Het bedrag dat je als geïnteresseerde biedt op een woning, appartement of perceel. Het kan een openingsbod of eindbod zijn, afhankelijk van hoe je het traject ingaat.
Een bod is eigenlijk jouw financiële statement van interesse. Het zegt niet alleen hoeveel je bereid bent te betalen, maar ook hoe graag je het huis wilt hebben. In de huidige woningmarkt is het uitbrengen van een bod vaak het spannendste moment van het hele koopproces geworden.
Daarnaast horen bij het bod voorwaarden zoals wel/niet een bouwkundige keuring, wel/niet een voorbehoud financiering, gewenste oplevering en overige voorwaarden die je in een bod kunt meenemen.
Tot voor kort was het bieden op huizen in Nederland een zwarte doos. Je stuurde je bod naar de makelaar en wachtte af of je het huis kreeg. Niemand wist hoeveel anderen hadden geboden of zelfs of er überhaupt andere gegadigden waren. Deze ondoorzichtigheid leidde tot frustratie, wantrouwen en verhalen over vriendjespolitiek.
Vereniging Eigen Huis lanceerde in maart 2021 een meldpunt voor consumenten om klachten te verzamelen over verkoopprocessen binnen de makelaardij. Inmiddels zijn er op dit meldpunt duizenden klachten binnengekomen die variëren van vriendjespolitiek tot aan ongewenste prijsopdrijving.
De roep om transparantie werd steeds luider. Op 16 februari 2022 heeft toenmalig minister Hugo de Jonge samen met NVM, VBO, Vastgoedpro en Vereniging Eigen Huis, het verbeterplan "Vertrouwen in het koopproces" ondertekend. Dit verbeterplan vormde de basis voor de grootste verandering in het Nederlandse biederproces in decennia.
Vanaf 1 januari 2023 zijn leden van NVM, VBO en VastgoedPro verplicht om het digitale biedlogboek te gebruiken bij de verkoop van een woning. Dit biedlogboek is een automatisch gegenereerd overzicht van alle biedingen die op een woning zijn uitgebracht.
Het biedlogboek bevat alle biedingen met tijdstip van ontvangst, of sprake is geweest van een of meer voorwaarden en/of een persoonlijke boodschap van de bieder. Dankzij de integratie met Realworks wordt het biedproces overzichtelijk vastgelegd, zonder dat je extra handelingen hoeft te verrichten.
Wanneer krijg je inzage? Nadat de koop onherroepelijk is (na afloop ontbindende voorwaarden en drie dagen wettelijke bedenktijd), kunnen gegadigden die een bod hebben gedaan bij de verkopend makelaar een geanonimiseerd afschrift van het biedlogboek opvragen.
Het biedlogboek zorgt voor meer transparantie, maar het is geen wondermiddel. Het biedlogboek kan je slim gebruiken bij het bepalen van je biedstrategie. Met deze inzichten zie je direct voor hoeveel een huis is verkocht en hoef je dus niet te wachten tot het biedlogboek eindelijk vrijgegeven is.
Naast het verplichte biedlogboek zijn er ook vrijwillige systemen ontstaan die nog verdergaan in transparantie. Eerlijk Bieden is het eerste volledig onafhankelijke keurmerk in Nederland dat toeziet op eerlijke woningtransacties. Aangesloten makelaars maken gebruik van het gecertificeerde verkoopsysteem van Eerlijk Bieden waardoor het proces te allen tijde inzichtelijk is voor alle betrokkenen, zonder af te doen aan het verkoopresultaat.
Makelaars met het Eerlijk Bieden-keurmerk gebruiken een systeem dat alle biedingen vastlegt in een digitaal biedlogboek. Dit logboek is later in te zien door alle betrokken partijen, zodat je precies weet wat er is gebeurd. Bij bieden op inschrijving kan dus ook de makelaar de biedingen niet zien voor de deadline.
In september 2021 heeft makelaarsvereniging VBO in samenwerking met Eerlijk Bieden een pilot gehouden onder haar leden. Circa 90 VBO-leden namen deel aan de pilot, aan deze leden is gevraagd een deel van hun woningen via het platform te verkopen. In een maand zijn er 60 woningen verspreid over Nederland aangemeld via het Eerlijk Bieden-systeem. Consumenten waardeerde deze methode met een 8,8.
Open bieden (transparant) Bij open bieden zie je in real-time wat anderen bieden. Bij transparant bieden is dit wel het geval. Hierbij weten alle geïnteresseerden van elkaar hoeveel zij hebben geboden. Wanneer er een hoger bod wordt geplaatst krijgen de geïnteresseerden een automatisch bericht.
Bieden en Wonen model Bieden en Wonen werkt al sinds 2008 met deze open en transparante methode en veel klanten hebben dan ook op deze manier hun droomhuis weten te kopen of verkopen. We have fully digitized the bidding process. In this way everyone has insight at all times into the bids that have been made, including the applicable resolutive conditions.
Gesloten bieden met achteraf transparantie Het Biedlogboek is slechts een overzicht van het verkoopproces dat achteraf gedeeld wordt, ongeacht de verkoopmethode (open of gesloten). Hierdoor krijgen kandidaten de gewenste inzichten, maar blijven de belangen van de verkoper beschermt.
Mogelijke nadelen: De NVM is in eerste instantie voorstander van de invoering, maar waarschuwt voor het risico op onnodig overbieden door het vrijgeven van biedingsinformatie bij woningen.
Voor verkopers: Doordat potentiële kopers meerdere keren mogen bieden loopt de verkoopopbrengst op als er veel gegadigden zijn. Bij traditionele gesloten biedingen is een vaak gehoorde klacht van kopers dat ze best meer hadden willen bieden dan de uiteindelijke verkoopprijs waarvoor verkocht werd.
Een belangrijk punt dat vaak wordt vergeten: Het is namelijk niet zoals bij een veiling dat automatisch de hoogste bieder de woning gegund krijgt. De verkoper bepaalt of er een koop plaatsvindt, tegen welke prijs en tegen welke voorwaarden.
After the auction ends, the seller has 3 working days to choose the best bid (this is not always the highest bid). In Dutch law this is called 'recht van gunning'. Dit betekent dat een verkoper altijd kan kiezen voor een lager bod met betere voorwaarden of een betrouwbaardere koper.
Voorbereiding is alles In het transparante tijdperk is goede voorbereiding crucialer dan ooit. Omdat veel biedingen afhaken als blijkt dat de koper het huis niet kan betalen. Vooraf zekerheid voorkomt problemen. Het Gecertificeerd Koper-keurmerk biedt uitkomst: Je toont aan dat je financieel voorbereid bent, wat vertrouwen wekt bij verkopers.
Realistische verwachtingen: Het gebeurt niet vaak dat je bij je eerste bod direct de winnaar bent. In Nederland is het gemiddeld na 6 x bieden raak. Dat betekent je tussentijds van verschillende biedrondes kan leren én je biedstrategie kan aanscherpen.
Flexibiliteit in voorwaarden: Bij moderne biedsystemen kun je niet alleen je bedrag aanpassen maar ook je voorwaarden. Tijdens het biedproces op een woning kunnen kopers aan hun bod ontbindende voorwaarden verbinden. De geboden bedragen zijn voor andere bieders inzichtelijk. Kopers kunnen hun bod zo vaak verhogen als ze willen of de ontbindende voorwaarden veranderen.
Onderzoek de verkoopstrategie: Vraag de makelaar welk systeem wordt gebruikt. Werken ze met een biedlogboek, Eerlijk Bieden of een ander transparant systeem? Dit bepaalt je strategie.
Stel je maximumbedrag vooraf vast: Met behulp van een biedrobot kan de kopende partij een maximumprijs instellen voor de woning. Wanneer het eerste bod wordt overboden, plaatst de biedrobot automatisch een nieuw bod. Dit voorkomt emotionele beslissingen in het heetst van de strijd.
Denk aan je voorwaarden: Een bod bestaat niet alleen uit een bedrag. Financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring, ontbindende voorwaarden - ze kunnen allemaal doorslag geven bij gelijke bedragen.
Wees realistisch over timing: Over het algemeen zijn woningen binnen een maand verkocht als gebruik wordt gemaakt van online bieden. Transparante systemen kunnen het proces versnellen.
Het Nederlandse biederproces is in transitie. Om echt eerlijk bieden te garanderen, zijn duidelijke biedregels en minimumeisen voor biedlogboeken noodzakelijk. Op initiatief van voormalig woonminister Hugo de Jonge werd in 2023 een werkgroep opgericht om hier afspraken over te maken.
De overheid werkt aan het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, maar dat richt zich vooral op woningaanbod – niet op biedprocedures. Dit betekent dat de sector zelf de standaarden bepaalt.
Standaardisatie van biedlogboeken Een half jaar na de verplichte invoering van het Biedlogboek blijven er veel verschillen bestaan tussen de aanbieders. Na verschillende items in de media heeft demissionair minister Hugo de Jonge besloten om een NEN-commissie in te richten voor de standaardisatie van het Biedlogboek.
Technologische ontwikkelingen In april 2025 is de NTA 8061-norm gepubliceerd, met eisen voor o.a.: gestandaardiseerde biedlogboeken. Dit zorgt voor meer uniformiteit tussen verschillende systemen.
De markt kent inmiddels verschillende platforms voor transparant bieden:
Bieden en Wonen: Een van de pioniers sinds 2008, volledig open systeem waar alle biedingen zichtbaar zijn.
Eerlijk Bieden: Keurmerk voor makelaars met gecertificeerde transparante processen.
Huispedia: Huispedia heeft een onafhankelijk centraal biedingssysteem ontwikkeld dat online bieden, open of gesloten, mogelijk maakt. Hierbij kunnen consumenten zelf, maar ook verschillende makelaarskantoren met of zonder eigen veilingsysteem aansluiten.
Move.nl biedlogboek: Ontdek waarom 2.550 makelaars het Move-biedlogboek gebruiken. Transparant, verplicht én geïntegreerd in je CRM.
Ondanks de voordelen blijven er uitdagingen bestaan. In de praktijk schiet dit systeem tekort: er zijn geen uniforme standaarden en biedingen kunnen nog steeds tussentijds worden gewijzigd of toegevoegd. Bovendien moeten kopers actief vragen om het biedlogboek, terwijl het niet automatisch wordt verstrekt.
Tot slot vragen wij ons af hoe fraudegevoelig deze methode is. We kunnen ons voorstellen dat verkopers hun vrienden of bekenden kunnen inschakelen om mee te bieden in het proces.
Schijntransparantie: Het biedlogboek zou gezien kunnen worden als een vorm van 'schijntransparantie'. Echte transparantie vereist meer dan alleen een achteraf overzicht.
Moderne biedsystemen bieden ruimte voor meer dan alleen een bedrag. Onder het kopje 'aanvullende informatie' kun je namelijk een persoonlijke boodschap kwijt, een motivatie geven of iets over jezelf vertellen. Andere kandidaat-kopers zien deze informatie niet.
Deze persoonlijke touch kan het verschil maken bij gelijke biedingen. Verkopers kiezen niet altijd voor het hoogste bedrag maar ook voor de meest sympathieke of betrouwbare koper.
Het nieuwe tijdperk van transparant bieden biedt kansen en uitdagingen. Je hebt meer inzicht in het proces, maar ook meer concurrentie-informatie. De kunst is om deze informatie slim te gebruiken zonder je te laten leiden door emoties of strategisch gedrag van anderen.
Voorbereiding wordt belangrijker: Zorg dat je financiering rond is en je voorwaarden helder zijn voordat je gaat bieden.
Flexibiliteit loont: In transparante systemen kun je vaak reageren op andere biedingen. Houd ruimte voor aanpassingen.
Vertrouwen in het systeem: Kies bewust voor makelaars die werken met transparante systemen als dit voor jou belangrijk is.
Open bieden kan soms de prijs sterk opdrijven en is losstaand niet persé de heilige graal voor het woningprobleem. Het is een nieuwe smaak in het aanbieden van een woning. Wij faciliteren in beide gevallen altijd de transparantie, de verkopende partij bepaalt uiteindelijk.
Het doel van transparantie is niet om biedingen hoger te maken, maar om het proces eerlijker te maken. Of dit lukt, hangt af van hoe het systeem wordt gebruikt en welke waarborgen er zijn tegen misbruik.
Het bieden op een huis heeft als consument geeft nog geen enkel rechten of verplichtingen omdat er moet worden voldaan aan de schriftelijkheidseis. Dit betekent dat de verkoper zelfs nét voor het tekenen van de koopivereenkomst de mondelinge deal ongedaan kan maken. Daar ligt tevens ook het probleem met biedsystemen. Wanneer een biedprocedure is gesloten en de biedingen worden bekeken kan ervoor worden gekozen om niet voor de hoogste bieder te kiezen. Dat kan allerlei redenen hebben zoals de gunfactor (iemand in dezelfde levensfase dan verkopers toen ze de woning kochten), betere voorwaarden zoals geen financieringsvoorbehoud en bouwkundige keuring. Of een andere reden!
De verkoper is zelfs voledig vrij om alle biedingen terzijde te schuiven om vervolgens aan iemand anders te verkopen. Als makelaar in Zwolle zou ik graag zien dat er een systeem op de markt komt waarmee dit soort taferelen tot een einde behoren. Maar zolang de wet eist dat er een getekende koopovereenkomst moet zijn die door zowel koper als verkoper moet zijn getekend, blijft het een noodoplossing waar veel kopers, verkopers en makelaars niets aan hebben.
Het uitbrengen van een bod op een huis is de afgelopen jaren fundamenteel veranderd. Van een zwarte doos naar transparante systemen met biedlogboeken en real-time inzicht. Deze ontwikkeling is nog niet afgerond, er wordt nog steeds gewerkt aan standaardisatie en verbetering van de systemen.
Voor jou als koper betekent dit dat je moet meebewegen met deze ontwikkelingen. Leer de verschillende systemen kennen, bereid je goed voor en maak bewuste keuzes over waar en hoe je wilt bieden. Transparantie kan helpen, maar goede voorbereiding en een realistische biedstrategie blijven de basis voor succes.
Het Nederlandse biedproces wordt volwassener en professioneler. Dat is goed nieuws voor iedereen die ooit een huis wil kopen of verkopen. De tijd van achterkamertjespolitiek en ondoorzichtige procedures loopt langzaam ten einde. In plaats daarvan krijgen we systemen die gebaseerd zijn op openheid, eerlijkheid en gelijke kansen voor alle partijen.