Het vergelijken van woningen is een cruciale stap in het koopproces. Door systematisch woningen met elkaar te vergelijken, krijg je inzicht in de marktwaarde en kun je een onderbouwd bod uitbrengen. Vergelijken helpt je om niet te veel te betalen én om kansen te herkennen waar je wellicht onder de marktwaarde kunt kopen.
Waarom systematisch vergelijken zo belangrijk is
Je hebt inmiddels geleerd waar en hoe je data en transactiegegevens van woningen vindt en kunt opvragen. Nu is het tijd om te leren op basis waarvan woningen met elkaar worden vergeleken en hoe je deze informatie vastlegt om later een goed onderbouwd bod te kunnen doen. Het is belangrijk om te onthouden dat waarde een subjectief begrip is - wat voor de een veel waard is, kan voor de ander minder relevant zijn.
Organisatie van je vergelijkingsonderzoek
Voor een overzichtelijke vergelijking is het handig om een spreadsheet te maken waarin je alle relevante gegevens vastlegt. Hier kun je alles in kwijt, maar dan moet je wel weten op basis waarvan de waarde wordt bepaald. Laat je niet ontmoedigen door de hoeveelheid factoren waarmee je kunt vergelijken - wanneer je dat een paar keer hebt gedaan krijg je er handigheid in.
Type woning: appels met appels vergelijken
Denk hierbij aan het type woning zoals tussenwoning, 2-onder-1 kapwoning, geschakeld of vrijstaand. Maar ook een hoekwoning of eindwoning. Zorg ervoor dat je geen appels met peren vergelijkt. Een hoekwoning beschikt over ruimte naast de woning terwijl een eindwoning dat niet heeft. Kijk dus ook naar de mogelijkheden: bij een hoekwoning kun je misschien een garage of schuur naast zetten terwijl dat bij een eindwoning niet kan. Iets om rekening mee te houden.
Verschillende woningtypes en hun kenmerken:
- Tussenwoning: Beide zijkanten grenzen aan buren
- Hoekwoning: Één zijkant vrij, meer privacy en mogelijkheden
- Eindwoning: Aan het einde van een rij, vaak iets groter perceel
- 2-onder-1 kapwoning: Gedeeld met één buur, meer privacy
- Geschakelde woning: Verbonden maar wel eigen ingang
- Vrijstaand: Volledig vrij, maximale privacy en mogelijkheden
Woonoppervlakte: de basis voor vergelijking
Woningen worden in grote mate vergeleken op woonoppervlakte. Het is dan ook belangrijk om geen appels met peren te vergelijken en niet bijvoorbeeld de oppervlakte die bij de gemeente staat vermeld te gebruiken om te vergelijken. In de BAG (Basis Adressen en Gebouwen) staan wel vierkante meters vermeld maar die komen in de meeste gevallen niet overeen met de Meetinstructie NEN2580 die als basis wordt genomen voor de woonoppervlakte.
Belangrijke punten over woonoppervlakte:
- Makelaars zijn verplicht om oppervlaktes te vermelden volgens NEN2580
- BAG-gegevens komen vaak niet overeen met werkelijke woonoppervlakte
- Het kadaster geeft alleen perceeloppervlaktes weer, niet woonoppervlaktes
- Zorg voor vergelijkbare m² bij het selecteren van referentiewoningen
Perceel: meer dan alleen vierkante meters
Naast de woonoppervlakte wordt er ook op basis van het perceel vergeleken. Hiervoor geldt dat een afwijking van een paar vierkante meters niet direct invloed heeft op de waarde van een huis. Probeer dus altijd woningen te vinden die qua woon- en perceelsoppervlakte zo dicht mogelijk bij de oppervlaktes liggen van de woning die je wilt kopen.
Let op bij perceelvergelijkingen:
- Pas op voor grond op erfpacht
- Wees voorzichtig met gezamenlijke of mandelige percelen
- Vergelijk percelen op basis van volle eigendom
- Vorm van het perceel kan net zo belangrijk zijn als de grootte
Locatie, locatie, locatie
Als taxateur heb ik geleerd: er zijn 3 dingen belangrijk bij de waardebepaling, namelijk: locatie, locatie en locatie. Het is interessant om er eens over na te denken wat meer waard is: een villa in een krottenwijk of een krot in een villawijk. De ligging heeft dus een enorm grote invloed op de waarde.
Vergelijk op verschillende niveaus:
- Plaats: Verschillende gemeenten kunnen fors in prijs verschillen
- Wijk: Binnen dezelfde plaats kunnen wijken sterk verschillen
- Buurt: Zelfs binnen een wijk zijn er verschillen
- Straat: De ene straat is soms meer waard dan de andere
- Straatzijde: Woningen aan de ene kant kunnen meer waard zijn dan aan de overkant
Factoren die straatzijde-waarde beïnvloeden:
- Zonligging (zuid-tuin versus noord-tuin)
- Wat er aan de achterkant staat (huur- of koopwoningen)
- Aanwezigheid van speeltuin of plantsoen
- Ligging aan water
- Verkeersdrukte en geluidshinder
Omgeving en voorzieningen
Denk hierbij aan winkels, scholen, speeltuinen en bijvoorbeeld gezondheidscentra. Bepaal wat voor jou belangrijk is. Zo zijn ontsluitingswegen en de snelweg dichtbij voor mensen die dagelijks met de auto naar hun werk moeten vaak belangrijker dan voor iemand die met het openbaar vervoer gaat. Deze laatste heeft er juist belang bij dat openbaar vervoer goed is geregeld.
Relevante voorzieningen om te vergelijken:
- Supermarkten en winkels
- Scholen (basisonderwijs, middelbaar onderwijs)
- Openbaar vervoer (bus, trein, tram)
- Snelwegen en uitvalswegen
- Sportfaciliteiten
- Gezondheidscentra en ziekenhuizen
- Kinderopvang
- Parken en recreatiegebieden
Bouwjaar: tijdgenoten vergelijken
Een woning uit 1960 is bijvoorbeeld lastig vergelijkbaar met een woning uit 2010. Zorg ervoor dat er maximaal 10 jaar tussen zit en liever nog minder. Je ziet vaak dat er binnen een paar jaar wijken uit de grond worden gestampt. Dat gebeurde vroeger ook, er zijn in de meeste gevallen wel woningen uit een vergelijkbaar jaartal te vinden waarmee je goed kunt vergelijken.
Waarom bouwjaar belangrijk is:
- Bouwvoorschriften verschillen per periode
- Isolatienormen zijn door de jaren heen aangescherpt
- Bouwstijl en materiaalgebruik beïnvloeden onderhoud
- Energieprestatie hangt samen met bouwjaar
Energielabel: betrouwbaarheid is cruciaal
Energiezuinigheid wordt steeds belangrijker bij de keuze voor een woning. Let erop dat energielabels vóór 2021 onbetrouwbaar kunnen zijn. Energielabels die door een inspecteur zijn opgemaakt zijn beter dan via onlinesystemen zoals voor 2021 gebeurde. Een energielabel is 10 jaar geldig. In het energielabel staat vermeld wanneer deze is afgegeven en tot wanneer deze geldig is.
Belangrijke aspecten van energielabels:
- Labels van vóór 2021 zijn vaak onbetrouwbaar
- Nieuwe labels (vanaf 2021) zijn gebaseerd op huisbezoek
- Energielabel bepaalt mede de maandelijkse woonlasten
- Een slecht label kan verbeterkosten met zich meebrengen
Isolatie: direct gekoppeld aan energieprestatie
Isolatie is net zoals het energielabel tegenwoordig een belangrijk punt en houden een direct verband met elkaar. Is de woning geïsoleerd vanaf de bouw of na geïsoleerd? In welk jaar is dit gedaan en wat is de kwaliteit van de isolatie.
Isolatieaspecten om te vergelijken:
- Dakisolatie (dikte en type)
- Muurisolatie (spouw, binnen- of buitenkant)
- Vloerisolatie (kruipruimte of op de grond)
- Glas (enkelglas, dubbelglas, HR++, triple glas)
- Jaar van isolatie (beïnvloedt kwaliteit en effectiviteit)
Hernieuwbare energie: de toekomst van wonen
Denk bij hernieuwbare energie aan zonnepanelen, een zonneboiler of een warmtepomp. Er zijn tegenwoordig veel systemen in omloop dus is het belangrijk om hier aandacht aan te besteden. Zo zijn er ook hybride systemen die naast de CV-ketel ook een warmtepomp hebben. Vraag altijd naar de maandtermijn energielasten in combinatie met de jaarafrekening. Hierdoor krijg je een goed totaalbeeld van het energieverbruik en de energiekosten per jaar.
Hernieuwbare energiesystemen:
- Zonnepanelen (aantal, vermogen, leeftijd)
- Zonneboiler voor warm water
- Warmtepomp (lucht-water, bodem-water, hybrid)
- Micro-WKK (warmte-kracht-koppeling)
- Thuisbatterij voor energieopslag
Bouwkundige staat en onderhoud
Deze zijn net zoals in een taxatierapport onderverdeeld in verschillende categorieën. Het gaat te ver om al deze zaken vooraf in je bod mee te kunnen nemen maar een globale inschatting van de algehele bouwkundige staat en onderhoud is wel van belang.
Belangrijkste onderdelen om te beoordelen:
- Fundering, kruipruimte en kelder: Vocht, scheuren, stabiliteit
- Vloeren, trappen en overige binnenzijde: Slijtage, krakende vloeren
- Gevels, balkon, wanden en plafonds: Scheuren, vochtplekken
- Kozijnen, ramen, deuren, schilderwerk: Onderhoudsstaat, tocht
- Daken: Lekkages, dakbedekking, goten
- Keuken, badkamer en toilet: Moderniteit, leidingwerk
- Installaties en leidingen: CV, elektra, sanitair
- Bijgebouwen en perceel: Schuren, garages, tuinonderhoud
- Overige bijzonderheden: Asbest, fundering, etc.
Het verschil tussen een oude en nieuwe badkamer is al snel 15.000 tot 20.000 euro, afhankelijk van de grootte en jouw wensen. Zorg er dan ook voor dat je dit soort zaken in je overzicht verwerkt. Wanneer onderdelen aan onderhoud toe zijn kun je dit in je overzicht vermelden en desnoods de geschatte bedragen voor herstel, vernieuwing of modernisering erachter zetten.
Asbest: een belangrijke risicofactor
In sommige woningen zijn asbesthoudende materialen verwerkt. Wees hier alert op en neem daarvoor de vragen goed door. Asbest kan voorkomen in het dak, afvoeren maar ook vensterbanken. Vanaf 1993 mocht er geen asbest meer in woningen worden gebruikt. Asbest in het dak van de woning hoeft geen probleem te zijn wanneer je er niet mee in aanraking komt maar wanneer je een dakkapel of dakopbouw wilt plaatsen wordt dit een ander verhaal. Houd hier rekening mee. Vergeet niet de bijgebouwen zoals een schuurtje of garage wanneer deze met golfplaten zijn gedekt.
Waar asbest kan voorkomen:
- Dakplaten en golfplaten
- Schoorsteenkanalen
- Rioolpijpen
- Vensterbanken
- Lijm en kitten
- Vloertegels en -lijm
- Gevelbeplating
Indeling: functionaliteit bepaalt waarde
Zelfs de indeling kan invloed hebben op de waarde van een huis. Een onlogische indeling zorgt er vaak voor dat je direct wilt verbouwen, dit brengt extra kosten met zich mee. Misschien heb je weleens van een hokkerige indeling gehoord. Zorg ervoor dat je in kaart brengt wat je wilt veranderen en of dit mogelijk is. Een dragende muur tussen de keuken en woonkamer brengt extra kosten met zich mee wanneer je deze later wilt doorbreken.
Indelingsaspecten om te vergelijken:
- Logische doorloop tussen ruimtes
- Daglicht in alle kamers
- Voldoende bergruimte
- Slaapkamers op goede plekken
- Badkamer(s) functioneel gepositioneerd
- Keuken praktisch gelegen
- Mogelijkheden voor aanpassingen
Praktijkvoorbeeld: taxatierapport vergelijking
Hier is een voorbeeld van hoe professionele taxateurs vergelijkingen maken:
Gegevens referentiewoning:
- Woningtype: Tussenwoning
- Grondoppervlakte: 201 m²
- Woonoppervlakte: 89 m²
- Bouwjaar: 1962
- Verkoopprijs: €326.000
- Verkoopdatum: 1-3-2023
- Gecorrigeerde verkoopprijs: €339.000
Toelichting: Vergelijkbaar op basis van woningtype, is uit hetzelfde bouwjaar, heeft een vergelijkbaar woonoppervlak en perceel. Deze woning heeft geen aanbouw maar een dakopbouw. Per saldo vergelijkbaar.
Je ziet hier direct de belangrijkste gegevens op basis waarvan globaal wordt vergeleken. Maar omdat jij een bod wilt doen moet je met meer zaken rekening houden zoals in dit artikel wordt vermeld.
Toekomstige ontwikkelingen
Daarnaast zijn de toekomstige bouwplannen, vervuilde grond of funderingsproblemen natuurlijk ook zaken om rekening mee te houden. Ook de opwarming van de aarde zal invloed hebben op ons wonen, zoals wateroverlast en droogte. Houd bij je vergelijking ook rekening met:
- Geplande infrastructuurwerken
- Nieuwe bouwprojecten in de buurt
- Bestemmingsplanwijzigingen
- Klimaatverandering en wateroverlast
- Energietransitie en aardgasvrij maken
Praktische tips voor het vergelijken
Systematiek is de sleutel:
- Maak een spreadsheet met alle relevante factoren
- Gebruik dezelfde criteria voor alle woningen
- Verzamel minimaal 3-5 vergelijkbare woningen
- Zoek transacties van de afgelopen 6 maanden
- Documenteer alle bevindingen
Gewicht toekennen aan de vergelijking:
- Bepaal welke factoren voor jou het belangrijkst zijn
- Geef meer gewicht aan factoren die je niet kunt veranderen
- Schat kosten in voor noodzakelijke aanpassingen
- Bereken de totale investering inclusief verbouwing
Objectief blijven:
- Laat je niet leiden door emoties
- Focus op feiten en cijfers
- Vraag feedback van anderen
- Gebruik meerdere informatiebronnen
Note van de makelaar
In principe is het vergelijken van woningen niet zo moeilijk wanneer je alle relevante kenmerken in een exel-bestand zet. Toch komt bij de interpretatie van al die kenmerken en vertalen naar waardes meer bij kijken dan je misschien lief is. Want hoe bepaal je nu hoeveel een woning met een tuin op zuiden meer waard is, als dat al zo is in die situatie. Woningen die recent zijn gemoderniseerd vertegenwoordigen een hogere waarde dan een vergelijkbare woning die gedateerd is. Om dat te weten hoef je geen makelaardij te hebben gestudeerd.
Maar stel je voor dat in die gemoderniseerde woning voor een ton in is geïnvesteerd, is die woning dan ook een ton meer waard? Of misschien minder of zelfs wel meer? Hier komen meerdere factoren bij kijken. Wanneer iemand er een nieuwe fel-orange keuken in plaatst van 35.000 euro zal die investering waarschijnlijk voor die woning (op dat moment) waarschijnlijk geen 35k meer waard zijn. Hiermee wil zeggen dat smaken verschillen, ook wat betreft voorkeur en luxe. Om goed te kunnen vergelijken heb je op z'n minst foto's van de referentiewoningen nodig om alles goed te kunnen beoordelen.
Om alles in het juiste perspectief te zetten is het belangrijk om bij de aankoop goed te bekijken welke onderdelen je makkelijk kunt vervangen of wijzigen. Een nieuwe keuken is redelijk snel geplaatst, een nokverhoging bij een woning waar in het dak asbest is verwerkt wordt al wat ingewikkelder. Wanneer er funderingsschade aanwezig is gaan we weer een stapje verder richting onzekerheid en hoge kosten voor herstel. En dan heb ik het nog niet eens over de risicogebieden wat betreft overstromingen door klimaatverandering.
TIP: Vergelijk met transactiecijfers in plaats van vraagprijzen. Vraagprijzen geven een onrealistisch beeld ten opzichte van de woning die je op het oog hebt. Je wilt exact weten waar die andere woningen voor verkocht zijn om zeker van jouw bod te zijn. Schakel bij twijfel (of gewoon voor de zekerheid) een aankoopmakelaar in. Deze heeft wél inzage in recente transactiecijfers van verkochte woningen in de buurt.
Conclusie
Systematisch vergelijken van woningen is essentieel voor een succesvolle aankoop. Door alle relevante factoren mee te nemen en deze goed te documenteren, kun je een weloverwogen beslissing nemen en een realistisch bod uitbrengen. Onthoud dat geen enkele woning perfect is, het gaat erom de woning te vinden die het beste bij jouw wensen, budget en verwachtingen past.
Met deze kennis en een goede vergelijkingsmethode ben je goed toegerust om de woningmarkt te betreden en een slimme aankoop te doen. Neem de tijd voor grondig onderzoek, het kan je duizenden euro's besparen en zorgen dat je in de juiste woning terechtkomt.
