Hollewandsweg 38 Zwolle – Rietgedekt landhuis met gastenverblijven en parkachtige tuin

AAN Makelaars
28 september 2025

Duurste woning Zwolle

Hollewandsweg 38 Zwolle is vandaag (28-09-2025) op Funda de duurste woning in Zwolle (Haculo-Hoog-Zuthem). Aan de rand van Zwolle, tussen landgoed Zandhove en Park Bikkenrade, ligt dit karaktervolle rietgedekte landhuis met meerdere bijgebouwen en een parkachtige tuin. Het woonhuis (1937) is hoogwaardig gerenoveerd en gestyled, met behoud van historische elementen zoals gebinten en roedeverdeling. De indeling is royaal en rustig, met een tuingerichte dining, grote living met serre en een master met eigen badkamer en kleedruimte. Twee volwaardige gastenverblijven bieden vrijheid voor wonen, werken, zorg of B&B. Dit is buitenleven met volledige privacy, en toch op fietsafstand van de Zwolse binnenstad. Laten we beginnen met de kenmerken.


Kenmerken

  • Adres: Hollewandsweg 38, Zwolle (Harculo & Hoog-Zuthem)
  • Type: landhuis, vrijstaand, rietgedekt
  • Bouwjaar: 1937 (renovatie 2003/2004, Bouwbedrijf Van Norel)
  • Oppervlakten: wonen ca. 562 m²; perceel ca. 6.620 m²
  • Indeling: 13 kamers – 6 slaapkamers – 2 badkamers – kelder – 3 woonlagen
  • Keuken: Bulthaup met eiland; quooker, koffiemachine, stoomoven, combi-oven/magnetron, warmhoudlade, vaatwasser; koken mogelijk op inductie/elektrisch/gas
  • Sanitair: Boffi badkamers; master met en-suite, vrijstaand bad en inloopdouche
  • Bijgebouwen: 2 gastenverblijven (eigen sanitair/keuken), serre-verbinding, hooiberg/garage, (voormalig) binnenzwembad met techniek gereed om te reactiveren, infraroodsauna
  • Voorzieningen: alarm, glasvezel, krachtstroom, Gira verlichtingsplan, elektrisch bedienbare dakramen, bliksembeveiliging rieten daken, eigen waterbron & irrigatie
  • Tuin/erf: ontworpen door Wim Versantvoort/Meker Tuinen; laurierhagen, leilinden, riante gazons, terrassen, weiland met paddock/rijbaan, 2 achteruitgangen naar de omgeving
  • Energie: energielabel C; cv-ketel Intergas (2019), (gedeeltelijke) vloerverwarming, open haard/gashaard
  • Styling: interieur (Erik Kuster), styling (Robert Exoo)
  • Ligging: doodlopende weg, beschut en landelijk; nabij IJssel, Zandhove, Bikkenrade; Golftuin Zwolle op loopafstand; binnenstad per fiets bereikbaar
  • Gebruik: vergunning voor B&B op de twee gastenverblijven (volgens opgave)


Analyse

Dit is een erf met signatuur: de oprijlaan, het riet, de symmetrie in tuin en gevels en de zorgvuldig gekozen materialen zorgen voor een ingetogen luxe. Binnen voelt het ruimtelijk en rustig; de routing klopt, deuren en zichtlijnen vallen natuurlijk. De living is imposant door hoogte en gebinten, terwijl de serre een lichte, informele overgang vormt naar het bijgebouw. De tuingerichte dining met gashaard verbindt koken en buitenleven; de Bulthaup-keuken is zowel esthetisch als functioneel, met apparaten voor dagelijks koken én groot gezelschap. Boven is de master een eigen domein met en-suite, kleedruimte en fraai licht; overige kamers zijn royaal en flexibel in te delen. 

De twee gastenverblijven vergroten de gebruiksmogelijkheden sterk: mantelzorg, kantoor/praktijk, atelier of B&B (vergunning aanwezig volgens opgave). De wellnessruimte met (voormalig) binnenzwembad is behoudens de installatie; wie dit terugbrengt, krijgt er een all-year voorziening bij—wel met de bijbehorende onderhouds- en energievraag. Technisch is er aandacht besteed aan comfort en veiligheid (bliksembeveiliging riet, krachtstroom, Gira, eigen bron/irrigatie). Energielabel C past bij het bouwjaar en de schaal; verdere verduurzaming is voorstelbaar via regeling, isolatiedetail en warmtepomp-(hybride)scenario’s, rekening houdend met rieten dak en monumentale uitstraling. De situering aan een doodlopende weg geeft privacy en rust; tegelijkertijd zijn stad en voorzieningen verrassend dichtbij.


De buurt & wijk

Harculo/Hoog-Zuthem is de groene zuidflank van Zwolle waar uiterwaarden, bos en lanen elkaar afwisselen. Hier woon je uitgesproken landelijk, met stilte, donkere nachten en veel natuurbeleving—en toch liggen de Zwolse terrassen, cultuur en voorzieningen op fietsafstand. Wandelrondjes starten bij Zandhove en Bikkenrade; langs de IJssel wisselen water en weide het decor. Sport en ontspanning zijn dichtbij, tot en met de Golftuin om de hoek. De bereikbaarheid is vlot: per auto richting A28/N35/N337 en per fiets richting centrum en station. Het voelt als buiten wonen met de stad als dagelijkse optie.


Prijs & vergelijking

Bij dit soort woningen bepaalt naast de andere kenmerken vooral het afwerkingsniveau de waarde. Maar wat is een woning waard? Je zou dit kunnen omschrijven als: Wat een koper bereid is te betalen na voldoende zichtbaarheid en uitgebreide marketing. Dit soort objecten staan vaak iets langer te koop. 

Funda vergelijkt deze woning met andere objecten in Overijssel zoals:

  • Witte de Withlaan 9 Nijverdal, 507m2, perceel 2510m2, vraagprijs € 2.145.000,-
  • Spiegel 2 Meppel, 509m2, perceel 2140m2, vraagprijs 2.750.000,-
  • Schellerbergweg 33 Zwolle, 459m2, perceel 3085m2, vraagprijs 2.580.000,-

Dit soort woningen zijn er vaak maar weinig van waardoor vergelijken hooguit een richting aan de prijs geeft. Dat zie je ook terug in deze vergelijking die zich niet alleen tot Zwolle beperkt. Daarnaast is de historische data een belangrijk gegeven waar je als koper niet zonder kunt. Bij het kopen van dit soort woningen is het gevoel belangrijker dan de prijs, ook al geldt dat niet voor iedereen. De verschillen wat betreft “look and feel” zijn zo groot dat juist smaak, het gevoel en de ligging bepalend zijn om er wel/niet mee verder te gaan. Dit soort unieke pareltjes eisen ieder hun eigen aanpak en staan over het algemeen iets langer te koop, simpel omdat de doelgroep kleiner is en niet iedereen zomaar 2,5 of 3 miljoen op kan hoesten.

Historische data

Volgens Funda staat deze woning 4 maanden te koop, maar schijn bedriegt. Deze woning is vaker aangeboden en ingetrokken waar je als koper natuurlijk alles van wilt weten voordat je een voorstel doet.

Wil je meer weten over de verkoopgeschiedenis van deze woning of vergelijkbare woningen? Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan ik een compleet beeld schetsen van eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek.


De buurt & wijk

Harculo/Hoog-Zuthem vormt de groene zuidflank van Zwolle, tussen de IJssel en de landgoederen Zandhove en Bikkenrade. Het landschap is afwisselend: oude lanen, bospercelen, weilanden en de open uiterwaarden van de Scheller- en Oldeneler Buitenwaarden. Je woont hier uitgesproken in landelijke stilte, donkere nachten en veel natuurbeleving, terwijl de binnenstad met horeca, cultuur en winkels op fietsafstand blijft. Dagelijkse boodschappen, scholen en sport vind je vooral in Zwolle-Zuid; een ommetje maak je over de dijk, door Zandhove of langs de jongere aanplant van Bikkenrade. De Golftuin ligt om de hoek en recreëren kan het hele jaar door langs water en bos.

Qua bereikbaarheid zit je goed: per fiets zijn centrum en station vlot te bereiken via rustige routes; met de auto sluit je snel aan op IJsselallee richting A28, N35 en N337. Het blijft wel buitengebied: openbaar vervoer is minder frequent dan in de binnenstad en bij bepaalde wind kun je de ring of agrarische activiteiten horen. In de ochtend kan riviermist over de velden hangen, een deel van de charme van wonen aan de IJssel. Al met al is dit buitenleven met de stad binnen handbereik: royaal, groen en rustig, zonder de stedelijke gemakken te hoeven missen.


Voor- en nadelen

Voordelen

  • Uniek rietgedekt landhuis met historie (1937) en high-end renovatie/styling (Bulthaup-keuken, Boffi-badkamers, Eric Kuster/Robert Exoo).
  • Zeer royaal woonprogramma met logische routing: tuingerichte dining met haard, grote living met gebinten én lichte serre.
  • Twee volwaardige gastenverblijven (eigen sanitair/keuken) → flexibel voor mantelzorg, werken/praktijk, atelier of B&B (volgens opgave vergunning).
  • Wellnesscomponent: (voormalig) binnenzwembad met techniek aanwezig + infraroodsauna; eenvoudig aan te lopen via serre.
  • Parkachtige, ontworpen tuin (Versantvoort/Meker): laurierhagen, leilinden, terrassen, irrigatie via eigen waterbron; maximale privacy op een doodlopende weg.
  • Goede voorzieningen en techniek: alarm, glasvezel, krachtstroom, Gira-verlichtingsplan, elektrisch bediende dakramen, bliksembeveiliging op rieten daken.
  • Equestrian-mogelijkheden: weiland met paddock/rijbaan, hooiberg/garage.
  • Ligging: landelijk en beschut tussen Zandhove en Bikkenrade, toch fietsafstand van de Zwolse binnenstad; Golftuin om de hoek.

Nadelen / aandachtspunten

  • Rieten dak vraagt periodiek onderhoud, specifieke verzekering en aandacht voor brandveiligheid (bliksembeveiliging aanwezig, maar polis/inspecties checken).
  • Energielabel C op deze schaal; verdere verduurzaming vergt maatwerk (esthetiek riet, technische inpassing, mogelijk hybride/warmtepomp).
  • Groot erf met meerdere gebouwen → structureel onderhouds- en beheersbudget noodzakelijk (tuin, riet, installaties).
  • Binnenzwembad nu buiten gebruik: investering/energielast voor re-activatie (of kosten voor afbouw/conservering).
  • Gebruik/vergunningen (B&B, kantoor/praktijk) en bestemmingsplan goed verifiëren, incl. voorwaarden en fiscaliteit.
  • Buitengebied-dynamiek: OV minder frequent; bij bepaalde wind ring/agrarische geluiden hoorbaar; riviermistkan voorkomen.
  • Garagecapaciteit formeel 1 auto; overige stalling via hooiberg/erf—functionele bruikbaarheid en vergunningchecken.
  • Techniek & waterhuishouding: onderhoudsstatus cv (2019), groepenkast/krachtstroom, eigen bron/irrigatie en keuringsrapporten opvragen.
  • Oudere bijgebouwen: laat bij aankoop bodem-/asbesthistorie en erfdienstbaarheden controleren; monumentale uitstraling kan vergunningplicht geven voor aanpassingen.

Wie zijn Eric Kuster en Robert Exoo?

  • Interieurontwerp:Eric Kuster | Metropolitan Luxury
  • Styling:Robert Exoo

Eric Kuster – Nederlandse top-interieurontwerper, bekend van het label Eric Kuster | Metropolitan Luxury. Zijn signatuur: rijke, gelaagde materialen (hout, brons, fluweel), warme neutrals, maatwerkmeubels en hotel-chique sfeer. Werkt wereldwijd voor high-end woningen, hotels, clubs en jachten.

Robert Exoo – Nederlandse interieurstylist/ontwerper in het hogere segment. Bekend om luxe, serene styling met veel aandacht voor textuur, accessoires en maatwerk; vaak ingezet voor (her)styling, fotostyling en turn-key afstyling van interieurs.


Conclusie: Hollewandsweg 38, Zwolle

Dit is een zeldzame propositie aan de zuidrand van Zwolle: een rietgedekt landhuis met signatuur (1937), hoogwaardig vernieuwd (o.a. Bulthaup, Boffi) en gestyled (Eric Kuster, Robert Exoo), op een royaal, ontworpen erf met twee volwaardige gastenverblijven. De woonbeleving klopt van oprijlaan tot serre: rust, ruimte, licht en een logische routing. De locatie is puur buitenleven - Zandhove, Bikkenrade en de IJssel om de hoek, terwijl de binnenstad per fiets bereikbaar blijft. De flexibiliteit is uitzonderlijk: wonen, werken, zorg, atelier of (volgens opgave) B&B; met weiland, paddock en hooiberg ook aantrekkelijk voor paardenliefhebbers.

Daar staat tegenover dat dit domein beheer vraagt: rieten daken, groot groen, meerdere gebouwen en (voormalig) binnenzwembad brengen structurele onderhouds- en energielasten mee. Energielabel C is voor de schaal begrijpelijk, maar verdere verduurzaming vereist maatwerk (esthetiek/techniek, evt. hybride of warmtepompscenario). Ook vergunningsaspecten (B&B/kantoor), waterhuishouding (eigen bron/irrigatie) en techniek (cv 2019, krachtstroom, bliksembeveiliging) verdienen een grondige check.

Per saldo: een karaktervol, compleet en uiterst flexibel familie-ensemble met veel privacy, dat z’n waarde vooral ontleent aan locatie, afwerkingsniveau en samenhang van het geheel. Voor de koper die dit schaalniveau en onderhoud snapt, en die de due diligence op riet, installaties, vergunningen en erfgrenzen zorgvuldig doet, is dit een unieke kans om een Zwols landgoedgevoel te bemachtigen, met de stad altijd binnen handbereik.


Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar en adviseur.  Mijn kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.



Overweeg je juist jouw exclusieve vastgoed te verkopen? Laten we dan kennis maken om de mogelijkheden te bespreken. Bekijk hier meer over Exclusief Wonen met AAN Makelaars.


Disclaimer: Deze woning is gevonden via het actuele woningaanbod van Funda en wordt aangeboden door Drieklomp Makelaars & Rentmeesters Nunspeet. Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aan- en verkoop van bijzondere woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.