Hornstraat 51 Zwolle: Instapklaar 3-kamerappartement aan Park de Hogenkamp

Hornstraat 51 Zwolle is vandaag (2609-2025) Woning van de Dag. 9 nieuwe woningen kwamen vandaag in Zwolle beschikbaar waarvan de goedkoopste ‚ € 309.000,- en de duurste € 799.000,-. In verschillende wijken van Aa-landen, Wipstrik tot Westenholte. Een divers woningaanbod vandaag, waaruit ik Hornstraat 51 in Zwolle (de goedkoopste) als Woning van de Dag kies. Hieronder eerst het volledig nieuwe aanbod van vandaag:

• Hertenstraat 58, 8011 GV Zwolle - ‚ € 595.000 k.k. - 112 m2- 5 kamers
• Mozartlaan 230, 8031 EX Zwolle - ‚ € 400.000 k.k. - 97 m2 - 3 kamers
• Hornstraat 51, 8022 CW Zwolle - ‚€ 309.000 k.k. - 70 m2 - 3 kamers
• Meester Koolenweg 28, 8042 GA Zwolle - ‚ € 585.000 k.k. - 139 m2 - 6 kamers
• Punterdiep 87, 8032 TT Zwolle - ‚ € 590.000 k.k. - 113 m2 - 4 kamers
• Nieuwe Markt 1 D, 8011 PE Zwolle - ‚€ 799.000 k.k. - 127 m2 - 7 kamers
• Herenweg 50, 8023 DB Zwolle - ‚ € 675.000 k.k. - 152 m2 - 6 kamers
• Sneevlietstraat 19, 8015 AK Zwolle - ‚ € 400.000 k.k. - 118 m2 - 4 kamers
• Snavel van Emekamp 72, 8014 CX Zwolle - ‚ € 575.000 k.k. - 156 m2 - 6 kamers

Waarom kies ik voor Hornstraat 51? Ik heb daar in 2016 zelf als overbrugging naar m'n nieuwe woning tijdelijk gewoond. In Hornstraat zelf ben ik ook bekend en heb daar meerdere appartementen getaxeerd en verkocht. Overigens heb ik in alle straten die vandaag online komen weleens wat aangekocht, verkocht en getaxeerd. Dus Hornstraat was nog wel even een twijfelgeval om als woning van de dag kiezen. Laten we beginnen met de kenmerken.

Kernmerken Hornstraat 51 Zwolle

• Wijk: Diezerpoort
• Buurt: Hogenkamp
• Hornstraat 51, 8022 CW Zwolle (Hogenkamp)
• Vraagprijs: ‚ € 309.000 k.k.
• Type: portiekflat, gelegen op de 1e woonlaag
• Bouwjaar: 1965 | Woonoppervlakte: 70 m2 | Inhoud: 221 m3
• Indeling: 3 kamers waarvan 2 slaapkamers | 1 badkamer + 1 apart toilet
• Buiten: 2 balkons (gebonden buitenruimte ca. 6 m2)
• Berging: inpandige berging ca. 8 m2
• Renovatie: geheel gerenoveerd in 2020 (strak stucwerk, moderne keuken & sanitair)
• Isolatie/glas: dakisolatie, muurisolatie, HR/HR++-glas
• Verwarming/warm water: cv-combiketel Intergas (2020, eigendom)
• Energielabel: E
• Voorzieningen: TV-kabel, zonnepanelen (complex)
• Ligging: aan park De Hogenkamp, rustige woonwijk, nabij Hogenkampspassage; centrum & A28 snel bereikbaar
• Parkeren: openbaar parkeren naast het complex
• VvE: actieve VvE, bijdrage € 240 p/m, ingeschreven bij KvK, reservefonds & onderhoudsplan aanwezig

Analyse

Er zijn 3 dingen die me direct opvallen, 1) De moderne en keurig afgewerkte staat van het appartement. 2) De VvE kosten van ‚ € 240,- per maand, en 3) Energielabel E. Laten we beginnen met de staat van de woning.

Zoals in de presentatie vermeld is de woning in 2020 geheel gerenoveerd, en dat zie ook terug in foto's. Strak stucwerk, mooie vloer, nieuwe keuken en badkamer. In de badkamer zie je nog de "oude" granito vloer uit de 'jaren 60 wat in die periode veel werd gebruikt. Ook al past die vloer eigenlijk niet meer bij de moderne uitstraling, toch snap ik deze keuze om het origineel te laten.

De VvE kosten van ‚ € 240,- per maand zijn aan de hoge kant. Vooral omdat de woning over een eigen CV-ketel (2020) beschikt, en niet over blokverwarming zoals regelmatig in dit soort appartementencomplexen voorkomen. Ik heb de brochure gedownload, maar hieruit valt niet op te maken waarvoor dit bedrag exact wordt gebruikt.

De VvE checklist op Funda geeft de volgende gegevens:

• Inschrijving KvK: Ja
• Jaarlijkse vergadering: Ja
• Periodieke bijdrage: Ja ( € 240,00 per maand)
• Reservefonds aanwezig: Ja
• Onderhoudsplan: Ja
• Opstalverzekering: Ja

Het is fijn dat hier alles op "Ja" staat, maar daar worden we wat betreft de besteding voor de periodieke maandelijkse bijdrage ook niet veel wijzer van. Een belangrijke vraag voor de makelaar dus. De waarde van een appartement hangt mede af van de reserveringen, periodieke- en eenmalige bijdragen waarbij de gezondheid van de VvE centraal staat. Zorg er als koper voor dat je de MJOP (Meer Jaren Onderhouds Planning) ontvangt. Hieraan kun je precies zien wat de komende jaren wordt aangepakt. Hierbij is een recent jaarverslag en de laatste notulen ook van belang. Zorg ervoor dat je die in je bezit krijgt voordat je een bod op dit appartement doet.

Vervolgens gaan we door naar energielabel E, dat baart me toch enige zorgen want dit kun je verwachten (bron Funda) met een energielabel E: Het donkergele energielabel E valt onder de ongunstige energielabels, omdat er relatief veel warmte verloren gaat in huis. Dat komt met name doordat de isolatie niet optimaal is. Huizen met energielabel E, F of G mogen vanaf 2030 ook niet meer verhuurd worden. Koop je een huis met label E, dan is het verstandig om bij de financiering al rekening te houden met energiebesparende maatregelen. Energielabel E past niet helemaal bij Dakisolatie, HR-glas en muurisolatie gecombineerd met zonnepanelen om het complex. Verderop lees je hier meer over.

Wanneer we postcode en huisnummer invoeren op zoekjeenergielabel.nl wordt hetvolgende vermeld:

De woning 8022CW, 51 heeft een energielabel E

Dit label is geldig tot 2031-03-24.

Het energielabel geeft aan hoe energiezuinig je woning is. Hoe minder fossiele energie (meestal aardgas) de woning gebruikt, hoe beter het energielabel. A++++ is het beste label, G het slechtste. Goede isolatie geeft een beter energielabel, meer hernieuwbare energie ook (bijvoorbeeld zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp).

Dit label is opgemaakt in 2021 en loopt tot 2031. Vanaf 1-1-2021 mag een energielabel voor woningen alleen worden vastgesteld na een opname op locatie door een gecertificeerde EP-adviseur (NTA 8800-methode). Het vereenvoudigde, "administratieve" label (online invullen) gold van 2015-2020; de laatste daarvan lopen uiterlijk tot eind 2030. Dat betekent dus dat we uit mogen gaan van een actueel en correct energielabel. Omdat je met meerdere eigenaren in een complex woont zal ik hieronder de informatie over hetgeen van toepassing is wat betreft verduurzamen en wat je zelf kunt doen.

Bij een appartement met label E kun je niet "alles zelf" oplossen, omdat veel energiemaatregelen aan de gebouwnschilen installaties onder de VvE vallen. Zo zit het in de praktijk:

Wie beslist waarover?

Jij als eigenaar (privégedeelte): alles binnen je appartement, zolang je niet aan gemeenschappelijke delen komt.

Voorbeelden: cv-ketel (als die individueel is), thermostaat/regeltechniek, kierdichting binnenzijde, binnenzijde voorzetwand/isolatie*.

VvE (gemeenschappelijke delen): dak, gevels, spouw, buitenkozijnen/glas, ventilatiekanalen, hoofdleidingen, gemeenschappelijk dak voor zonnepanelen, etc. Besluitvorming via de ALV (meerderheid of gekwalificeerde meerderheid, afhankelijk van het reglement).

* Let op bij binnenisolatie: risico op vocht/condens. Altijd constructief laten beoordelen en VvE informeren.

Wat kun je zélf doen (telt ook mee voor je label)?

• Individuele cv-ketel vervangen/optimaliseren (HR + inregelen, klokthermostaat/zoneregeling).
• Doorspoelen/radiatoren inregelen, thermostaatknoppen.
• Kierdichting, tochtstrips, afdichting leidingdoorvoeren.
• Ventilatie: als je eigen box hebt, vervangen door energiezuiniger model en ventilatieroosters schoon/werkend.
• Keuken/inductie: prettig voor gasreductie, maar koken telt niet in het energielabel (wel comfort/veiligheid).

Wat moet (vrijwel altijd) via de VvE?

Gevel-/spouwmuurisolatie.

• Vervangen buitenkozijnen/glas (HR++ of triple) en schilderwerk.
• Dakisolatie (platte of hellende daken).
• Collectieve ventilatieverbetering (kanalen, toevoer/afvoer, CO‚ÇÇ-gestuurde MV).
• Zonnepanelen op het VvE-dak (collectief of met gebruikersovereenkomsten).
• Collectieve warmtepomp/LAWT of WKO (indien haalbaar).

Besluitvorming & geld

• Check splitsingsakte + (model)reglement: daarin staat wat gemeenschappelijk is en welke meerderheid nodig is (vaak 50%+1 voor onderhoud, 2/3 of 3/4 voor verbeteringen/uitstraling).
• MJOP/DMJOP: laat een verduurzamingsscenario opnemen (planning + meerjarenkosten).
• Financiering: via reservering, bijdrageverhoging, VvE-lening (Energiebespaarlening via Nationaal Warmtefonds) en subsidies voor VvE's (zoals de SVVE bij RVO).
• Een EP-adviseur kan een label- en maatwerkrapport per appartement en gebouw maken; dat helpt om draagvlak te krijgen en de stijging van het label inzichtelijk te maken.

Praktische volgorde (werkt meestal goed)

• Energiescan/maatwerkadvies laten opstellen (gebouw + jouw appartement).
• ALV-besluit over schilmaatregelen (glas/spouw/dak) en planning in het MJOP.
• Parallel: jouw individuele optimalisaties (ketel/regeling/kierdichting).
• Ventilatie verbeteren (balans tussen luchtdichtheid en luchtkwaliteit).
• Eventueel zonnepanelen en verdergaande stappen (hybride/collectief).

Samengevat: veel labelwinst bij een appartement met label E zit in VvE-maatregelen (glas, schil, dak, ventilatie). Jij kunt intussen al veell individuele stappen zetten zoals de huidige eigenaar met een nieuwe CV-ketel al heeft gedaan.

De VvE stukken goed bestuderen, je hypotheekadviseur raadplegen en een aankoopmakelaar inschakelen is mijn advies. Het appartement ziet er goed uit, maar het energielabel roept veel vragen op. Op het dak liggen zonnepanelen dus ik benieuwd of er sinds 2021 iets veranderd is. Vraag het de makelaar!

Wat betreft de indeling is het huis prima, een balkon aan voor- en achterzijde. Zoek even uit wie de buren zijn aan zowel de zijkanten als boven en onder. Dit wordt nogal eens vergeten. In de tijd dat ik daar zelf woonde (Ruusbroecstraat) heb ik me wezenloos geïrriteerd aan de jongeren die op zaterdagavond om 3 uur 's nachts stonden te zuipen op het balkon. Het lawaai daarvan was niet grappig. Dus even contact met de buren en eventueel (later) afspraken maken over het gedrag. Je woont toch samen in één complex. Ook in het huishoudelijk reglement zal hierover iets worden genoemd, bekijk dat document.

Prijs & vergelijking

Appartementen zijn op zich redelijk te vergelijken, maar het gevaar zit in de reserveringen, bijdragen en gezondheid van de VvE. Funda geeft de volgende vergelijkbare woningen:

• Hogenkampsweg 187, 66 m2, € 295.000,-, energielabel D (Cv-ketel 2023)
• Hogenkampsweg 103, 70 m2, € 275.000,-, energielabel C (Cv-ketel 2022)
• Schutkenstraat 40, 67 m2, € 292.500,-, energielabel B (Cv-ketel 2005)

Alleen bij deze vergelijking zie je de grote verschillen in energielabels. In de uitwisseling (systeem van makelaars) vinden we terug dat deze woning in 2020 is verkocht, dat komt goed overeen met de verbouwingen (en CV) die zijn gedaan. Voorheen was er een gashaard en geiser (huur) aanwezig. De VvE-bijdrage was toen volgens de omschrijving ‚ € 130,58 per maand.

Dat is een groot verschil in 5 jaar tijd. De vraagprijs van Hornstraat 51 ligt in lijn met andere appartementen die worden aangeboden en verkocht, ook al is de grens van 3 ton overschreden. De grote zorg is het energielabel i.c.m. de investeringen in de toekomst, maar het zou me niet verbazen als de makelaar hier een goed antwoord op heeft en/of de VvE inmiddels al een aantal zaken heeft aangepakt. In de presentatie wordt namelijk Dakisolatie, HR-glas en muurisolatie vermeld. Dat past niet helemaal bij energielabel E. Belangrijk om je hierin te verdiepen.

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare appartementen in de buurt? Als makelaar en taxateur heb ik zoals je hebt gezien toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.

De wijk en buurt

Hogenkamp is zo'n stukje Zwolle waar je het beste van twee werelden voelt: centraal wonen met de binnenstad dichtbij, maar tegelijk omringd door verrassend veel groen. Vanuit de Hornstraat loop je zo het park in, met slingerende paden, speelplekken en grasveldjes waar buren elkaar ontmoeten. De straten hebben volwassen bomen en open plantsoenen; het geeft de buurt lucht en licht, ook op een gewone doordeweekse dag.

Voor de dagelijkse dingen hoef je nooit ver: in de Hogenkampspassage pak je snel je boodschappen of sport je even om de hoek, en wie zin heeft in horeca of winkelen fietst in no-time naar het centrum. Reizen is eenvoudig, de uitvalswegen liggen gunstig en de verbindingen met de rest van de stad zijn praktisch geregeld.

De sfeer is nuchter en gemengd. Starters, gezinnen en langer-wonenden delen hier het portiek en het parkbankje; dat maakt het levendig zonder onrustig te worden. Veel woningen zijn onderdeel van een VvE, waardoor onderhoud en verduurzaming vaak samen worden opgepakt, handig om te weten als je hier koopt of verkoopt. Al met al is dit wonen met het park voor de deur, voorzieningen om de hoek en de stad als vanzelfsprekende verlenging van je leefomgeving.

Asbest

In dit soort appartementen (jaren ’60 portiekflats) kan asbest nog voorkomen in o.a.:

• standleidingen/rioleringsbuizen (asbestcement), ventilatiekanalen
• vloerafwerking (vinyltegels/zeil + zwarte lijm), kit- en voegmassa’s
• meterkast/brandwerende platen, koofplaten, plafond- of gevelplaatjes
• vensterbanken en (oude) cv-leidingen/isolatiedeeltes

Wat betekent dit?

• Voor (ver)bouw/sloop is een asbestinventarisatie door een gecertificeerd bedrijf verplicht zodra je mogelijk asbest raakt.
• Delen in/gebruikt door het gebouw (leidingschachten, gevelplaten) vallen doorgaans onder de VvE; binnenin je appartement ben je zelf verantwoordelijk—check de splitsingsakte.

Balkons & betonrot

• Jaren ’60-balkons zijn gevoelig voor carbonatatie/chlorides → wapening roest → betonschade.
• Signalen: roestvlekken, afbrokkelende randen, zichtbare wapening, scheuren, loslatende coating/tegeling, water dat blijft staan.
• Aanpak: bouwkundig onderzoek (bijv. NEN 2767), herstel beton + wapening, nieuwe waterdichte (anti-slip) afwerking; dit is VvE-werk.

Let op (checklist bij aankoop)

• Vraag de MJOP/DMJOP, laatste ALV-notulen en reservefonds-stand op.
• Informeer naar asbestinventarisaties/rapporten en eventueel saneringshistorie.
• Check of er balkon-/gevelinspecties zijn gedaan en welke herstelplanning/kostenverdeling geldt.
• Verduidelijk de VvE-bijdrage: welk deel is reservering voor asbest/balkons/gevels?
• Plan een bezichtiging op verschillende momenten (waterafvoer, geluid park/straat, gebruik balkons).
• Laat bij twijfel een onafhankelijke bouwkundige keuring + EP-advies doen.

Voor- en nadelen van Hornstraat 51 Zwolle

Voordelen

• Ligging direct aan park De Hogenkamp; groen uitzicht, centrum en A28 snel bereikbaar
• Instapklaar: in 2020 volledig gerenoveerd (strak stucwerk, moderne keuken en sanitair)
• Twee balkons (voor en achter) voor licht en buitenruimte
• Praktische indeling: 2 slaapkamers, aparte berging (inpandig ca. 8 m2)
• Eigen cv-combiketel Intergas (2020, eigendom) - geen afhankelijkheid van blokverwarming
• Actieve VvE met reservefonds, MJOP en opstalverzekering; zonnepanelen aanwezig op het complex
• Portiekflat op de 1e woonlaag: slechts één trap op, niet afhanleijk van een lift

Nadelen / aandachtspunten

• Energielabel E: ondanks isolatie/HR-glas blijft verduurzaming gewenst; check maatwerkadvies en VvE-plannen
• VvE-bijdrage ‚ € 240 p/m: relatief hoog voor individueel gestookt appartement; vraag specificatie (reservering, verzekeringen, schoonmaak/onderhoud)
• Verduurzaming aan schil/kozijnen/dak loopt via de VvE; tempo en besluitvorming zijn mede afhankelijk van andere eigenaren
• Bouwjaar 1965: let op staat van gevels, dak, kozijnen en installaties van het gebouw als geheel
• Parkligging is fijn, maar kan bij mooi weer ook levendiger zijn (geluid/privacy); ervaar op verschillende tijdstippen
• Openbaar parkeren: geen eigen parkeerplaats of laadpunt standaard aanwezig
• Er kunnen asbesthoudende materialen aanwezig zijn
• Jaren ’60-balkons zijn gevoelig voor betonrot

Vragen die je aan de makelaar zou kunnen stellen:

• Uitsplitsing ‚ € 240 p/m: wat is onderhoud, beheer, opstal, schoonmaak, reservering; stand reservefonds?
• MJOP/DMJOP & besluiten: planning voor dak/gevel/kozijnen/glas/ventilatie, financiering (reservering, VvE-lening, subsidies).
• Energielabel E: EP-rapport (2021) inzien; welke aannames/maatregelen zijn meegenomen en wat is de labelverbetering na geplande stappen?
• Waarom is het energielabel E terwijl er verduurzaming heeft plaatsgevonden zoals Isolatie, HR-glas en vervangen van de Cv-ketel in 2020.
• Staat gebouw: recente inspecties en onderhoud (bitumen dak, gevel, kozijnen); komende werkzaamheden en kostenverdeelsleutel.
• Wooncomfort & regels: huishoudelijk reglement (balkongebruik/rusttijden), geluidservaring, parkeren/vergunning; regeling zonnepanelen op het dak.
• Informatie over wel/niet gerenoveerde balkons en asbest in de woning.

Conclusie - Hornstraat 51 Zwolle

Hornstraat 51 in Zwolle valt vandaag op als instapklaar 3-kamerappartement pal aan Park de Hogenkamp. De renovatie van 2020 (strak stucwerk, moderne keuken en sanitair), twee balkons en de ligging op de eerste verdieping maken het een prettig, direct bewoonbaar geheel. De eigen cv-ketel (2020) is praktisch, terwijl de actieve VvE en de parkomgeving het dagelijks wooncomfort versterken.

De aandachtspunten liggen met name bij energielabel E en de VvE-bijdrage: vraag de specificatie, MJOP/notulen en het EP-rapport (2021) op om toekomstige maatregelen en kosten goed te kunnen duiden. Ervaar daarnaast de parkomgeving en geluid op verschillende tijdstippen en check de burensituatie. Als extra's vind je er eigen berging op de begane grond, en een gezamenlijke fietsenstalling.

Per saldo is dit een sterke kandidaat voor wie centraal wil wonen met groen voor de deur en weinig klussen bij aanvang.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle heb ik meerdere woningen aan Hornstraat/Ruusbroecstraat verkocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Diezerpoort waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Disclaimer: De Woning van de Dag is gebaseerd op het actuele woningaanbod op Funda en wordt verkocht door Karssen Makelaars in Zwolle. Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.