Clausules in koopovereenkomsten: wat je als koper in Zwolle moet weten
Het kopen van een woning in Zwolle is een belangrijke stap die zorgvuldige voorbereiding vereist. Of je nu op zoek bent naar een karakteristieke woning in de historische binnenstad of een moderne nieuwbouwwoning in een van de groeiende woonwijken, je komt ongetwijfeld clausules tegen in je koopovereenkomst. Deze bepalingen kunnen grote gevolgen hebben voor je rechten als koper en verdienen daarom extra aandacht. Onderaan vind je exacte voorbeelden van de genoemde clausules in dit artikel.
Wat zijn clausules in een koopovereenkomst
Clausules zijn speciale bepalingen die verkoper en koper kunnen toevoegen aan de standaard koopovereenkomst. Ze regelen specifieke situaties die niet in de modelovereenkomst staan en worden meestal toegevoegd om de aansprakelijkheid van de verkoper te beperken of duidelijkheid te scheppen over de staat van de woning.
In Zwolle zie je deze clausules vooral bij oudere woningen, waarvan er in het historische centrum en etablierte wijken zoals Oud-Zuid en Assendorp veel te vinden zijn. Een makelaar in zwolle weet precies welke clausules gebruikelijk zijn in de lokale markt en kan je adviseren over de gevolgen ervan voor jouw specifieke situatie.
Deze bepalingen worden meestal opgenomen om specifieke risico's af te dekken en verwachtingen van beide partijen vast te leggen. Het is belangrijk om te begrijpen dat clausules niet per definitie nadelig zijn voor kopers, maar wel invloed hebben op je rechten en verplichtingen na de aankoop.
De ouderdomsclausule: bescherming bij oudere woningen
Zwolle heeft een rijke geschiedenis die teruggaat tot de middeleeuwen, wat betekent dat veel woningen in het centrum en traditionele wijken tientallen of soms honderden jaren oud zijn. Bij de verkoop van deze woningen komt vaak een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.
Wat houdt een ouderdomsclausule in
Deze clausule erkent dat oudere woningen gebreken kunnen hebben die niet altijd zichtbaar zijn tijdens bezichtigingen. De verkoper beperkt hiermee zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken waarvan hij geen kennis had. Dit betekent dat je als koper accepteert dat de woning ouderdomsgebreken kan hebben en begrijpt dat niet alle problemen vooraf zichtbaar zijn.
De praktische gevolgen zijn dat je de verkoper niet kunt aanspreken voor onbekende gebreken en zelf het risico draagt van onvoorziene reparaties. Dit klinkt misschien beangstigend, maar het is een realistische benadering van het kopen van oudere woningen waar karakteristieke elementen en historische bouwmethoden kunnen leiden tot specifieke onderhoudsbehoefte.
Waarom verkoper deze clausule gebruiken
Verkoper van oudere woningen gebruiken deze clausule vaak bij woningen van voor 1960 in wijken als Oud-Zuid, historische panden in de binnenstad, woningen met karakteristieke elementen die onderhoud behoeven en voormalige boerderijen die zijn verbouwd tot woonhuis. De clausule beschermt hen tegen claims voor problemen die pas na jaren naar boven komen.
Praktische aanpak voor kopers
Laat je niet afschrikken door een ouderdomsclausule, maar neem wel extra maatregelen. Schakel een bouwkundige keuring in, vraag naar onderhoudsdocumentatie en informeer bij de verkoper naar bekende problemen. Houd daarnaast rekening met extra budget voor onvoorziene reparaties, want oudere woningen kunnen verrassingen met zich meebrengen die pas na bewoning duidelijk worden.
De asbestclausule: bewustwording van gezondheidsrisico's
Asbest werd tot 1993 veel gebruikt in de bouw, waardoor je in Zwolle in veel woningen uit de periode 1945-1990 asbest terugvindt. Een asbestclausule in de koopovereenkomst maakt duidelijk dat er asbest aanwezig kan zijn en regelt de verdeling van verantwoordelijkheden tussen koper en verkoper.
Wanneer verwacht je asbest
In Zwolle kom je asbest vooral tegen in woningen gebouwd tussen 1945 en 1990, in dakbedekking van platte daken, golfplaten van schuren en garages, vloertegels en wandbekleding, en isolatiemateriaal in spouwmuren. De aanwezigheid van asbest betekent niet automatisch gevaar, maar wel dat je rekening moet houden met specifieke maatregelen bij renovaties.
Wat betekent een asbestclausule
Door het accepteren van een asbestclausule verklaar je dat je weet dat er asbest in de woning kan zitten en dat je de kosten van asbestonderzoek en sanering accepteert. Je stelt de verkoper niet aansprakelijk voor asbestgerelateerde kosten en bent op de hoogte van de wettelijke verplichtingen rond asbest. Dit betekent echter niet dat de verkoper alle verantwoordelijkheid kan afschuiven.
Verplichtingen van de verkoper
Ook met een asbestclausule heeft de verkoper nog steeds verplichtingen. Bekend asbest moet worden gemeld, een asbestinventarisatie moet worden overgedragen indien aanwezig en werkzaamheden aan asbest moeten worden gedocumenteerd. Een ervaren zwolse makelaar kan je adviseren over je rechten en plichten bij asbestgerelateerde zaken.
Praktische aanpak
Als je een woning koopt met een asbestclausule is het verstandig om vooraf een asbestinventarisatie te laten uitvoeren. Vraag om bestaande asbestrapporten, informeer naar eerdere renovaties en bereken mogelijke saneringskosten mee in je budget. Overleg ook met een specialist over risico's en de beste aanpak voor eventuele sanering.
"As is, where is" clausule: kopen zonder garanties
Deze clausule komt rechtstreeks uit het Angelsaksische recht en betekent letterlijk "zoals het is, waar het is". Het is een van de meest vergaande vormen van aansprakelijkheidsbeperking die een verkoper kan hanteren en vereist extra voorzichtigheid van kopers.
Wanneer wordt deze clausule gebruikt
In Zwolle zie je "as is, where is" clausules vooral bij woningen die forse renovatie nodig hebben, verkoop door erfgenamen die de woning niet goed kennen, vastgoed dat lang leeg heeft gestaan, verkoop van commerciële panden die worden omgebouwd en noodverkopen of executieverkopen. Deze situaties hebben gemeen dat de verkoper beperkte kennis heeft van de werkelijke staat van het pand.
Gevolgen voor de koper
Met deze clausule accepteer je de woning in de huidige staat zonder enige garantie, met alle aanwezige en verborgen gebreken, zonder recht op schadevergoeding achteraf en zonder mogelijkheid tot prijsonderhandeling na ontdekking van gebreken. Dit betekent dat grondig vooronderzoek essentieel is om kostbare verrassingen te voorkomen.
Voorzorgsmaatregelen
Bij een "as is, where is" clausule is uitgebreide bouwkundige keuring cruciaal, evenals onderzoek naar planologische aspecten, controle van installaties en leidingen, verificatie van gebruiksvergunningen en onderzoek naar eventuele monumentenstatus. Alleen met grondig vooronderzoek kun je een weloverwogen beslissing nemen.
Niet-zelfbewoningsclausule: bescherming voor verhuurders
Deze clausule komt voor wanneer de verkoper zelf nooit in de woning heeft gewoond. In Zwolle zie je dit vooral bij verkoop door woningcorporaties, beleggers die huurwoningen verkopen, erfgenamen van overleden verhuurders en projectontwikkelaars.
Wat betekent deze clausule
De verkoper erkent hiermee dat hij niet alle gebreken kent omdat hij er niet woonde, beperkte kennis heeft van het dagelijks functioneren, zich baseert op informatie van huurders of beheerders en minder aansprakelijkheid wil dragen dan een zelfbewonende verkoper. Dit is een eerlijke erkenning van de beperkingen in kennis.
Risico's voor kopers
Als koper loop je het risico dat structurele problemen onbekend zijn bij de verkoper, overlast van buren niet is gemeld, installatieproblemen niet bekend zijn en onderhoudsachterstand groter is dan verwacht. Het is daarom belangrijk om extra onderzoek te doen en gerichte vragen te stellen over de geschiedenis van de woning.
Juridische aspecten en bescherming
Redelijkheid en billijkheid
Clausules mogen niet onredelijk bezwarend zijn voor de koper. De rechter kan clausules nietig verklaren als ze te verstrekkend zijn voor de specifieke situatie, de koper onvoldoende beschermen, niet in verhouding staan tot het verkochte object of strijdig zijn met de goede trouw. Dit biedt kopers enige bescherming tegen extreme clausules.
Informatieplicht verkoper
Ook met clausules blijft de verkoper verplicht om bekende gebreken te melden, waarheidsgetrouwe informatie te verstrekken, relevante documenten over te dragen en vragen van de koper eerlijk te beantwoorden. Clausules ontslaan verkoper niet van hun basale verplichtingen.
Rol van de notaris
De notaris controleert of clausules rechtmatig zijn opgesteld, voldoen aan wettelijke vereisten, beide partijen begrijpen wat ze tekenen en de clausules duidelijk en ondubbelzinnig zijn geformuleerd. De notaris fungeert als onafhankelijke partij die de belangen van beide partijen bewaakt.
Onderhandeling en alternatieven
Onderhandelingsruimte
Clausules zijn vaak onderhandelbaar en geen vaststaand gegeven. Je kunt proberen clausules te verzachten of te beperken, aanvullende garanties te bedingen, alternatieven voor te stellen en een eerlijke verdeling van risico's te bereiken. Het is belangrijk om dit tijdig te bespreken en niet pas bij de notaris.
Mogelijke alternatieven
In plaats van vergaande clausules kun je overwegen een bouwkundige keuring als voorwaarde op te nemen, garanties voor specifieke onderdelen te bedingen, een lagere koopprijs ter compensatie van risico's te accepteren of gezamenlijk onderzoek naar bekende problemen uit te voeren.
Timing van onderhandelingen
Bespreek clausules bij voorkeur voor het uitbrengen van een bod, tijdens de biedingsronde of bij het opstellen van de koopovereenkomst. Wacht niet tot het laatste moment, want dan is de onderhandelingsruimte beperkt en kunnen wijzigingen leiden tot vertraging.
Kosten en verzekeringen
Financiële gevolgen
Clausules kunnen leiden tot onverwachte kosten voor bouwkundige reparaties, asbestsanering, installatie-updates en planologische procedures. Het is verstandig om hier vooraf rekening mee te houden in je financiële planning.
Verzekeringsmogelijkheden
Overweeg verschillende verzekeringen om risico's af te dekken. Een eigenwoningverzekering met uitgebreide dekking, rechtsbijstandverzekering voor juridische procedures, bouwrisicoverzekering bij renovaties en asbestverzekering voor saneringswerkzaamheden kunnen je beschermen tegen financiële tegenvallers.
Budgettering
Houd rekening met extra kosten van ongeveer 5-10% van de koopprijs voor oudere woningen, hogere percentages bij woningen met veel clausules, kosten voor aanvullend onderzoek en reservering voor onvoorziene uitgaven. Een goede financiële buffer voorkomt stress achteraf.
Praktische tips voor kopers in Zwolle
Voorbereiding
Schakel een lokale makelaar in die de Zwolse markt kent en laat je voorlichten over gebruikelijke clausules. Bereid je financieel voor op extra kosten en informeer naar ervaringen van andere kopers in vergelijkbare situaties.
Tijdens het koopproces
Lees alle clausules zorgvuldig door en stel vragen bij onduidelijkheden. Overleg met je makelaar over risico's en weeg goed af of het huis de risico's waard is. Neem de tijd voor deze beslissing en laat je niet onder druk zetten.
Na de aankoop
Documenteer de staat van de woning bij oplevering, bewaar alle relevante documenten en plan onderhoudswerkzaamheden zorgvuldig. Houd contact met specialisten voor advies over specifieke problemen die kunnen ontstaan.
Specifieke situaties in Zwolle
Monumentale panden
Bij monumentale woningen in Zwolle gelden extra regels. Onderhoudsverplichtingen zijn strenger, verbouwingen behoeven speciale vergunningen, subsidies kunnen beschikbaar zijn en clausules zijn vaak uitgebreider. De historische waarde brengt zowel voordelen als verplichtingen met zich mee.
Nieuwbouwprojecten
Ook bij nieuwbouw kunnen clausules voorkomen, zoals oplevering "as is" bij zelfbouw, beperkte garanties op bepaalde onderdelen, clausules over gemeenschappelijke voorzieningen en afwijkingen van oorspronkelijke plannen. Nieuwbouw betekent niet automatisch geen clausules.
Waterrijke omgeving
Zwolle ligt aan water, wat specifieke risico's met zich meebrengt zoals funderingsproblemen door grondwaterstand, vochtproblemen in kelders en kruipruimtes, clausules over wateroverlast en beperkte aansprakelijkheid voor waterschade. De ligging aan het water vereist extra aandacht voor deze aspecten.
Voorbeelden van aanvullende clausules
Clausule: verklaring van gezien en begrepen
Koper verklaart hierbij uitdrukkelijk een exemplaar van deze bescheiden te hebben ontvangen, bekend te zijn met de inhoud daarvan en deze (met name de daarin vermelde lasten, beperkingen en/of bijzondere voorwaarden) te aanvaarden:
Kopie akte van levering(en), VvE stukken, kadastrale kaart en kadastraal bericht object, vragenlijst, roerende zakenlijst, energielabel, verkooppresentatie(s) en Toelichting op de V.B.O.-koopovereenkomst registergoed. (Tegenwoordig Vastgoed Nederland)
Over het algemeen wordt een soortgelijke clausule aan de koopovereenkomst toegevoegd of geïntegreerd in de koopovereenkomst. Met deze clausule of omschrijving verklaart de koper deze stukken te hebben ontvangen, en bekend te zijn met de inhoud. Je tekent hiervoor dus neem deze stukken dan ook goed door.
Aanvulling/afwijking overdracht:
In aanvulling/afwijking van artikel 4 komen partijen overeen dat de overdracht op verzoek van verkoper eerder kan plaatsvinden, koper verplicht is hieraan medewerking te verlenen. Verkoper zal uiterlijk 6 weken van tevoren aan koper en/of diens aankoopmakelaar meedelen dat de overdracht wordt vervroegd naar een nader te bepalen datum. Van deze aanvulling/afwijking op artikel 4 kan verkoper pas gebruik maken nadat het financieringsvoorbehoud zoals in artikel 15.1.a is verlopen.
In deze situatie is er sprake van een flexibele overdracht waarbij de verkoper de controle houdt over de overdrachtsdatum. De koper is verplicht hieraan mee te werken maar heeft door de 6 weken die is vermeld voldoende tijd om zijn of haar zaken te regelen. Dit kan bijvoorbeeld gebruikt worden wanneer de verkoper een nieuwbouwwoning heeft gekocht waarbij de opleverdatum nog onzeker is.
Afwijking feitelijke levering
In afwijking en aanvulling van artikel 7 zal verkoper het verkochte vanaf datum overdracht blijven bewonen en huren tegen een huurprijs van € 800,- all-in per maand en exclusief G/W/E. Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met het recht het verkochte tot uiterlijk 31 mei 2024 te blijven bewonen. Hiervoor zullen koper en verkoper onderling een aanvullende huurovereenkomst opmaken en ondertekenen. Voor het opmaken en ondertekenen van deze huurovereenkomst aanvaardt de makelaar geen enkele aansprakelijkheid en vrijwaart zowel koper als verkoper [NAAM MAKELAAR] voor elke aansprakelijkheid aangaande de inhoud en gevolgen van het niet naleven van deze huurovereenkomst.
Deze clausule kan worden gebruikt wanneer de verkoper na de overdracht de woning gaat huren. Dit kan zowel voor een tijdelijke periode zijn of zelfs voor een langere periode. De koper zal dit moeten melden bij zijn of haar geldverstrekker tenzij de woning uit eigen middelen wordt betaald. Ook kunnen er extra regels van toepassing zijn zoals een zelfbewoningsplicht. Wanneer je gebruik maakt van dit soort clausules is het zaak om goed onderzoek te doen of het “nieuwe” gebruik is toegestaan. Het kan geen kwaad om in zo’n geval een verhuurmakelaar in te schakelen voor advies.
Ouderdomsclausule 1
Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 80 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 lid 3 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom. Tevens is koper bekend dat het gekochte een gedateerde kluswoning met achterstallig onderhoud betreft.
Deze ouderdomsclausule geeft aan dat de woning ouder is dan 80 jaar en dat verkoper niet kan garanderen dat de woning kan worden bewoond. Deze clausule moet je dan als koper ook nooit tekenen. Daarnaast houdt deze clausule waarschijnlijk bij de rechtbank geen stand. Het doel van een woning kopen is juist de woning te gaan gebruiken en bewonen. De toevoeging Tevens is koper bekend dat het gekochte een gedateerde kluswoning met achterstallig onderhoud betreft. Zorgt ervoor dat de geldverstrekker alert wordt en waarschijnlijk verplicht om het achterstallig onderhoud direct na de overdracht te herstellen. Dat gebeurt vaak via een bouwdepot. Laat dit soort clausules dan ook (juridisch) controleren.
Bouwkundige keuring
Koper is in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren en heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Koper heeft zich bij laten staan door deskundigen tijdens de bezichtiging.
Hiermee verklaart de verkoper dat hij of zij de koper erop heeft geattendeerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren maar koper heeft dat niet gedaan. Mocht het naderhand tot een rechtszaak komen kan de verkoper zeggen: Maar ik heb de koper laten weten dat er een mogelijkheid was om de woning bouwkundig te inspecteren maar de koper heeft daar niets mee gedaan. Het stukje “bij laten staan door deskundigen” laat zien dat de koper - ook al heeft hij of zij er zelf geen verstand van – deskundigen dat wel hebben. Dit lijkt op zich een onschuldige clausule maar hiermee dekt de verkoper zich als het ware in tegen gebreken achteraf. Dus is er twijfel over de bouwkundige staat? Laat dan altijd een bouwkundige keuring uitvoeren.
Bouwkundige keuring wel uitgevoerd
Koper is in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te laten voeren en heeft daarvan op DATUM gebruik gemaakt, koper verklaart bekend te zijn met de resultaten van deze inspectie en de inhoud van het rapport.
Wanneer er een bouwkundige keuring door de verkoper is uitgevoerd kan deze clausule worden opgenomen om nog eens te benadrukken dat de koper op de hoogte is van gebreken die in het bouwkundig rapport zijn opgenomen. Verkoper aansprakelijk stellen voor zaken die in het bouwkundig rapport zijn vermeld is dan geen optie meer.
Royementsclausule
Deze overeenkomst kan zonder boete door verkopers worden ontbonden indien voor 11 oktober [jaartal] door de hypotheekhouder(s) met een inschrijving op het verkochte geen toezegging tot het verlenen van royement tegen betaling van de beschikbare, uit de verkoop vrijgekomen gelden wordt gedaan.
Dit betekent kort gezegd dat de bank of geldverstrekker van de verkoper toestemming voor de verkoop moet geven voordat er definitief mag worden verkocht. Wanneer de verkoper geen toestemming tot verkoop krijgt kan de koopovereenkomst worden ontbonden. De bank zal een taxateur lang sturen om de waarde te bepalen, mede op basis van deze waarde geeft de bank wel/niet toestemming tot levering van de woning. Dus er is een getekende koopovereenkomst waarmee jij al aan de slag gaat om de hypotheek te regelen. Je gaat dus al kosten maken voordat je zekerheid hebt dat de verkoper de woning mag verkopen. In zo’n geval adviseer ik om een langere termijn als financieringsvoorbehoud koper op te laten nemen waarbij je ervoor kunt kiezen dat verkoper eerst toestemming van de bank tot definitieve verkoop heeft, waarna jij pas kosten gaat maken. Overleg in zo’n geval met je hypotheekadviseur en/of schakel een externe expert in. Tip: Laat in zo’n geval de koopovereenkomst altijd inschrijven in het kadaster. Hoe dit werkt leg ik in een andere les uit. Dit wordt vooral gebruikt bij gedwongen verkoop met restschuld waarbij de hypotheek hoger is dan de opbrengst. De bank moet voor dit tekort dan toestemming geven.
Aansprakelijkheid
Deze woning is door verkoper rechtstreeks zelf verkocht aan koper zonder tussenkomst of bemiddeling van {MAKELAAR}, koper en/of verkoper kunnen [MAKELAAR] of de medewerker(s) die deze overeenkomst heeft/hebben opgesteld nimmer aansprakelijk stellen voor het onjuist vermelden van gegevens of verstrekken van informatie. Verkoper en koper zijn zelf verantwoordelijk voor het vermelden, onderzoeken en verstrekken van de juiste informatie. Dit betreft tevens de meldingsplicht verkoper en onderzoeksplicht van koper. [MAKELAAR] of diens medewerker(s) doen geen onderzoek naar de juistheid van de aangeleverde gegevens. Dit betreft zowel de juridische gegevens van het verkochte, en de juridische status van koper en verkoper. Indien van toepassing zal verkoper aan koper de vragen- en roerende zakenlijst ter beschikking stellen en koper op de hoogte stellen van gebreken die koper ten tijde van het ondertekenen van deze overeenkomst behoort te kennen. Zowel koper en verkoper erkent z'n aansprakelijk in deze.
Deze clausule wordt toegevoegd wanneer de makelaar alleen de koopovereenkomst opmaakt als een derde partij. De makelaar heeft de woning niet verkocht of aangekocht. De dienst bestaat alleen uit opstellen van de koopovereenkomst. De makelaar sluit in deze clausule elke aansprakelijkheid uit.
Bedenktijd verkoper:
Verkoper kan binnen de 3 dagen wettelijke bedenktijd zoals in artikel ….. is verwoord en geldt voor koper, eveneens deze overeenkomst zonder boete en opgave van reden ontbinden.
De koper heeft recht op de wettelijke bedenktijd maar de verkoper niet. Heb je als verkoper een bedenktijd bedongen dan kan deze clausule in de koopovereenkomst worden opgenomen. Dit is dan geen wettelijke bepaling maar in overleg met koper overeengekomen. Ik ken een makelaar die deze clausule standaard opneemt in de koopovereenkomst. Wees daar alert op!
Ontbinden tijdens de bedenktijd
Indien de koper de ontbinding wenst in te roepen, dan dient de mededeling van de ontbinding binnen de 3 dagen bedenktijd door koper c.q. verkoper of diens makelaar te zijn ontvangen. Deze mededeling dient te geschieden per "aangetekende brief met bericht handtekening retour" of "email bericht met verzendbevestiging". Als dan zijn beide partijen van deze overeenkomst bevrijd.
Deze clausule wordt nog steeds gebruikt en is verboden. Ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd is vormvrij en kan zelfs telefonisch maar dat is niet aan te raden. Zorg ervoor dat je altijd bewijs ontvangt dat je de koopovereenkomst hebt ontbonden.
Afwijking woonoppervlakte
Deze woning is gemeten volgens de Meetinstructie. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. Hoewel de woning met veel zorg is opgemeten kan het zijn dat er verschillen zijn in de afmetingen. Noch verkoper noch de makelaar accepteert enige aansprakelijkheid voor deze verschillen. De maatvoeringen wordt gezien als zuiver indicatief. Indien de exacte maatvoering voor u van belang is, raden wij u aan de maten zelf te (laten) meten.
Deze clausule is verboden waarbij je kunt verzoeken dat de makelaar deze schrapt. Makelaars zijn verplicht om de woning op te meten volgens de meetinstructies NEN2580. Hier is dan ook geen ontkomen aan en makelaars zijn zelfs veroordeeld voor het verkeerd vermelden van de woonoppervlakte. Toch zijn er makelaars (en ik ken ze) die dit clausules toepassen. Toch zijn er makelaars die dit soort clausules niet willen verwijderen.
Niet zelf bewoond verklaring
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt/bewoond en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van c.q. gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen, dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen.
OF
Verkoper verklaart het verkochte nooit zelf feitelijk te hebben gebruikt. Verkoper heeft de koper dan ook niet kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. Dergelijke eigenschappen c.q. gebreken komen voor rekening en risico van koper. Verkoper stelt koper in de gelegenheid om een eigen bouwkundige inspectie uit te voeren. De koper erkent zijn eigen onderzoeksplicht in deze. Deze onderzoeksplicht van de koper geldt ook voor de regelgeving van de overheid met betrekking tot het gebruik en de mogelijkheden van het gekochte.
Dit wordt vaak gebruikt wanneer de woning door erfrecht is verkregen en de eigenaar of eigenaren nooit de woning zelf hebben bewoond. Hierdoor kunnen ze niet de informatie geven die eigenlijk nodig is. Laat in zo’n geval altijd een bouwkundige keuring uitvoeren zodat je exact weet wat je koopt. Naderhand de verkoper(s) aansprakelijk stellen wordt lastiger wanneer zo’n clausule wordt gebruikt.
Starterslening
Deze overeenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk op [DATUM] er aan hem geen starterslening is verleend door de gemeente [PLAATS]. Koper verplicht zich om al het redelijk mogelijke te doen teneinde het hierboven genoemde om de starterslening van de gemeente [PLAATS] te verkrijgen.
Indien koper afhankelijk is van een starterslening om de financiering rond te krijgen kan deze clausule worden opgenomen. Denk eraan dat deze dan gekoppeld is aan het financieringsvoorbehoud en geen tegenstrijdigheden bevat.
Kadastrale grenzen
Koper verklaard bekend te zijn met het feit dat er mogelijk een afwijking is tussen de kadastrale grens en de huidige situatie. Als bijlage is het veldwerk toegevoegd aan deze overeenkomst.
In dit geval zal er waarschijnlijk sprake zijn van afwijkende erfafscheidingen en is deze clausule toegevoegd om de verkoper te beschermen tegen procedures achteraf. Pas op met dit soort clausules en overweeg het Kadaster de opdracht te geven om het perceel opnieuw uit te laten meten. In overleg kan ook worden bepaald wie de kosten hiervoor draagt.
Asbest Ja
Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van de milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.
Wanneer deze clausule is toegevoegd wordt er op een andere plaats in de koopovereenkomst vermeld dat er sprake is van asbest, of dat er waarschijnlijk sprake is van asbest. Wees hier extra scherp op en laat de situatie door een bouwkundige of een expert beoordelen in hoeverre de asbesthoudende materialen schadelijk voor de gezondheid kunnen zijn.
Asbest Mogelijk
Gezien de leeftijd van de onroerende zaak kunnen asbesthoudende stoffen/materialen aanwezig zijn. Bij eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen op grond van de milieuwetgeving speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in de onroerende zaak kan voortvloeien.
Hiervoor geldt hetzelfde dan de clausule hiervoor. Wanneer deze clausule is toegevoegd wordt er op een andere plaats in de koopovereenkomst vermeld dat er sprake is van asbest, of dat er waarschijnlijk sprake is van asbest. Wees hier extra scherp op en laat de situatie door een bouwkundige of een expert beoordelen in hoeverre de asbesthoudende materialen schadelijk voor de gezondheid kunnen zijn.
Verkoop eigen woning
Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op DATUM niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ADRES te POSTCODE, PLAATS onvoorwaardelijk te verkopen. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.
Dit wordt ook wel een huis kopen onder voorbehoud verkoop eigen woning waarbij de ontbindende voorwaarde aangeeft dat de koper een bepaalde tijd krijgt om de woning te verkopen. De koper kan de overeenkomst ontbinden wanneer dit niet vóór de afgesproken datum lukt. In overleg tussen koper en verkoper kan alsnog uitstel worden verleend.
Makelaar AAN het woord
Zoals je ziet zijn er verschillende clausules die makelaars kunnen gebruiken om de verkoper te beschermen. En je kunt zo gek niet bedenken of het kan wel opgenomen worden in de koopovereenkomst wanneer het voldoet aan "redelijkheid en billijkheid". Als koper moet je hier scherp op zijn, een aankoopmakelaar weet ook de gevolgen die bepaalde clausules met zich mee kunnen brengen. Soms kan één woord het verschil maken voor de koper.
Laat je daarom altijd bijstaan door aankoopmakelaar en loop geen onnodige risico's. Vooral bij oudere panden gaat het nogal eens mis. En dan loopt het al snel flink in de papieren. Beter voorkomen dan genezen. Wil je bewust risico's nemen? Zorg er dan voor dat je alle clausules begrijpt en de gevolgen kunt dragen. Denk eraan dat de koopovereenkomst meestal in het voordeel van de verkoper wordt opgesteld als de verkoopmakelaar dit doet. Je moet hier dan ook extra scherp op zijn. Ben je het ergens niet mee eens, voel dan de ruimte om dit te bespreken.
Conclusie
Clausules in koopovereenkomsten zijn een belangrijk onderdeel van elke woningaankoop in Zwolle en verdienen zorgvuldige aandacht. Ze kunnen je beschermen tegen onredelijke claims, maar ook je rechten als koper beperken. De sleutel tot een succesvolle aankoop ligt in het goed begrijpen van deze clausules en het nemen van passende voorzorgsmaatregelen.
Door vooraf goed onderzoek te doen, de juiste vragen te stellen en je financieel voor te bereiden op mogelijke risico's, kun je vol vertrouwen een woning kopen in deze prachtige Overijsselse stad. Vergeet niet dat clausules onderhandelbaar zijn en dat je altijd recht hebt op eerlijke en volledige informatie van de verkoper. Met de juiste begeleiding en voorbereiding wordt je droompand in Zwolle werkelijkheid, zonder onplezierige verrassingen achteraf.
- Bekijk het artikel met uitleg over een woning verkopen hier
- Bekijk het artikel met uitleg over een woning kopen hier