig uitgewerkt, maar de markt begint ook hier iets af te vlakken. Makelaars merken dat woningen iets langer te koop staan en dat het aantal biedingen afneemt. De huizen die goed onderhouden zijn en energiezuinig, blijven echter snel van eigenaar wisselen.

Tussenwoningen en gezinswoningen in wijken als Stadshagen, Aa-landen en Wipstrik blijven populair. Deze segmenten trekken zowel jonge gezinnen als doorstromers aan. Appartementen en oudere woningen in het centrum hebben het iets moeilijker, mede door strengere financieringsregels en hogere lasten.

Toch blijft de Zwolse markt relatief veerkrachtig. De regio kent een gezonde werkgelegenheid, een groeiende bevolking en een gunstige ligging ten opzichte van de Randstad. Daardoor is de kans op een scherpe prijsdaling klein. Eerder is te verwachten dat de prijzen de komende kwartalen stabiliseren of slechts licht schommelen.

Wat dit betekent voor verkopers en kopers

Voor verkopers betekent dit dat een strategische aanpak belangrijker wordt. Waar in de afgelopen jaren een huis zichzelf verkocht, is dat niet langer vanzelfsprekend. Een realistische vraagprijs, goede presentatie en een verzorgde staat van onderhoud zijn nu doorslaggevend. Te hoog inzetten kan ertoe leiden dat een woning onnodig lang te koop blijft staan.

Voor kopers is de huidige fase juist gunstig. De combinatie van meer aanbod en minder concurrentie biedt kansen om tegen redelijke voorwaarden te kopen. De extreme biedingen boven de vraagprijs behoren in veel regio’s tot het verleden. Toch blijft snelheid geboden bij populaire woningen, zeker in energieneutrale of goed gelegen segmenten.

Makelaars spelen in deze fase een cruciale rol als gids in een veranderende markt. Deskundig advies over prijsstelling, timing en onderhandelingen kan het verschil maken tussen een geslaagde of teleurstellende verkoop. Bovendien vraagt de huidige markt om een eerlijk verhaal richting kopers en verkopers: niet te somber, maar ook niet te rooskleurig.

Vooruitzichten voor 2026

De verwachting is dat het grotere aanbod de komende tijd blijft aanhouden. De golf van verkopen door beleggers lijkt tijdelijk, maar zolang de nieuwe belastingregels en huurgrenzen van kracht blijven, zullen meer investeerders overwegen hun pand te verkopen.

Economen van onder andere Rabobank en Colliers voorzien dat de prijsontwikkeling zich zal stabiliseren. Een recessie lijkt vooralsnog niet in zicht, en de inkomens stijgen gestaag. Dat maakt dat de woningmarkt eerder in rustiger vaarwater komt dan dat er sprake is van een echte neergang.

In steden als Amsterdam en Utrecht zullen prijzen waarschijnlijk nog iets kunnen dalen, terwijl in regio’s met beperkte nieuwbouw – zoals delen van Overijssel en Gelderland – de vraag groot blijft. Zwolle zal naar verwachting in dat middengebied blijven: een gezonde markt, met ruimte voor correctie maar zonder reden tot zorg.

Makelaar AAN het woord

Er zijn meerdere redenen waarom het aanbod toeneemt en het aanbod licht stijgt, daar is iedereen het waarschijnlijk wel over eens. De politieke onzekerheid doet daar nog een schepje bovenop. Als makelaars hebben we daarmee te dealen, en laten we eerlijk zijn: Iedereen heeft behoefte aan een woningmarkt in balans. Afgelopen week deden er 49 huizen mee aan de landelijke open huizen dag, er zijn tijden geweest dat ons makelaarskantoor in Zwolle met 49 woningen meedeed. Misschien gaan we juist de goede richting op met z'n allen. Of ik me zorgen maak? Nee, ik ben in crisistijd 2010 begonnen en er worden altijd huizen verkocht, ook als het woningaanbod weer extreem groot wordt. Maar dat zal nog wel even duren is de verwachting.

Heb jij verhuisplannen of ben je benieuwd naar de waarde voor eventuele vervolgstappen in je woon carrière? Gebruik dan de button hieronder om een afspraak te plannen om met mij kennis te maken. Gewoon doen, kost je niets, geeft je wel duidelijkheid.

Conclusie

De Nederlandse woningmarkt van 2025 bevindt zich in een fase van herademing. De extreme schaarste is minder groot, de prijzen bewegen iets omlaag en kopers krijgen eindelijk weer lucht. Voor Zwolle en vergelijkbare steden betekent dit geen omslag, maar wel een realistischer evenwicht tussen vraag en aanbod.

Wie wil kopen of verkopen, doet er goed aan dit moment te benutten. De markt is minder overspannen, maar nog altijd solide. En juist in die balans ligt de kracht van de komende periode: een gezonde, stabiele woningmarkt waarin kwaliteit, locatie en realistische verwachtingen weer de boventoon voeren.

Durf jij het AAN?

Disclaimer: Dit artikel over de woningmarkt is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële promotiefoto. Neem voor vragen gerust contact met ons op.