Kan ik met behulp van ChatGPT een bod op een huis doen?

Sinds de intrede van ChatGPT is er veel veranderd, niet alleen voor makelaars, maar ook voor de koper en verkoper. Zo hoor ik als makelaar in Zwolle regelmatig de zin: We hebben ChatGPT ook nog even om advies gevraagd! Is daarmee de rol van makelaars uitgespeeld? Je ontdekt het in dit artikel.

Je kent het wel, je hebt een leuk huis gezien en wilt wat meer informatie dan op de gebruikelijke websites is te vinden. Logisch dat je dan even snel wat informatie aan ChatGPT vraagt. Maar het gaat al snel mis wanneer je niet oplet. Zo komt het voor dat deze AI-bot de ingevoerde straat opeens in een compleet andere wijk integreert, met compleet andere informatie komt dan wat jij wenst. Het ligt er dus maar net aan hoe goed je prompt is, en of je schep bent op eventuele fouten. Niet voor niets heeft Open AI een discaimer waarin wordt aangegeven dat ChatGPT fouten kan maken. Dat geldt overigens ook voor de andere AI gegenereerde informatie.

Bod op een huis doen met AI

Voordat we verder gaan moet ik je erop wijzen dat AI getrainde modellen veelal informatie van internet haalt. Hierbij gaat het model uit van openbare informatie over vraagprijzen. De AI chatbot heeft geen informatie over verkooprijzen (tenminste nu nog niet). Elk advies wat je krijgt is dus gebaseerd op vraagprijzen, en niet op transactieprijzen. En daar zit vaak een groot verschil in.

Daarnaast (en zo doet Funda het ook), wordt vaak vergeleken met een soortgelijke gebruiksoppervlakte wonen en het perceel. Funda deelt de vraagprijs door het aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte wonen. Hierbij maakt het dus een groot verschil of je een klein, of groot perceel hebt.

Funda gebruikt hier zelf een disclaimer voor die luidt als volgt: 

De vraagprijs per m² wordt berekend door de vraagprijs van de woning (€ 500.000) te delen door de gebruiksoppervlakte wonen (110 m²). Hierbij wordt geen rekening gehouden met de perceeloppervlakte en eventuele bijgebouwen. 

De AI modellen werken op een soortgelijke manier.

Dus we hebben op deze manier al twee afwijkingen te pakken waarmee het onmogelijk is om het juiste bod op een woning te doen. Daarnaast zijn er websites die een range aangeven waarin de specifieke woning valt. Bijvoorbeeld 475.000 tot 525.000, hierin is geen rekening gehouden met investeringen in de woning. Ook hierbij maakt het een groot verschil wanneer het om een volledig gemoderniseerde en verduurzaamde woning gaat, of een gedateerd klushuis met achterstallig onderhoud. Het resultaat is dus al drie afwijkingen waarop onzorgvuldige kopers hun bod baseren. Dat overkomt jou toch niet?

Hoe moet het dan wel?

Allereerst heb je transactiecijfers van vergelijkbare woningen nodig incl. datum verkocht en de overdracht. Maar ook de staat van onderhoud, modernisering en luxe. En niet te vergeten recente verkochte referenties (minimaal 4) die wat betreft gebruikoppervlakte en perceel zo dicht mogelijk in de buurt komen van de woning waarop je wilt bieden. Vervolgens breng je de verschillen in kaart en waardeert per referentie deze verschillen met een plus of min. Hiermee ontstaat een beeld van de geschatte waarde van de woning. Hiermee controleer je dus of de woning laag, acceptabel of veel te hoog in de markt is gezet.

Verschillen tussen vraagprijzen, transactiecijfers, buurt en periode

Vervolgens breng je in kaart wat de verschillen tussen de vraagprijzen en transactiecijfers in een bepaalde straat, buurt of wijk zijn geweest. Hierbij gaat het om vergelijkbare woningen zoals tussenwoningen, 2-onder-1-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze verschillen leg je vast in een Excel-bestand waarbij je ook de maand van verkoop en overdracht vermeld. En nu komt ChatGPT goed van pas. Je vraagt het AI model om deze verschillen tussen vraag- en kooprijs per maand te berekenen. Je zult zien dat deze gegevens per maand verschillen. Je zal maar net in februari 8% overbieden terwijl de statistieken aangeven dat gemiddeld in die maand 2,5% is overboden. 5,5% verschil bij een huis van 5 ton is toch een afwijking van 27.500 euro.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee

Hieruit blijkt dat een AI-model je wel kan ondersteunen in het uitrekenen van percentages en gemiddelden, maar niet de juiste data heeft om je een goed advies te geven. Hetzelfde geldt voor de online tools die misschien wel als richtingaanwijzer kunnen fungeren, maar nooit alle data kunnen op de juiste manier kunnen interpreteren zoals een makelaar of taxateur dit doet. De data die makelaars hebben wordt niet voor niets met hand en tand beschermd en niet aan iedereen beschikbaar gesteld. Daar zit naast al het andere advies nog steeds een grote meerwaarde in.

Conclusie: Kan ik met ChatGPT een bod op een huis doen?

Het antwoord hierop is volmondig NEE. Wanneer je er verkeerde data in stopt, komt er ook een verkeerd antwoord uit. Pas wanneer je over alle benodigde data inclusief transactiecijfers beschikt kun je een AI-model wel een analyse laten doen.

De belangen zijn veel te groot en de consequenties niet te overzien wanneer je besluit om de aankoopmakelaar of taxateur in te wisselen voor een generiek antwoord van ChatGPT, die zelf ook nog eens aangeeft niet altijd even betrouwbaar te zijn.

Wil je dus weten wat een woning écht waard is bij aan- of verkoop? Of wat je verantwoord kunt bieden? Plan dan een gratis adviesgesprek of gebruik de gratis waardebepaling banner hieronder.

Disclaimer: Dit artikel is geschreven door makelaar-taxateur Meindert Zomer van AAN Makelaars Zwolle, gespecialiseerd in aankoop, verkoop en taxatie van woningen. Aan dit bericht kunnen geen rechten worden ontleend. Neem voor vragen gerust contact met ons op.