Vanaf het moment dat je het koopcontract (ook wel koopovereenkomst) hebt getekend, heb je als koper drie dagen bedenktijd. In deze periode kun je zonder opgaaf van reden afzien van de koop. De manier waarop je dit moet melden is vormvrij, er mogen wettelijk geen regels aan gesteld worden.
De bedenktijd is eigenlijk een vangnet voor kopers die misschien te snel hebben gehandeld in de hectische wereld van het kopen van een huis. Het geeft je de ruimte om even pas op de plaats te maken en goed na te denken over de beslissing die je hebt genomen.
Het kopen van een huis is waarschijnlijk de grootste financiële beslissing van je leven. In de huidige woningmarkt moet je vaak razendsnel schakelen. Er zijn meer gegadigden dan huizen, dus als je een huis wilt hebben, moet je snel beslissen en bieden. Deze druk kan ertoe leiden dat je beslissingen neemt waar je later spijt van krijgt.
De wetgever heeft dit probleem erkend en daarom een beschermingsmaatregel ingebouwd: de bedenktijd. Het is een erkenning van het feit dat het kopen van een huis zo'n ingrijpende beslissing is dat je even de tijd moet krijgen om je keuze te overdenken.
Bescherming van consumenten staat centraal bij de bedenktijd. Net zoals je bij online aankopen vaak een retourrecht hebt, krijg je bij het kopen van een huis de kans om je besluit te heroverwegen. Dit is vooral belangrijk omdat je bij een huis niet even kunt "passen" zoals bij kleding.
Marktdruk compenseren is een ander doel van de bedenktijd. In een krappe woningmarkt voelen kopers zich gedwongen om snel toe te slaan. De bedenktijd zorgt ervoor dat je niet volledig bent overgeleverd aan deze marktdruk.
De berekening van bedenktijd is complexer dan het lijkt. Het zijn niet gewoon 72 uur vanaf ondertekening, maar er gelden specifieke regels die kunnen leiden tot verlenging van de periode.
De bedenktijd duurt 3 dagen. Daarvan moeten er minstens 2 geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Anders komt er een dag bij. Deze regel zorgt ervoor dat je altijd voldoende werkdagen hebt om eventuele zaken te regelen of onderzoek te doen.
Het startmoment is cruciaal voor de berekening. De bedenktijd gaat in om 12 uur 's nachts van de dag waarop de koper de door de verkoper en koper ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Belangrijk is dat beide partijen het contract getekend moeten hebben - ondertekening door alleen de verkoper is niet genoeg. Daarnaast is het belangrijk dat de ontvangstbevestiging is ingevuld en ondertekend.
Weekend- en feestdagen maken de berekening ingewikkelder. Als de termijn dus op donderdag begint, dan mag de koper bij een normaal weekend (dus zonder feestdagen) het koopcontract tot maandag 24.00 uur ontbinden. En als de bedenktijd eigenlijk op zondag eindigt, dan wordt de bedenktermijn verlengd tot en met maandag.
Kort gezegd: Tekenen op maandag, dan is dinsdag dag 1, woensdag dag 2 en donderdag dag 3. Op donderdag om 12 uur 'savonds verloopt dan de bedenktijd waarmee vrijdag de woning met uitzondering van de ontbindende voorwaarden definitief (onder voorbehoud) is verkocht.
Om de regels duidelijk te maken, hier enkele concrete voorbeelden van hoe de bedenktijd werkt in verschillende situaties.
Voorbeeld 1: Contract ontvangen op maandag
Voorbeeld 2: Contract ontvangen op donderdag
Voorbeeld 3: Contract ontvangen op vrijdag voor een gewoon weekend Ontvang jij de ondertekende overeenkomst op vrijdag? Dan gaat de bedenktijd in op zaterdag en heb je daarna nog twee dagen bedenktijd (maandag en dinsdag). Dit omdat er 2 werkdagen tussen zitten.
Algemeen erkende feestdagen tellen niet mee bij de bedenktijd termijn. Als de bedenktijd op zo'n feestdag eindigt, dan wordt de bedenktijd dus verlengd tot de eerstvolgende werkdag.
De volgende dagen worden beschouwd als algemeen erkende feestdagen:
Tijdens feestperiodes zoals kerst en nieuwjaar kan je bedenktijd daarom aanzienlijk langer worden dan de standaard drie dagen.
Een van de voordelen van de bedenktijd is dat je volledig vrij bent in hoe je je afzegging communiceert. Er mogen wettelijk geen regels aan gesteld worden aan de manier waarop je gebruik maakt van je bedenktijd.
Schriftelijke melding is wel het verstandigste, ook al is het niet verplicht. Een e-mail, brief of WhatsApp-bericht geeft je bewijs dat je tijdig hebt afgezegd. The best way to cancel the purchase is by notifying the seller in writing.
Mondelinge melding kan ook, maar is risicovol. Als er later discussie ontstaat over of je wel of niet tijdig hebt afgezegd, heb je geen bewijs. In juridische procedures draait het vaak om bewijsvoering.
Op tijd reageren is cruciaal bij je afzegging. Je bent dus te laat als je op de laatste dag van de bedenktijd de ontbindingsverklaring op de post doet en deze pas de volgende dag bij de verkoper op de deurmat ligt. Het gaat erom wanneer de verkoper je bericht ontvangt, niet wanneer jij het verstuurt.
In de praktijk komt het weinig voor dat er een beroep wordt gedaan op de wettelijke bedenktijd om de koop te ontbinden. Immers, er vaak al een heel traject aan vooraf gegaan met bezichtigingen, bieden of onderhandelen, koopovereenkomst opmaken, koopovereekomst controle en ondertekenen. Door het digitaal ondertekenen van de koopovereenkomst is de tijd tussen een deal sluiten en het tekenen van de koopovereenkomst wel een stuk korter geworden.
De bedenktijd geldt niet voor iedereen die een huis koopt. Er zijn specifieke voorwaarden waaronder je recht hebt op bedenktijd.
Particuliere kopers hebben altijd recht op bedenktijd. Deze geldt dus niet als de kopende partij een organisatie of rechtsvorm is. Als je als natuurlijk persoon een huis koopt om er zelf in te wonen, dan heb je recht op de volledige bedenktijd.
Bedrijven en organisaties hebben geen recht op bedenktijd. Als je een huis koopt via je BV of als investering voor je bedrijf, dan geldt de bedenktijd niet. De wetgever gaat ervan uit dat bedrijven professioneler te werk gaan dan particulieren.
Beleggers die als particulier investeren in vastgoed hebben wel recht op bedenktijd. Het maakt niet uit waarvoor je het huis koopt, als je het maar als particulier doet.
De bedenktijd is bedoeld om je de ruimte te geven voor aanvullend onderzoek of een te snelle emotionele beslissing herroepen wanneer je een dag later spijt hebt van de aankoop. Verder zijn er zijn verschillende manieren waarop je deze periode zinvol kunt gebruiken.
Bouwkundige keuring laten uitvoeren is een populaire optie. Je kunt die dagen bijvoorbeeld gebruiken om je verder te verdiepen in het huis dat je hebt gekocht of kun je een bouwkundige keuring laten doen (dit kan eventueel ook na de bedenktijd bij voorbehoud van bouwkundige keuring). De meeste makelaars en verkopers gaan hier slim mee om en plannen de afspraak pas nadat de wettelijke bedenktijd is verlopen.
Waardeonderzoek door een taxateur kan je helpen inschatten of je niet te veel hebt betaald. In die 3 dagen kun je bijvoorbeeld onderzoek doen naar de werkelijke waarde van de woning. Ook hiervoor geldt dat vaak de afspraak met de taxateur plaats vindt na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd.
Financiering doorrekenen kan verstandig zijn om te controleren of je je wel aan de financiële verplichtingen kunt houden. Misschien heb je in de hectiek van het bieden niet alle kosten meegenomen. In zo'n geval kun je nog een keer met de hypotheekadviseur aan tafel om alles goed door te rekenen.
De buurt verkennen op verschillende tijdstippen kan je nieuwe inzichten geven. Hoe is het 's avonds? Hoe druk is het in het weekend? Is er veel geluidsoverlast? Dit zou je eigenlijk moeten doen voordat je een bod doet, onderhandelt en de deal sluit.
Gewoon laten bezinken is ook een legitieme reden om de bedenktijd te gebruiken. Of je kunt gewoon nog eens laten bezinken of je jezelf hier wel écht ziet wonen.
Een belangrijk punt om te begrijpen is dat bedenktijd eenrichtingsverkeer is. Die 3 dagen wettelijke bedenktijd over de koopovereenkomst gelden trouwens alleen voor jou als koper. De verkoper zit direct na het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst aan de koop vast.
Asymmetrische bescherming is bewust gecreëerd door de wetgever. Kopers worden geacht de zwakkere partij te zijn die bescherming nodig heeft tegen marktdruk en emotionele beslissingen. Verkopers hebben meestal meer tijd gehad om hun beslissing te overdenken.
Verkopersrisico is dat kopers kunnen afzien terwijl zij vaszitten. Dit kan vervelend zijn als de verkoper al een nieuw huis heeft gekocht of andere verplichtingen is aangegaan. Maar de wet geeft deze bescherming aan kopers.
Onderhandelingen kunnen soms leiden tot wederzijdse bedenktijd. De verkoper heeft geen drie dagen bedenktijd, tenzij anders wordt afgesproken in de koopovereenkomst. Het kan dus wel, maar het komt weinig voor.
Dus wanneer je als verkoper een bedenktijd af wilt spreken met de koper kan dat apart worden opgenomen in de koopakte. In de praktijk ken ik zelf een makelaar in Zwolle die standaard de bedenktijd ook voor de verkoper in de koopovereenkomst zet. Dat is dan geen wettelijke bedenktijd.
De wettelijke bedenktijd bij het kopen van een woning bedraagt minimaal drie dagen, waarvan ten minste twee werkdagen. Deze termijn is vastgelegd in de wet en geldt als een minimum.
Partijen mogen in overleg afspreken dat de bedenktijd langer duurt dan de wettelijke drie dagen. Dit kan bijvoorbeeld worden vastgelegd in de koopovereenkomst. Belangrijk: zo’n verlenging is alleen mogelijk als zowel koper als verkoper ermee instemmen.
Een kortere bedenktijd dan de wettelijke termijn is niet toegestaan. Dit recht is dwingend, wat betekent dat het niet kan worden beperkt of weggestreept, ook niet als beide partijen dat zouden willen.
In sommige situaties kan een verlengde bedenktijd voordelig zijn. Een koper krijgt extra tijd om advies in te winnen, de financiering te verkennen of rustig te overwegen. Voor een verkoper kan het aantrekkelijk zijn om hiermee een koper over de streep te trekken.
De bereidheid om een langere bedenktijd te accepteren hangt vaak samen met de marktsituatie. In een krappe woningmarkt zullen verkopers soms bereid zijn coulant te zijn om een snelle verkoop te realiseren. In een ruimere markt hebben kopers juist meer onderhandelingsruimte om zo’n verlenging voor elkaar te krijgen. In de praktijk komt nagenoeg niet voor.
Hoewel de bedenktijd een sterk recht is, zijn er enkele situaties waarin het niet geldt of beperkt wordt.
Zakelijke kopers hebben zoals gezegd geen recht op bedenktijd. Dit geldt ook voor particulieren die kopen via een rechtsvorm zoals een BV of stichting.
Specifieke contractvoorwaarden kunnen in bepaalde gevallen afwijkingen bevatten, maar deze mogen nooit de wettelijke minimumbedenktijd ondermijnen.
Executieverkopen en andere gedwongen verkopen kunnen afwijkende regels hebben. Hierbij geldt vaak dat kopers geacht worden professioneel en weloverwogen te handelen.
Er zijn enkele klassieke fouten die kopers maken bij het gebruik van hun bedenktijd.
Te laat melden is de meest kostbare fout. Je moet altijd expliciet en zwart op wit kenbaar maken dat je de koop ontbindt. Zorg er ook voor dat de verklaring daarvoor hoe dan ook bij de ontvanger aankomt en je het bewijs van ontbinden bewaard.
Onduidelijke communicatie kan problemen opleveren. "Ik twijfel nog" is niet hetzelfde als "Ik zie af van de koop." Wees expliciet in je communicatie.
Verkeerde berekening van de bedenktijd komt vaak voor. De complexe regels rond weekenden en feestdagen leiden regelmatig tot misverstanden over wanneer de bedenktijd precies afloopt.
Geen bewijs bewaren van je afzegging kan later problemen geven. Bewaar altijd bewijs dat je tijdig hebt afgezegd.
Het gebruikmaken van je bedenktijd kan emotioneel zwaar zijn. Je hebt je huis gevonden, bent enthousiast geworden, en nu twijfel je ineens.
Schuldgevoel tegenover de verkoper is begrijpelijk maar ongegrond. De bedenktijd bestaat nu eenmaal en je hebt er wettelijk recht op. Gebruik het zonder je schuldig te voelen als je twijfels hebt.
Druk van makelaars om niet af te zeggen kan voorkomen. Onthoud dat jouw makelaar jou moet adviseren, niet de verkoper. Als je twijfels hebt, bespreek die dan eerlijk.
FOMO (Fear of Missing Out) kan ertoe leiden dat je niet afzegt terwijl je dat eigenlijk wel zou moeten doen. Onthoud dat er altijd andere huizen komen. Beter een goede beslissing dan spijt voor dertig jaar.
Financiële zorgen die later opkomen zijn een legitieme reden om gebruik te maken van je bedenktijd. Als je na tekening beseft dat je je financieel overschat hebt, is het verstandiger om af te zeggen dan jezelf in de problemen te werken.
Het is belangrijk om het verschil te begrijpen tussen bedenktijd en ontbindende voorwaarden.
Bedenktijd geldt altijd en automatisch. Je hoeft geen reden op te geven en er mogen geen kosten aan verbonden worden. Na de bedenktijd koopovereenkomst kun je de aankoop van het huis niet meer zonder opgaaf van reden ontbinden. Dit kan enkel als je je op een ontbindende voorwaarden kunt beroepen die ook officieel in het koopcontract is opgenomen.
Ontbindende voorwaarden zijn specifieke afspraken in het contract die je toestaan om onder bepaalde omstandigheden af te zeggen. Denk aan financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring.
Timing is verschillend. Bedenktijd geldt alleen de eerste drie dagen. Ontbindende voorwaarden kunnen veel langer lopen, soms weken of maanden.
Bewijslast verschilt ook. Bij bedenktijd hoef je niets te bewijzen. Bij ontbindende voorwaarden moet je vaak aantonen dat aan de voorwaarden is voldaan.
Bereken de exacte einddatum van je bedenktijd, rekening houdend met weekenden en feestdagen. Maak geen rekenfout hierin.
Verzamel informatie die je nodig hebt voor je beslissing. Laat onderzoeken uitvoeren, praat met experts, bekijk de buurt nog eens goed.
Weeg voor- en nadelen zorgvuldig af. Maak een lijstje van wat je wel en niet bevalt aan het huis en de koop.
Bereid je afzegging voor als je besluit om af te zien. Formuleer een duidelijke boodschap en kies een betrouwbare manier van communicatie.
Zorg voor bewijs van je tijdige afzegging. Bewaar e-mails, verzendbevestigingen of andere bewijsstukken.
Informeer de verkoopmakelaar als je besluit af te zien. Ook al ben je niet verplicht dit te doen, het is wel beleefd en praktisch.
De regels rond bedenktijd zijn de afgelopen jaren stabiel gebleven, maar er zijn wel ontwikkelingen die invloed kunnen hebben.
Digitalisering van het koopproces kan invloed hebben op hoe bedenktijd wordt berekend en gecommuniceerd. Elektronische handtekeningen en digitale communicatie maken het proces sneller maar ook complexer.
Marktveranderingen kunnen leiden tot discussies over de wenselijkheid van bedenktijd. In zeer krappe markten voelen verkopers zich benadeeld door kopers die afzeggen. In ruime markten hebben kopers minder snel spijt.
Europese wetgeving kan op termijn invloed hebben op Nederlandse consumentenbescherming, inclusief bedenktijd bij grote aankopen.
Maatschappelijke ontwikkelingen rond impulsaankopen en consumentenbescherming kunnen leiden tot aanpassingen in de wetgeving.
Nederland is niet het enige land met bedenktijdregelingen bij het kopen van een huis.
België heeft vergelijkbare regelingen maar met andere termijnen en voorwaarden. Daar geldt vaak een langere bedenktijd maar met meer beperkingen.
Duitsland kent minder uitgebreide bedenktijdregelingen bij vastgoedtransacties. Daar ligt meer nadruk op zorgvuldige voorbereiding dan op achteraf herroepen.
Frankrijk heeft complexe regelingen die verschillen afhankelijk van het type woning en koper.
Scandinavische landen hebben vaak langere bedenktijden maar ook meer formaliteiten rond het gebruikmaken ervan.
Ook al geldt de bedenktijd alleen voor kopers, verkopers kunnen er strategisch mee omgaan.
Accepteer het als onderdeel van het proces. Bedenktijd is wettelijk geregeld en daar kun je als verkoper niets aan veranderen. Bouw er rekening mee in je planning.
Blijf beschikbaar voor vragen van de koper tijdens de bedenktijd. Door openheid en transparantie kun je twijfels wegnemen.
Houd andere belangstellenden warm totdat de bedenktijd is afgelopen. Officieel mag je niet meer onderhandelen met anderen, maar je kunt wel anderen laten weten dat ze op een wachtlijst staan.
Documenteer alles goed rond de bedenktijd. Als er later discussie ontstaat, wil je kunnen aantonen wanneer het contract is ontvangen en wanneer eventuele afzeggingen zijn binnengekomen.
de wettelijke bedenktijd is in het leven geroepen om de koper te beschermen tegen een ondoordachte en snelle emotionele aankoop waarbij de koper de volgende dag spijt heeft van de gekochte woning. Door de intrede van de wettelijke bedenktijd kan koper hier gebruik van maken ook al komt dat in de praktijk weinig voor. Zoals gezegd is er vooraf vaak al sprake van een heel traject waarbij koper genoeg kansen heeft om onderzoek te doen en zich te laten adviseren.
Hierin kan een aankoopmakelaar overigens ook een begeleidende rol in spelen. Als verkoper geniet je geen bescherming en is de deal definitief nadat door alle partijen de koopovereenkomst is getekend. Wil je als verkoper ook bescherming, dan dien je hiervoor een aparte clausule op te laten nemen in de koopovereenkomst. Koper zal hiermee akkoord moeten gaan voordat de koopovereenkomst wordt getekend.
Ondanks dat ontbinden van de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd vormvrij is, zijn er nog steeds makelaars die hier voorwaarden aan verbinden zoals aangetekende bevestiging met handtekening retour. Dit is echter niet toegestaan en houdt geen stand bij de rechter. Beter is het om de makelaar hiervan op de hoogte te stellen en te eisen dat deze clausule uit de koopovereenkomst wordt verwijderd. Ook hierbij kan een professionele aankoopmakelaar je helpen, deze neemt namelijk ook de juridische stukken door voordat er wordt getekend.
Let wel op dat wanneer je na het ontbinden van de koop binnen de wettelijke bedenktijd alsnog een nieuwe deal sluit voor dezelfde woning er geen nieuwe bedenktijd meer van toepassing is.
De bedenktijd bij het kopen van een huis is een belangrijke bescherming voor kopers die te snel hebben gehandeld of achteraf twijfels krijgen. De bedenktijd duurt 3 dagen. Daarvan moeten er minstens 2 geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, wat kan leiden tot verlenging van de periode.
Het belangrijkste is om de regels goed te begrijpen en je rechten te kennen. De bedenktijd is vormvrij - je kunt op elke manier afzeggen - maar zorg wel voor duidelijke communicatie en bewijs van je tijdige afzegging.
Gebruik de bedenktijd verstandig. Het is geen vrijbrief om lichtvoerig contracten te tekenen, maar het is wel een vangnet als je achteraf beseft dat je een fout hebt gemaakt. Of je nu alsnog afziet van de koop of je besluit door te gaan, doe dit weloverwogen en binnen de gestelde termijnen.
De bedenktijd geeft je de ruimte om een van de belangrijkste beslissingen van je leven nog eens goed te overdenken. Maak daar verstandig gebruik van.