Wanneer je een huis hebt bekeken en enthousiast bent geworden volgt vaak de volgende stap, het bieden!
Vragen die bij geïnteresseerden opkomen zijn vaak:
In dit artikel proberen we hier zo goed mogelijk antwoord op te geven.
Veel geïnteresseerden vinden het lastig om een bod te bepalen op de woning waar ze enthousiast over zijn geworden. Tijdens bezichtigingen krijg ik hier regelmatig vragen over en wordt me gevraagd met welk bod ze de meeste kans maken, hoeveel er in Zwolle gemiddeld wordt overboden en of ik niet een tipje van de sluier op kan lichten om ze een voorsprong te geven.
Op zich zijn dit soort vragen logisch, maar over waarden, de meeste kans op het huis en overbiedingen laten we niets los. Ook niet aan andere makelaars of aankoopmakelaars die proberen informatie los te peuteren.
Hierover zijn we eerlijk, duidelijk en transparant: Iedereen krijgt dezelfde kans en niemand krijgt van ons inzage in de lopende biedingen.
Het bod bepalen
Dit is één van de lastigste dingen wanneer er meerdere geïnteresseerden zijn en er een deadline is gesteld. Hierbij worden de maximale leencapaciteit en de woonlasten steeds belangrijker. De huizenprijzen in Nederland worden veelal bepaald door vraag en aanbod, alsmede de mogelijkheden van een hypotheek met bijbehorende maandlasten. Wees je hier terdege van bewust wanneer je gaat voor het maximale bod.
De voorwaarden
De voorwaarden maken een onlosmakelijk deel uit van het totale bod. Alleen een bedrag zonder voorwaarden zegt namelijk nog niets. Denk er over na welke voorwaarden het beste bij je passen en bespreek dit met je hypotheekadviseur voordat je een voorstel doet. Denk hierbij niet alleen aan de ontbindende voorwaarden zoals een financieringsvoorbehoud, maar ook aan de tijd die de hypotheekadviseur nodig heeft om een finaal akkoord op jouw aanvraag te krijgen. Denk ook aan hoogte van het bedrag dat je op wilt laten nemen in de koopovereenkomst wat betreft de hypotheekaanvraag.
Voorbeeld: Je biedt op een huis 500.000,-, hebt 5 weken nodig om een hypotheek te regelen van 400.000 euro omdat je zelf over voldoende eigen middelen beschikt om die ton, overdrachtsbelasting en overige kosten zelf te betalen. In de koopovereenkomst nemen we altijd een bankgarantie op die door koper moet worden gesteld, de datum hiervan ligt meestal 1 week later dan de datum van het verstrijken van het financieringsvoorbehoud.
Bieden zonder financieringsvoorbehoud
Bieden zonder financieringsvoorbehoud neemt soms risico's met zich mee, wees je hier terdege van bewust en laat je hierin goed adviseren door experts. Tegenwoordig zijn er allerlei verschillende manieren om het voor de verkoper interessant te maken zoals een biedcertificaat of hypotheektoezegging. Het risico dat je hierin neemt is geheel voor eigen risico en kan de verkopend makelaar nimmer voor aansprakelijk worden gesteld. Daarom zijn korte lijnen met een goede en betrouwbare hypotheekadviseur die de risico's in kaart brengt en dit transparant met je communiceert één van de basisvoorwaarden voordat je een bod uitbrengt
Bouwkundige keuring
Soms komt het voor dat een bouwkundige keuring is gewenst, we zien dat bieders hiervan steeds vaker geen gebruik maken om meer kans op de woning te maken. In zo'n geval kun je ook een aankoopmakelaar inschakelen die je hierin kan adviseren. Het risico om van een bouwkundige keuring af te zien ligt geheel bij de koper. De verkoper moet officieel de bekende gebreken melden, maar dat is nooit een garantie dat er geen gebreken kunnen zijn die hij of zij niet wist. Koop je dus een oud huis waar achterstallig onderhoud zichtbaar is, laat je dan goed adviseren of het wel slim is om van een bouwkundige keuring af te zien.
Oplevering
In veel woningpresentaties nemen we bij de oplevering "In overleg" op. Hierover kunnen partijen in overleg treden voordat de mondelinge deal wordt gesloten. Indien er een gewenste datum of periode bekend is zullen wij dit tijdens of direct na de bezichtiging communiceren.
Tot slot
Een voorstel op een huis is dus meer dan het bedrag alleen, het gaat om een combinatie van bedrag, voorwaarden en oplevering. Mocht hierover iets niet duidelijk zijn staan we je graag te woord om dit te verhelderen.
Wanneer je niet de gelukkige bent geworden en de woning aan je deur voorbij is gegaan kunnen wij je eventueel als aankoopmakelaar helpen bij de volgende woning waar je interesse in hebt. Daarnaast kunnen wij een biedadvies voor je opstellen met actuele marktdata, gemiddelden in de straat, buurt en wijk. Ook het percentage wat wordt overboden in een bepaald gebied kunnen wij voor je in kaart brengen.
LET OP: Een biedadvies geldt alleen voor woningen die wij niet zelf aanbieden.
Bieden kan op meerdere manieren, daarom vind je hieronder de verschillende biedprocedures met bijbehorende toelichting.
De biedprocedures
Via ons CRM-systeem kunnen we verschillende biedprocedures en verkoopmethoden met biedtermijn instellen zoals:
1) Bieden zonder biedtermijn
Wanneer deze verkoopmethode is gekozen kan de geïnteresseerde bieden waarbij er geen deadline en biedtermijn is ingesteld. Nadat het bod is gedaan ontvangt de makelaar hiervan bericht. De makelaar zal contact opnemen met de verkoper om het voorstel te bespreken. Ook kan er contact worden gezocht met de bieder wanneer er nog onduidelijkheden zijn. Veelal is dit een bod om nader tot elkaar te komen en een deal te sluiten.
2) Inschrijving met biedtermijn
Wanneer voor deze methode is gekozen kunnen geïnteresseerden met een move-account en de woning hebben bekeken tot een bepaalde dag en tijdstip een voorstel doen. De slottermijn is zichtbaar in je move-account. In veel gevallen zal de makelaar na de bezichtigingen, kijkuurtje of open huis de biedprocedure selecteren en openstellen voor de geïnteresseerden. Indien dit het geval is zal dit voor de mensen die de woning hebben bekeken en een move-account hebben zichtbaar worden. Ook ontvangen de bezichtigers hiervan een mail. Bekijk de FAQ onderaan of neem contact op met de makelaar mocht er toch nog iets onduidelijk zijn over de gekozen biedprocedure.
3) Gesloten inschrijving met biedtermijn
Wanneer voor deze methode is gekozen betekent dit dat geen enkele partij (verkoper, makelaarskantoor of makelaar) de biedingen voor de biedtermijn kan inzien. Hiermee wordt voorkomen dat bepaalde informatie aan partijen zoals een hypotheekadviseur, aankoopmakelaar of bevriende makelaars worden doorgespeeld. Dit is de meest eerlijke methode waarop dit moment veel discussie over is ontstaan. Betrokken partijen zoals de NVM stellen dat dit bij wet moet worden geregeld voordat ze hierin mee gaan. Vastgoed Nederland stelt dat gebruik maken van het platform "Eerlijk Bieden" de beste optie is om het gehele biedproces buiten de makelaar of het kantoor om te laten verlopen.
De mening van AAN Makelaars
Zolang er geen verplichtingen zijn verbonden aan een bod kunnen zowel bieders als verkopers nog alle kanten op. Ook nadat de biedtermijn is gesloten. Immers, moet er worden voldaan aan de schriftelijkheidseis waarbij de koper nog een beroep kan doen op de wettelijke bedenktijd. Hierbij zou je aan een biedprocedure in de vorm van een veiling kunnen denken waar die verplichtingen wel bij horen. Zoals eerder gezegd ligt hier (in de toekomst) een taak voor de overheid om hier eenduidige richtlijnen voor te geven waar alle makelaars aan moeten voldoen. Tot die tijd zullen makelaars hier zelf een keuze in kunnen maken.
De biedprocedures van AAN Makelaars
AAN Makelaars kiest zolang er geen wettelijke basis is voor biedingen in de meeste gevallen voor variatie 2, inschrijven met biedtermijn. Hierbij is het voor iedere bezichtiger direct duidelijk tot welk moment er een bod kan worden gedaan. Daarnaast kan de makelaar en de verkoper de biedingen inzien. Wij vinden namelijk dat de makelaar en de verkoper het recht hebben om de biedingen live in te zien. Zoals eerder genoemd geven wij aan geen enkele andere partij richting aan de biedingen, of doen we uitspraken over gedane biedingen.
Biedlogboek (biedingen achteraf inzien)
Nadat het financieringsvoorbehoud (indien van toepassing) is verlopen wordt het biedlogboek voor de bieders vrijgegeven. De termijn van vrijgeven van de biedingen hangt dus samen met de definitieve verkoop van de woning. Hiermee zijn wij transparant naar de bieders toe.
AAN Makelaars biedt geïnteresseerden de mogelijkheid om digitaal via Move te bieden. Heb je de woning bekeken, dan heeft de makelaar naast het bevestigen van de afspraak een bezichtigingsdossier voor je aangemaakt. Hierin vind je de bijbehorende documenten en de mogelijkheid tot bieden.
Condities en voorwaarden
Ga in je move-account naar: Bod uitbrengen
Bij het bieden kunnen er meerdere opties worden gekozen, hieronder vind je een overzicht om je alvast goed voor te bereiden. Wanneer er gekozen is voor een bod uitbrengen met een vaste biedtermijn komt bovenaan deze tekst te staan.
Binnen deze biedtermijn kan via Move.nl met het onderstaande formulier een bod worden uitgebracht op deze woning.
Bedrag
Vul hier je bod in
Bieding
Geef bij "Bieding" aan wat voor jou van toepassing is.
Woning bezichtigd
Vul hier in of je de woning wel/niet hebt bezichtigd, meestal zal dit ja zijn want biedingen zonder dat de woning is bezichtigd komen alleen in bijzondere omstandigheden voor.
Aanvaarding
Vink hier aan wat voor jou van toepassing is, veelal wordt er op voorhand door de makelaar een voorkeur opleverdatum gecommuniceerd.
Vul hier hetgeen in wat op jou van toepassing is en raadpleeg je hypotheekadviseur voor hulp.
In de meeste gevallen zal dit nee zijn, echter wanneer je afhankelijk bent van de verkoop van je eigen woning en geen overbruggingskrediet kan krijgen wordt het antwoord ja. Dit betekent bij een verkopersmarkt (meer vraag dan aanbod) dat de verkoper van het huis waarop je biedt afhankelijk wordt van de verkoop van jouw eigen woning. Dit is voor de meeste verkopers geen optie. Wanneer je hier ja in moet vullen is het slim om eerst met de verkopend makelaar contact op te nemen om jouw situatie te bespreken voordat je een bod doet.
Overige voorbehouden
Hier kun je zelf omschrijven wanneer je biedt en er voor jou overige voorbehouden van toepassing zijn niet zijnde een financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring.
Let op! Deze tekst wordt ook gedeeld met de verkoper(s). Vul hier daarom geen contactgegevens in.
Lijst van zaken ingezien
De lijst van zaken wordt door de makelaar beschikbaar gesteld en is in Move te vinden onder het kopje "Documenten". Hier zijn ook de overige documenten door de makelaar beschikbaar gesteld. Indien je hier Ja aanklikt verklaar je hetvolgende: Ik ben op de hoogte van de lijst van zaken en de inhoud daarvan.
Aanvullende motivatie
Dit is het laatste vrij in te vullen veld en wordt tevens zichtbaar voor de verkoper(s) en is bedoeld om informatie te verstrekken om de makelaar en verkoper(s) meer inzage te geven waarom je juist een bod op de woning hebt gedaan. Zie het als een soort veld waarin je kunt motiveren waarom je graag in het huis van de verkopers zou willen wonen. Daar kunnen namelijk allerlei verschillende redenen voor zijn. Hieronder een paar zinnen om je op weg te helpen, maar geef er je eigen draai aan zonder je persoonsgegevens te vermelden.
Versturen
Controleer of je alles goed hebt ingevuld en druk op versturen.
Nadat je bod is verstuurd wordt deze (afhankelijk van de biedprocedure) zichtbaar voor de makelaar en de verkoper. Nadat de biedtermijn is afgelopen zullen de biedingen met de verkoper(s) worden besproken. Dit vindt meestal plaats direct na sluitingsdatum en -tijd. Soms moet er nog even over nagedacht worden en de makelaar kan zelfs contact opnemen om het gedane bod meer helder te krijgen. Hierin worden geen bedragen of biedingen van andere geïnteresseerden besproken.
Verkoper maakt een keuze
Meestal maakt de verkoper binnen 24 uur een keuze, maar het komt soms voor dat de verkoper(s) net iets meer tijd nodig hebben. Respecteer dat. Vergeet niet dat het voor de verkoper(s) net zo spannend is dan de bieders. Indien er een keuze is gemaakt zal de makelaar de gelukkige bellen om het goede nieuws te brengen. Dit vindt meestal uiterlijk binnen 48 uur plaats na sluitingsdatum.
Voor de overige bieders is er minder goed nieuws, de makelaar zal iedereen die een bod heeft gedaan persoonlijk bellen. Ben je niet bereikbaar dan proberen we het later nog een keer of sturen we een mail. Mocht je hierover vragen hebben kun je altijd contact met ons opnemen. Over het aantal biedingen en de hoogtes daarvan kunnen we in dit stadium geen uitspraken doen. Nadat de koop definitief is geworden en alle voorbehouden zijn uitgewerkt/verstreken wordt het biedlogboek vrijgegeven waarbij alle bieders kunnen zien wat andere partijen hebben geboden. Dit kan enkele weken tot zelfs enkele maanden duren.
Moet de verkoper voor de hoogste bieder kiezen?
Nee, de keuze van verkoper kan afhangen van persoonlijke overwegingen. Dit zie je vaak terugkomen wanneer de biedingen dicht bij elkaar liggen en de voorwaarden beslissend kunnen zijn.
Heb ik net zoveel kans dan een ander?
Ja, iedereen heeft gelijke kansen en niemand heeft of krijgt een voorrangspositie. Zorg ervoor dat je direct een eindvoorstel neerlegt en bespreek dit vooraf met je hypotheekadviseur of aankoopmakelaar indien van toepassing.
Kan ik de woning een 2e keer bezichtigen
In principe kan er een tweede afspraak voor bezichtiging worden gemaakt, maar in hectische tijden met meerdere bieders kan dit een lastige opgave worden. Wij adviseren om de woning de eerste keer uitgebreid te bekijken en vragen te stellen waar je graag antwoord op wilt.
Waar vind ik de sluitingsdatum
In het persoonlijke move-account vind je de datum en tijdstip tot wanneer er kan worden geboden.
Mag ik tijdens de bezichtiging(en) een aankoopmakelaar of adviseur meenemen?
Ja, dat is toegestaan. Laat dit vooraf wel even weten zodat we indien gewenst deze persoon/personen toe kunnen voegen aan het move-dossier.
Weten anderen wat we geboden hebben?
Nee, biedingen en voorwaarden worden pas openbaar gemaakt nadat alle voorbehouden zijn verstreken en de woning definitief is verkocht. Het biedlogboek wordt dan vrijgegeven voor alle bieders.
Wanneer krijg ik bericht na het indienen van mijn bod?
Nadat de biedtermijn is vertreken zal de verkoper in de meeste gevallen binnen 24 uur een beslissing nemen. Soms is er iets meer tijd nodig. Wij streven ernaar om binnen 48 na het verlopen van de biedtermijn contact op te nemen.
Wat hoort er allemaal bij de woning?
In de roerende zakenlijst in te zien via het move-account zijn de spullen die achterblijven, meegaan of ter overname worden aangeboden zichtbaar. Neem deze door voordat je een voorstel doet.
Bieden op een woning is meestal een spannende aangelegenheid, dat geldt ook voor de verkoper(s). De krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat we in dit soort processen terecht zijn gekomen. AAN Makelaars is duidelijk en helder over het proces. Er wordt geen enkele informatie gedeeld over andere biedingen en niemand krijgt een voorrangspositie. Hiermee zijn de kansen voor iedereen gelijk!
De makelaar maakt voor de gelukkige een koopdossier aan waarbij de koper(s) alle gegevens aan kunnen leveren. De makelaar zal daarna de koopovereenkomst opmaken. Hoe dit proces in z'n werk gaat ontdek je via de button hieronder.
We snappen de teleurstelling wanneer je hebt geboden en er wordt gekozen voor een andere bieder. Zoals eerder vermeld kunnen en mogen wij geen details geven over andere biedingen. Het biedlogboek wordt (afhankelijk van de biedprocedure) vrijgegeven nadat de woning definitief is verkocht. Hiermee krijg je op een later tijdstip inzage in het aantal biedingen en waarvoor de woning is verkocht.
Om het bieden op een woning toegankelijk te maken voor iedereen hebben wij de dienst "biedadvies" toegevoegd. Hiermee krijg je inzichtelijk wat een woning waard is, wat de gemiddelde vraagprijs in een straat, buurt of wijk is, en wat er gemiddeld in dat gedeelte wordt overboden. Om het eerlijk en integer te houden geven wij maar 1 biedadvies per woning af. Hiermee worden tegenstrijdige belangen voorkomen.
Natuurlijk kun je ons ook als aankoopmakelaar inschakelen.
Wanneer de verkoop van je eigen woning deel uitmaakt van de totale verhuizing komen wij graag langs voor een gratis waardebepaling en verkoopgesprek. Hierbij brengen we de marktwaarde, verwachte opbrengst en verkooptermijn in kaart. Tevens adviseren we welke verkoopstrategie het beste bij jouw huis en wensen past. Ook geven we je inzage in de makelaarskosten en werkzaamheden die de makelaar voor je verricht.
Wij gaan voor het beste resultaat!
