Dr. Kuyperlaan 40 Zwolle: Ruime gezinswoning met uitbouw en dakkapel

Woning van de Dag - Oud-Ittersum

Vandaag (30-09-2025) kwamen er 12 nieuwe woningen bij op Funda waarbij mijn oog viel op de Bitterstraat. Zonder nummer en zonder vierkante meters. Ook de lage prijs van € 49.500,- viel me op. Dat moet een garagebox of parkeerplaats zijn dacht ik. En dat was juist! Aan de Bitterstraat wordt vandaag een parkeerplaats in het centrum van Zwolle aangeboden. Maar over een parkeerplaats in de binnenstad van Zwolle valt weinig over te vertellen dus mij keuze is vandaag op dr. Kuyperlaan 40 Zwolle Zuid (Oud-Ittersum). Een gewild stukje dichtbij de natuur. Hieronder nog even het nieuwe aanbod woningen vandaag:

• Boorn 9, 8032 XA Zwolle – € 399.500 k.k. – 110 m² – 4 kamers – Energielabel C
• Jupiterstraat 23, 8022 RE Zwolle – € 560.000 k.k. – 120 m² – 6 kamers – Energielabel C
• Veenmos 85, 8043 MB Zwolle – € 445.000 k.k. – 113 m² – 5 kamers – Energielabel A
• Bitterstraat, 8011 XM Zwolle – € 49.500 k.k. – 0 m² – 0 kamers – Energielabel n.v.t.
• Leliestraat 47, 8012 BL Zwolle – € 449.000 k.k. – 113 m² – 6 kamers – Energielabel C
• Dr. Kuyperlaan 40, 8014 ZG Zwolle – € 549.000 k.k. – 130 m² – 6 kamers – Energielabel B
• Wayerkamp 12, 8014 GC Zwolle – € 360.000 k.k. – 120 m² – 5 kamers – Energielabel C
• Straussplein 51, 8031 AD Zwolle – € 249.000 k.k. – 54 m² – 2 kamers – Energielabel F
• Anjelierstraat 3, 8012 CP Zwolle – € 375.000 k.k. – 68 m² – 3 kamers – Energielabel D
• Beethovenlaan 426, 8031 CD Zwolle – € 275.000 k.k. – 71 m² – 3 kamers – Energielabel C
• Elzenlaan 25, 8024 ZE Zwolle – € 395.000 k.k. – 99 m² – 174 m² perceel – 4 kamers – Energielabel C
• Egelveld 9, 8017 LS Zwolle – € 445.000 k.k. – 110 m² – 147 m² perceel – 4 kamers – Energielabel A

Zoals je ziet neemt het aanbod woningen in Zwolle toe, dat zie je vaak net voor een landelijk open huis.

Analyse

In het geliefde Oud-Ittersum, een rustige wijk in Zwolle-Zuid, staat deze uitgebouwde eengezinswoning met een woonoppervlakte van circa 130 m². De woning combineert ruimte, licht en duurzaamheid, onder meer dankzij HR++ glas en zonnepanelen. Met vijf slaapkamers, een moderne afwerking en een zonnige tuin is dit een ideale plek voor gezinnen die centraal, maar toch rustig willen wonen.

Wat me direct opviel waren de foto’s die niet de standaard kwaliteit bieden dan ik van de makelaars in Zwolle gewend ben. En mijn constatering klopte dan ook, de woning wordt aangeboden via een internetmakelaar waarbij de eigenaren waarschijnlijk zelf de foto’s hebben gemaakt. Ondanks dat ze flink hun best hebben gedaan springt de presentatie er niet uit, maar ik ben hier niet om de presentatie af te kraken. Het is een leuk huis op een gewilde plek, dat is waar het uiteindelijk om gaat. Het kopje “Verkopers aan het woord” is slim gedaan om de woonbeleving over te brengen. Kopers willen weten hoe het is om daar te wonen. Laten we de kenmerken er eens even bij pakken:

Kenmerken Dr. Kuyperlaan 40 Zwolle Zuid

• Adres: Dr. Kuyperlaan 40, 8014 ZG Zwolle
• Wijk: Zwolle Zuid
• Buurt: Oud-Ittersum
• Type: Eengezinswoning, tussenwoning
• Bouwjaar: 1961
• Woonoppervlakte: 130 m²
• Perceel: 174 m²
• Indeling: 6 kamers – 5 slaapkamers – 1 badkamer
• Buitenruimte: voortuin en achtertuin
• Parkeren/berging: openbaar parkeren, externe berging (6 m²)
• Energie: label A – cv-ketel (gas, eigendom), HR++ glas, zonnepanelen
• Renovaties/updates: uitbouw begane grond, dakkapel met nokverhoging, sunscreens
• Bijzonderheden: duurzame voorzieningen, rustige straat met bestemmingsverkeer

Analyse

Wat me ook opvalt is de ruime maatvoering: 130 m² woonoppervlak is bovengemiddeld voor dit type woning in de straat. De uitbouw en nokverhogende dakkapel zorgen voor een verrassend lichte en ruime indeling. De woonkamer met open keuken vormt het hart van de woning en de openslaande deuren naar de tuin creëren een sterke verbinding tussen binnen en buiten. De afwerking oogt modern en verzorgd, met aandacht voor energiezuinigheid dankzij HR++ glas en tien zonnepanelen. 

Dit levert niet alleen comfort op, maar ook lagere energielasten. De sunscreens, deels handmatig, deels automatisch bedienbaar, bieden extra wooncomfort in de zomermaanden. Praktisch zijn de vijf slaapkamers, verdeeld over de eerste en tweede verdieping. Dit maakt de woning geschikt voor grotere gezinnen of werken vanuit huis. De ligging in een rustige straat met enkel bestemmingsverkeer geeft een dorps gevoel, terwijl voorzieningen en de binnenstad op korte afstand liggen.

Prijs & vergelijking

Funda vergelijk deze woningen met 3 andere woningen in de buurt namelijk:

• Oldeneelallee 1 Zwolle, 112 m2, perceel 198 m2, vraagprijs € 525.000,-
• Provincieroute 41, 131 m2, perceel 199 m2, vraagprijs € 525.000,-
• Van Hemermarke 14, 105 m2, perceel 126 m2, vraagprijs € 450.000,-

Die vergelijking gaat niet helemaal op, Oldeneelallee 1 en Van Hemertmarke 14 zijn geschakelde hoekwoningen,  een soort 2-onder-1-kap-contructie maar dan ieder z’n eigen dak. Je zou het ook een hoekwoning kunnen noemen. Ook horen bij deze twee woningen een garage en oprit. Dat bevestigt direct mijn gevoel dat Dr. Kuyperlaan 40 iets aan de hoge kant wat vraagprijs wordt aangeboden. Dat zie je vaak terug wanneer mensen zelf de woning verkopen, en dat is ook hun goed recht. Als we puur naar de vierkante meters kijken wordt het een ander verhaal. Dr. Kuyperlaan 40 wordt voor € 4223,- per m2 gebruiksoppervlakte wonen aangeboden. Oldeneelallee 1 voor € 4688,- per m2, en van Hemertmarke 14 voor € 4286,- per m2. Provincieroute 41 wordt voor € 4008,- per m2 aangeboden. 

Historische transactiedata

Dr. Kuyperlaan 40 in Zwolle is 2021 verkocht binnen 12 dagen, ik ben benieuwd hoe snel het in 2025 gaat. Wanneer ik naar de historie van dit huis kijk, zie ik dat de woning eerder transacties heeft gekend waarbij de koopsommen nog beduidend lager lagen. Voor kopers is het waardevol om inzicht te hebben in de verkoopgeschiedenis en prijsontwikkelingen in deze straat en wijk. Als makelaar en taxateur heb ik toegang tot betrouwbare databronnen zoals het Kadaster en taxatie-systemen. Daarmee kan ik een compleet overzicht bieden van eerdere transacties, geïndexeerde koopsommen en de bredere markttrends. Dit helpt om een weloverwogen keuze te maken.

De wijk en buurt

Oud-Ittersum is een rustige, groene buurt in Zwolle-Zuid met voornamelijk jaren ’60-woningen en kleinschalige straten waar kinderen nog op de stoep spelen. Op loop- en fietsafstand liggen de IJsseluiterwaarden—met name de Scheller- en Oldeneler Buitenwaarden, waar je langs de dijk kunt wandelen, hardlopen of vogels spotten; ook het Engelse Werkligt dichtbij voor een schaduwrijke parkronde. 

Dagelijkse voorzieningen vind je in Winkelcentrum Zwolle-Zuid(supermarkten, speciaalzaken, horeca), terwijl basisscholen, kinderopvang en huisartsen verspreid in de wijk aanwezig zijn. Met de fiets ben je in circa 10–15 minuten in de Zwolse binnenstad (richting Sassenpoort) en bij het station; via haltes aan o.a. Ittersumallee/IJsselallee pak je gemakkelijk de bus. 

De autoverbindingen zijn vlot: via de IJsselallee (N337) rijd je zo naar de A28 en N35. Sport en recreatie zijn dichtbij met speelveldjes, sportparken en diverse verenigingen in de nabije omgeving. De sfeer is dorps en betrokken, terwijl je tegelijk profiteert van de stedelijke voorzieningen van Zwolle, precies die combinatie maakt Oud-Ittersum al jaren een gewilde woonplek.

Voor- en nadelen

Voordelen

• Ruim woonoppervlak (130 m²) – groter dan gemiddeld in de straat
• Uitbouw en dakkapel met nokverhoging zorgen voor extra licht en ruimte
• Vijf slaapkamers, geschikt voor gezinnen of werken vanuit huis
• Energielabel A, zonnepanelen en HR++ glas → lage energielasten
• Rustige straat met alleen bestemmingsverkeer, dorps gevoel
• Nabij de IJsseluiterwaarden en het Engelse Werk voor recreatie
• Mogelijkheid parkeren in de voortuin (gebruikelijk in de straat)
• Moderne afwerking, sunscreens op begane grond en verdieping
• Winkels, scholen en openbaar vervoer op korte afstand

Nadelen / aandachtspunten

• Bouwjaar 1961: mogelijk aandacht voor leidingen en fundering
• Parkeergelegenheid uitsluitend openbaar, geen eigen oprit of garage
• Cv-ketel nog gasgestookt, toekomstige verduurzamingsslag nodig
• Onderhoud van zonnepanelen en sunscreens vraagt periodieke zorg
• Prijsstelling ligt relatief hoog t.o.v. vergelijkbare woningen met garage/hoekligging
• Perceel 174 m² is beperkt in verhouding tot woonoppervlak

Vragen voor de verkopers:

• ·Zijn er recente bouwkundige keuringen of inspectierapporten beschikbaar?
• Wie heeft de woning opgemeten, en is er een meetrapport beschikbaar?
• Hoe oud is de cv-ketel en wanneer voor het laatst onderhouden?
• Zijn er garanties aanwezig voor de zonnepanelen?
• Is er sprake van houten vloeren op de begane grond? (Hoe is de staat?)
• Zijn er beperkingen of bijzonderheden in het bestemmingsplan?
• Hoe is de fundering en zijn er signalen van verzakkingen of scheurvorming?

Tip: Omdat de woning in 2021 is aangekocht is er misschien nog sprake van garanties, vraag hiernaar. Daarnaast is het belangrijk om te achterhalen wie de verbouwingen heeft gedaan (bedrijven-of zelf) en in welke jaartal. Waarschijnlijk zijn er facturen aanwezig om in te zien. Laat bij twijfel altijd een bouwkundige keuring uitvoeren, vooral wanneer mensen de woning zelf hebben opgeknapt. Daar is op zich niets mis mee, maar je wilt wel weten wat je koopt. Dat geldt overigens voor elke woning.

Vraag ook naar het meetrapport, makelaars zijn gehouden aan de NEN2580 meetinstructies, bij een woning zelf verkopen is het dus belangrijk om te controleren of de oppervlaktes kloppen. Er zijn overigens wel plattegronden beschikbaar aan het einde van de fotoserie. 

Conclusie

Dr. Kuyperlaan 40 in Zwolle-Zuid (Oud-Ittersum) laat zien dat locatie en inhoud vaak belangrijker zijn dan de manier waarop een woning wordt gepresenteerd. De foto’s en presentatie steken niet boven het maaiveld uit, maar achter die eerste indruk schuilt een verrassend ruime en uitgebouwde eengezinswoning met vijf slaapkamers, dakkapel en zonnepanelen. Met 130 m² woonoppervlak is dit huis groter dan veel directe vergelijkingen in Oud-Ittersum, al is de vraagprijs aan de stevige kant. Het ontbreken van een eigen oprit of garage en het feit dat er geparkeerd kan worden in de voortuin (uitzicht belemmerend), zijn aandachtspunten om rekening mee te houden. 

Tegelijkertijd zorgen de ligging in een rustige straat, de nabijheid van de IJsseluiterwaarden en de duurzame voorzieningen voor een solide basis. Omdat de woning in 2021 nog is aangekocht, zijn er mogelijk garanties of recente facturen aanwezig van de verbouwingen en installaties, iets dat een koper zeker moet navragen. Alles bij elkaar is dit een degelijk en ruim familiehuis op een gewilde plek, mits je bereid bent kritisch naar de prijs en de onderhoudsdossiers te kijken.

Interesse in deze woning?

Wil je deze woning bezichtigen of twijfel je over de juiste waarde? Neem AAN Makelaars mee als jouw aankoopmakelaar. Als makelaar in Zwolle ben ik bekend met deze wijk en buurt, en heb er meerdere woning verkocht, aangekocht en getaxeerd. Die lokale kennis zet ik graag in om jou te helpen, of je nu wilt kopen, verkopen of een taxatie nodig hebt.

Overweeg je juist te verkopen? Vraag dan een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in Zwolle Zuid waard is, en hoe je jouw woning aantrekkelijk presenteert en strategisch in de markt zet voor het beste resultaat.

Disclaimer: De Woning van de Dag is gebaseerd op het actuele woningaanbod op Funda en wordt verkocht door de verkopers zelf (internetmakelaar). Deze onafhankelijke analyse is opgesteld door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. De gebruikte afbeelding is een impressie en geen officiële verkoopfoto.