Eendrachtstraat 32 Zwolle – Sfeervolle Tussenwoning in Oud-Assendorp

AAN Makelaars
21 september 2025

Woning van de Dag in Zwolle

Eendrachtstraat 32 in Zwolle (Assendorp) kwam vandaag (21-09-2025) online op Funda. Net zoals Carry van Bruggenstraat 36 in Wipstrik. Deze tussenwoning ademt de Assendorpse sfeer waar ik je later meer over vertel. Op Funda staat overigens vermeld dat deze woning op 20-09-2025 al online is gekomen, maar dat mag de pret niet drukken. Laten we eerst de kenmerken erbij pakken.


Kenmerken Eendrachtstraat 32 Zwolle

  • Wijk: Assendorp
  • Buurt: Oud Assendorp
  • Woningtype: Eengezinswoning, tussenwoning
  • Ligging: Populaire wijk Assendorp, nabij centrum, station en Assendorperstraat
  • Bouwjaar: 1895
  • Woonoppervlakte: 84 m2
  • Perceeloppervlakte: 65 m2
  • Inhoud: 298 m3
  • Kamers: 4 (waarvan 3 slaapkamers, incl. zolderruimte)
  • Badkamer: Inloopdouche, wastafelmeubel, toilet
  • Verdiepingen: 2 woonlagen + zolder
  • Keuken: Gaskookplaat, afzuigkap, combi-oven, koelkast
  • Tuin: Achtertuin 23 m2, westen, met veranda en vijver
  • Buitenruimte: 5 m2 gebouwgebonden buitenruimte
  • Verwarming: Intergas cv-ketel (2021, eigendom)
  • Isolatie: Dakisolatie, grotendeels dubbel glas
  • Energielabel: C
  • Dak: Zadeldak met pannen
  • Voorzieningen: Dakraam, glasvezelkabel
  • Parkeren: Betaald parkeren / parkeervergunning
  • Eigendom: Volle eigendom
  • Aanvaarding: In overleg (Bekijk analyse)
  • Vraagprijs: € 365.000 k.k.

 

De eerste indruk is goed, een typisch Assendorpse arbeiderswoning waarvoor ze vroeger zijn gebouwd. Er zijn nog wat details beschikbaar en er is een tuin aanwezig. Een dakkapel en zolder giet wat meer ruimte in de woning. De tuin ligt op het Westen (middag en avondzon als er geen gebouwen voor staan). Overigens over de oplevering kan ik niets vinden. Betaald parkeren in Assendorp heel normaal, en dat je soms een straat verderop moet parkeren ook. Loop dus even een rondje door de buurt wanneer je een bezichtiging plant.

Ik kan me herinneren dat ik in 2010 werkzaam was bij het makelaarskantoor in de Assendorperstraat. We werden door RTV Oost uitgenodigd om iets te vertellen over de crisis op de woningmarkt, we hebben toen de opnames in de Eendrachtstraat gemaakt. Ik heb het woord toen maar aan de kantooreigenaar overgelaten, want ik was nog maar net geslaagd voor m'n makelaarsopleiding terwijl hij al jaren in het vak zat.

 

Analyse

Wat opvalt is de smalle woonkamer van iets minder dan 3,5 meter. De woning is redelijk recht en bijna 9 meter diep, met 84 m2 zou ik het huis als starterswoning omschrijven, maar de nieuwbouwwoningen worden ook steeds kleiner. Het perceel is met 65 m2 aan de krappe kant. Waneer we de foto van de achtertuin bekijken zien we dat niet alles recht loopt, en het misschien niet direct duidelijk is tot hoever de tuin loopt. Een vraag voor de makelaar dan maar, die kan je precies uitleggen tot hoever de afscheidingen lopen. In de brochure en vragenlijst zie je meestal ook de kadastergegevens, die zie je tegenwoordig ook wanneer je op  Funda op Kadastrale kaart klikt. Op deze kaart zie ik een rechte afscheiding, dus ik ben benieuwd hoe dat exact zit. Er is sprake van meerdere kadastrale nummer in dat hoekje, dus vraag de makelaar hoe dit zit. 

Het is een woning waar je met 2 kinderen prima zou kunnen wonen want het heeft 2 slaapkamers en een afgewerkte zolder ruimte met vaste trap. De overloop is extreem groot in verhouding tot de rest, dat biedt mogelijkheden dus laat je fantasie de vrije loop. Hier is ook een vaste trap naar zolder gemaakt die er standaard niet zit. Op zolder is prima een slaapkamer in gebruik te nemen ook al zijn de officiele woonoppervlakte vierkante meters niet zo groot, volgens de plattegronden namelijk 1,53 x 4,33 = 6,62 m2. Hier kan volgens mij prima een bed staan. De zolder is door de dakramen lekker licht, en achter de knieschotten zit nog wat bergruimte. Dat heb je ook nodig wanneer de zolder is afgewerkt. Voor de thuiswerkers onder ons lijkt me dit ook een prima ruimte.

Het pand is gebouwd in 1895 en heeft de tand des tijds goed doorstaan, toch is het vaak zinvol om bij dit soort woningen een bouwkundige keuring uit te laten voeren. Uiteindelijk wil je weten wat je koopt. Neem voor de zekerheid altijd een aankoopmakelaar mee om je tijdens het aankooptraject te begeleiden, het kost een paar centen, maar dan heb je ook wat. Ik heb er veel woningen verkocht, aangekocht en getaxeerd dus ik heb nagenoeg alles in die buurt wel gezien. Wat betreft energielabel is C prima (maar het kan altijd beter) voor dit soort woningen, de CV-ketel is uit 2021, en eigendom dus die gaat voorlopig nog wel even mee. Let wel even op wanneer er een onderhoudscontract aan apparatuur is verbonden en wat daarover afgesproken wordt.

Wat betreft de keuken met kleine tegeltjes past dit prima bij het huis, vraag even naar de leeftijd van de keuken en hoe oud de apparatuur is, een vaatwasser ontbreekt volgens mij. De toiletruimte met staand toilet is standaard en ik kan me voorstellen dat je hier als koper (in de toekomst) iets aan wilt doen. De bovenkant loopt schuin en daardoor lager is. De badkamer ziet er modern uit en een toilet boven is voor veel mensen een zegen. Waarschijnlijk is hiervoor vroeger een slaapkamer opgeofferd.


Oplevering in overleg?

Wat betreft de oplevering is de status "in overleg". Meestal hebben de verkopers daar wel een idee over omdat ze vaak alweer een andere woning hebben gekocht en de verhuzing op elkaar aan willen laten sluiten, andere omstandigheden kunnen er ook voor zorgen om dit aan de kopers te laten. Vraag de verkoopmakelaar altijd naar de gewenste oplevering van de verkopers, hier kun je dan rekening mee houden. (in je bod)


Vraagprijs en vergelijkare woningen.

Funda geeft als vergelijkbare woningen:

  • Tulpstraat 55 Zwolle, 77m2, Vraagprijs ‚ € 398.000,-
  • Klaasboerstraat 7 Zwolle, 71 m2, ‚ € 375.000,- 
  • Van de Laenstraat 11, 88m2, Vraagprijs € 369.000, 

Wanneer je alleen al naar de voorgevels kijkt zie je al de grote verschillen. 

Funda geeft een m2 prijs van ‚ € 4345,- weer, maar zoals ik eerder heb gezegd wordt de vraagprijs gedeeld door het aantal vierkante meters woonoppervlakte. Hierbij wordt geen enkele rekening gehouden met het perceel. Eenzelfde woning met een perceel van 100 m2 en exact dezelfde vraagprijs komt dus op exact dezelfde m2 prijs uit. Laat je daarom niet gek maken en vergelijk met transactiecijfers, en niet met de vraagprijzen zoals ze online staan. De gemiddelde vraagprijs per m2 in Oud Assendorp wordt gesteld op ‚ € 4563,- hetgeen suggereert dat deze woning goedkoper is, dus nu wordt het opletten.

 

Historische transactiedata

Wil je meer weten over de waarde en verkoopgeschiedenis van deze tussenwoning in Assendorp? AAN Makelaars heeft toegang tot meerdere betrouwbare databronnen en systemen. Daarmee kan een compleet beeld geschetst worden van de huidige waarde, eerdere transacties, prijsontwikkelingen en trends in de wijk. Neem gerust contact op voor een persoonlijk adviesgesprek waarin we recente vergelijkbare transactiecijfers bespreken.

 

Woningtype

Het woningtype is een tussenwoning met een zadeldak en voorzien van een dakkapel aan de voorkant, als ik het zo bekijk is de achtergevel aan de achterkant vanaf de zolder begane grond opgetrokken. Dit is waarschijnlijk in hout uitgevoerd, het is slim om te vragen naar de jaren waarin dit soort verbouwingen zijn uitgevoerd. Soms vind je dit terug in de vragenlijst van de makelaar. Wanneer ik met mijn kritische blik de woning bekijk zie ik dat het huis van de buren over een extra verdieping beschikt met een opgetrokken muur als scheiding, die doorloopt naar boven. Eendrachtstraat 32 is lager waardoor in de hoeken lekkage op de loer ligt. Dit zijn plekken waar de makelaar normaal gesproken ook niet kijkt. Achter het huis staat een ladder waarbij ik me dan afvraag waarom die er staat. Een punt om je even verder in te verdiepen en eventueel een expert zoals een bouwkundige naar te laten kijken.

  

Historie van Oud-Assendorp

Oud-Assendorp is een wijk met een verhaal. Veel van de huizen hier, waaronder ook de woning aan de Eendrachtstraat, stammen uit de periode rond 1890-1910. Dit was de tijd dat Zwolle zich snel uitbreidde door de komst van het spoor en de Centrale Werkplaats. Voor de vele spoorarbeiders en hun gezinnen werden toen compacte woningen gebouwd, vaak met een eenvoudige indeling: een voor- en achterkamer, soms gescheiden door een en-suite, en een aanbouw met keuken en toilet. Luxe was er niet, verwarming gebeurde met kolenkachels en pas vanaf 1911 werd de eerste elektriciteit aangelegd.

Toch kregen deze huizen een heel eigen karakter. De bakstenen gevels werden vaak versierd met details in neostijl of jugendstil, met speelse metselverbanden en kleine ornamenten die nog altijd het straatbeeld sieren. Funderingen werden eenvoudig op staal gelegd, vloeren en kappen uitgevoerd in hout, degelijk vakwerk dat de tand des tijds doorstond.

Assendorp was in die tijd een echte volkswijk, waar spoorwegpersoneel en arbeiders woonden. Er verschenen zelfs de eerste sociale woningbouwprojecten van Zwolle, wat de wijk een bijzondere plek geeft in de stadsgeschiedenis. Vandaag de dag proef je nog steeds die levendigheid en het gevoel van gemeenschap. Oud-Assendorp combineert de charme van 19e-eeuwse arbeiderswoningen met de dynamiek van een wijk die pal tegen de binnenstad aan ligt, en dat maakt wonen hier zo geliefd.


Ligging

De Eendrachtstraat ligt in het hart van Oud-Assendorp, een van de meest geliefde wijken van Zwolle. Op loopafstand vind je de Assendorperstraat met winkels, horeca en dagelijkse voorzieningen, terwijl ook het station en de binnenstad binnen enkele minuten bereikbaar zijn. De wijk combineert een levendige sfeer met de charme van karakteristieke straten en een centrale ligging.

 

Conclusie

Eendrachtstraat 32 in Zwolle (Oud-Assendorp) is een typische Assendorper tussenwoning met karakter en historie, maar ook met praktische leefruimte en een zonnige tuin. De combinatie van drie slaapkamers (waaronder een lichte zolderkamer), een moderne badkamer en de ligging in een levendige wijk dicht bij de binnenstad maken dit huis interessant voor starters en jonge gezinnen. Tegelijkertijd vraagt het type woning om een kritische blik op onderhoud en verbouwingen, waarbij een bouwkundige keuring aan te raden is. Alles bij elkaar is dit een sfeervol huis in een van de meest geliefde wijken van Zwolle, waar de charme van vroeger en het comfort van nu mooi samenkomen.


Interesse in deze woning?

Wil je deze woning in Assendorp bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars in Zwolle mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar heb ik in Zwolle ben ik ooit begonnen in Assendorp, ik heb heb er veel woningen verkocht, aangekocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat. Ook bieden we een passend aan- en verkooptraject aan zodat succes is verzekerd.





Disclaimer: De Woning van de Dag is gebaseerd op het actuele woningaanbod op Funda en wordt verkocht door van Amerom Makelaardij in Zwolle. Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.