Asbesthoudend materiaal werd tot de jaren tachtig veel gebruikt in en om woningen. Vaak in de vorm van asbesthoudend cement. Je vindt asbesthoudende platen vooral in gevels, dakbeschot, rond schoorstenen en bij CV-installaties. Ook in sommige soorten vinylzeil (tot 1983) en harde vinyltegels (tot 1985). Soms is asbest moeilijk herkenbaar en is onderzoek nodig. Sinds 1993 is verwerking van asbestmateriaal verboden.
Asbest was jarenlang het wondermateriaal van de bouw. Het was sterk, hittebestendig, goedkoop en veelzijdig inzetbaar. Niemand wist toen dat dit "wondermateriaal" een van de gevaarlijkste stoffen zou blijken die we ooit in onze huizen hebben gebruikt. Het verhaal van asbest is eigenlijk het verhaal van hoe technologische vooruitgang soms onbedoelde gevolgen heeft die pas decennia later duidelijk worden.
Van de jaren dertig tot ver in de jaren tachtig was asbest niet weg te denken uit de Nederlandse bouw. Het werd gebruikt in dakpannen, gevelbekleding, pijpisolatie, vloertegels en nog veel meer toepassingen. Bouwers waren enthousiast omdat het materiaal zoveel voordelen had: het was brandwerend, isolerend, waterbestendig en relatief goedkoop.
Vooral in de periode van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog werd massaal asbest gebruikt. Er moesten snel veel woningen gebouwd worden en asbest help om dat efficiënt en betaalbaar te doen. Miljoenen Nederlandse woningen uit die periode bevatten daarom asbesthoudende materialen.
Het ironische is dat asbest werd gebruikt vanwege zijn veiligheidseigenschappen. Het moest branden voorkomen en huizen veiliger maken. Niemand realiseerde zich dat het materiaal zelf een veel groter gevaar vormde dan de branden die het moest voorkomen.
Asbest kan zich op de meest onverwachte plekken in je huis bevinden. Het zit niet alleen in de voor de hand liggende bouwmaterialen, maar ook in allerlei afwerkingsmaterialen die je misschien niet zou verwachten.
Daken en gevels zijn de meest bekende plekken. Asbestcementplaten werden veel gebruikt voor dakbedekking en gevelbekleding. Ze zijn herkenbaar aan hun grijze kleur en gegolfde vorm, maar kunnen ook vlak zijn. Deze platen zitten vooral op schuren, garages en bijgebouwen, maar ook op woonhuizen.
Rond de schoorsteen vind je vaak asbesthoudende materialen. Vanwege de hitte-isolerende eigenschappen werd asbest gebruikt in schoorsteenpijpen, rookkanalen en isolatiemateriaal rond de schoorsteen. Dit asbest zit meestal verstopt en is niet zichtbaar zonder de afwerking weg te halen.
CV-installaties uit de jaren zeventig en tachtig bevatten vaak asbest. Niet alleen in de isolatie rond leidingen, maar ook in onderdelen van de ketel zelf. Bij vervanging van oude CV-ketels kom je dit regelmatig tegen.
Vloeren kunnen verrassend veel asbest bevatten. Vinyltegels en cushion vinyl van voor 1985 bevatten vaak asbest. Ook de lijm waarmee deze vloeren zijn gelegd kan asbest bevatten. Het problematische is dat deze vloeren er gewoon uitzien en je het asbest niet kunt zien.
Elektra-installaties uit de periode voor 1980 hebben soms asbesthoudende onderdelen. Denk aan isolatiemateriaal rond oude zekeringkasten of beschermende bekledingen rond elektrische leidingen in vochtige ruimtes.
Ramen en kozijnen zijn ook plekken om op te letten. In oudere woningen zijn vensterbanken van kunststeen of vezelcement soms asbesthoudend. Ook kit, stopverf of afdichtingsmaterialen rond ramen kunnen asbest bevatten, vooral in gebouwen van voor 1994.
Binnenafwerking is een andere bron van verborgen asbest. Denk aan:
Buitenafwerking kan eveneens asbest bevatten, zoals:
Omdat asbest vaak verwerkt is in materialen die onschuldig lijken, is het zonder professioneel onderzoek bijna onmogelijk om met zekerheid te zeggen of iets asbestvrij is.
Het gevaarlijke aan asbest is dat je het meestal niet ziet of ruikt. Anders dan bij schimmel of houtworm zijn er geen duidelijke signalen die je waarschuwen voor de aanwezigheid van asbest. Het materiaal kan er jarenlang onschuldig uitzien terwijl het potentieel gevaarlijk is.
Asbest wordt vooral gevaarlijk als het beschadigd raakt en vezels vrijkomen. Zolang asbesthoudend materiaal intact is en niet wordt verstoord, is het risico beperkt. Maar zodra je gaat boren, zagen, slopen of schuren, kunnen microscopisch kleine asbestvezels vrijkomen die je inademt zonder het te merken.
Deze vezels zijn zo klein dat ze diep in je longen doordringen en daar blijven zitten. Je lichaam kan ze niet afbreken of uitscheiden. Na jaren of zelfs decennia kunnen ze longziekten veroorzaken zoals asbestose, longkanker of mesothelioom. Het verraderlijke is dat deze ziekten pas na een zeer lange tijd zichtbaar worden.
Leren herkennen waar asbest zou kunnen zitten, is de eerste stap in het veilig omgaan ermee. Er zijn enkele praktische aanwijzingen die je kunnen helpen inschatten of materiaal in je huis asbest zou kunnen bevatten.
De leeftijd van je huis is de belangrijkste indicator. Woningen gebouwd tussen 1945 en 1985 hebben de hoogste kans op asbest. Huizen van voor 1945 kunnen ook asbest bevatten, maar minder. Woningen gebouwd na 1993 zouden helemaal geen asbest mogen bevatten.
Het uiterlijk van materialen kan aanwijzingen geven. Asbestcementplaten hebben vaak een karakteristieke grijze kleur en kunnen gegolfd of vlak zijn. Ze voelen zwaar aan voor hun dikte. Oude vinyltegels die erg hard aanvoelen kunnen asbest bevatten.
De locatie in je huis zegt ook iets. Materialen die blootgesteld worden aan hitte, vocht of slijtage hadden vaak asbest nodig voor hun eigenschappen. Denk aan plekken rond verwarmingsinstallaties, in vochtige ruimtes of op plaatsen waar isolatie belangrijk was.
Maar uiterlijk alleen is niet betrouwbaar genoeg. Er zijn asbestvrije materialen die er hetzelfde uitzien als asbesthoudende. En er zijn asbesthoudende materialen die er onschuldig uitzien. Zekerheid krijg je alleen door onderzoek.
| Locatie / onderdeel | Veelvoorkomend materiaal | Bouwperiode met risico | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Daken en gevels | Asbestcement golfplaten of vlakke platen | tot ±1993 | Vooral op schuren, garages, bijgebouwen en soms woonhuizen |
| Schoorsteen & rookkanalen | Hittebestendig asbestcement of isolatie | tot ±1993 | Vaak onzichtbaar onder afwerking |
| CV-installaties | Isolatie rond leidingen, onderdelen in ketel | jaren ‘70–’80 | Komt vaak voor bij vervanging van oude CV’s |
| Vloeren | Vinyltegels, cushion vinyl, vloerbedekkinglijm | tot ±1985 | Asbest niet zichtbaar aan de buitenkant |
| Elektra-installaties | Isolatie rond zekeringkasten, bedrading | tot ±1980 | Vooral in vochtige ruimtes of oude meterkasten |
| Ramen en kozijnen | Vensterbanken van kunststeen/vezelcement, kit | tot ±1994 | Ook stopverf kan asbest bevatten |
| Plafonds | Systeemplaten, spuitplafonds, brandwerende platen | tot ±1993 | Vaak in keukens, gangen of bedrijfspanden |
| Wanden & afwerking | Vezelcement wandplaten, badkamer/kitchen panels | tot ±1993 | Soms gebruikt als vochtwering |
| Buitenafwerking | Gevelpanelen, dakbeschot, carportplaten | tot ±1993 | Kan ook bij uitbouwen en portieken voorkomen |
| Meterkasten | Achterwand van asbesthoudend plaatmateriaal | tot ±1993 | Vooral in oudere woningen en flats |
Niet alle asbest in je huis is automatisch gevaarlijk. Het hangt af van de staat waarin het materiaal verkeert en wat je ermee doet. Begrijpen wanneer asbest wel en niet gevaarlijk is, helpt je om verstandige beslissingen te nemen.
Hechte asbest zit stevig vast in andere materialen zoals cement. Zolang dit materiaal intact is en je er niet mee klust, komen er nauwelijks vezels vrij. Veel asbestcementplaten op daken en gevels vallen in deze categorie. Ze kunnen jarenlang veilig blijven als je ze met rust laat.
Brosse asbest laat makkelijker vezels los en is daarom gevaarlijker. Dit kan asbest zijn dat door ouderdom of weersinvloeden is aangetast, of asbest in materialen die van zichzelf al broos zijn, zoals oude isolatiematerialen.
Verstoring van asbesthoudend materiaal is het moment waarop het echt gevaarlijk wordt. Boren, zagen, schuren of slopen van asbesthoudende materialen kan grote hoeveelheden vezels vrijmaken. Zelfs lichte mechanische belasting zoals het plaatsen van een schroef kan al vezels doen vrijkomen.
Het belangrijkste principe is daarom: laat intact asbest met rust en zorg dat je het niet per ongeluk beschadigt. Als je moet klussen aan of rond mogelijk asbesthoudende materialen, neem dan eerst maatregelen om het risico te minimaliseren.
De Nederlandse wetgeving rond asbest is streng en wordt actief gehandhaafd. Sinds 1993 is het gebruik van asbest in nieuwe producten verboden. Voor bestaand asbest gelden strikte regels over hoe ermee om te gaan.
Asbestinventarisatie is verplicht voor veel werkzaamheden aan gebouwen van voor 1993. Als je gaat verbouwen, slopen of renoveren, moet je vaak eerst laten onderzoeken of er asbest aanwezig is. Deze inventarisatie moet gedaan worden door een erkend bureau.
Verwijdering van asbest mag alleen door gecertificeerde bedrijven. Je mag als particulier niet zomaar asbest verwijderen, ook niet uit je eigen huis. Er zijn wel uitzonderingen voor kleine hoeveelheden niet-brosse asbest, maar ook daarvoor gelden strikte regels.
Meldingsplicht geldt voor veel asbestwerk. Verwijdering van asbest moet gemeld worden bij de gemeente of andere toezichthouders. Ook moeten werknemers die met asbest werken medisch gecontroleerd worden.
Boetes voor het overtreden van asbestregels kunnen fors zijn. Zowel particulieren als bedrijven kunnen bekeurd worden voor ondeskundig omgaan met asbest. De boetes lopen op tot tienduizenden euro's.
Omgaan met asbest kan duur zijn. Van onderzoek tot sanering, de kosten lopen snel op en kunnen een forse impact hebben op je budget.
Asbestonderzoek kost meestal tussen de 500 en 1500 euro, afhankelijk van de grootte van je huis en de uitgebreidheid van het onderzoek. Voor een vervolgonderzoek na een positieve screening betaal je meer dan voor een globale inventarisatie.
Sanering is waar de echte kosten zitten. Het veilig verwijderen van asbest kost al snel duizenden euro's. Een asbestdak van een gemiddelde woning laten verwijderen en vervangen kan 15.000 tot 25.000 euro kosten. Bij complexere situaties kunnen de kosten nog hoger oplopen.
Tijdelijke voorzieningen tijdens sanering kosten ook geld. Je moet misschien tijdelijk ergens anders wonen, of delen van je huis zijn niet toegankelijk. Deze indirecte kosten worden vaak onderschat.
Waardeverlies van je huis door de aanwezigheid van asbest is moeilijk in te schatten. Sommige kopers schrikken van asbest en bieden minder, andere zien het als onderhandelingsruimte. De markt reageert wisselend op asbest in woningen.
Asbest speelt een belangrijke rol bij het kopen en verkopen van woningen. Zowel kopers als verkopers moeten weten waar ze aan toe zijn en welke verplichtingen ze hebben.
Verkopers moeten eerlijk zijn over bekende asbest in hun woning. Als je weet dat er asbest zit, moet je dat melden aan potentiële kopers. Achteraf ontdekt asbest verzwijgen kan juridische gevolgen hebben.
Kopers kunnen een asbestclausule laten opnemen in het koopcontract. Hiermee bescherm je jezelf tegen onverwacht aangetroffen asbest na de koop. De clausule kan bepalen dat de verkoper verantwoordelijk blijft voor saneringskosten.
Taxateurs houden rekening met asbest bij het waarderen van woningen. Zichtbaar asbest of een hoge kans op asbest kan de taxatiewaarde beïnvloeden. Dit kan gevolgen hebben voor je hypotheek.
Makelaars adviseren soms om bij woningen uit de risicoperiode onderzoek te laten doen naar asbest. Dit voorkomt onaangename verrassingen en discussies na de koop. Ben je als verkoper op de hoogte van asbest in je woning, dan ben je verplicht dit te melden. Dit kan eenvoudig op de vragenlijst worden ingevuld.
Het aantreffen van asbest in je huis is geen reden voor paniek, maar vraagt wel om een doordachte aanpak. De juiste stappen zetten voorkomt onnodige risico's en kosten.
Niet in paniek raken is het eerste advies. Asbest dat jarenlang veilig in je huis heeft gezeten, is de komende dagen ook nog niet acuut gevaarlijk. Neem de tijd om je goed te oriënteren op je opties.
Stop met werkzaamheden als je tijdens klussen asbest tegenkomt. Leg gereedschap neer, verlaat de ruimte en ventileer goed. Probeer niet zelf op te ruimen of door te gaan met je klus.
Laat onderzoek doen om zeker te weten wat je hebt aangetroffen. Een erkend bureau kan bepalen of het echt asbest is, hoeveel er zit en hoe gevaarlijk het is. Dit onderzoek is geld waard omdat het je helpt de juiste beslissingen te nemen.
Overweeg je opties op basis van het onderzoek. Niet alle asbest hoeft meteen weggehaald te worden. Soms is inkapselen of met rust laten een betere optie dan dure sanering.
Sanering is niet altijd de beste oplossing voor asbest in je huis. Er zijn alternatieven die minder ingrijpend en goedkoper kunnen zijn.
Inkapselen betekent dat je het asbest afdekt met een beschermende laag zodat er geen vezels meer kunnen vrijkomen. Dit is goedkoper dan verwijderen en kan een goede langetermijnoplossing zijn voor hechte asbest in goede staat.
Periodieke controle kan voldoende zijn voor asbest dat intact is en niet wordt verstoord. Door regelmatig te controleren of het materiaal nog in goede staat is, kun je ingrijpen voordat het gevaarlijk wordt.
Beperkte sanering kan een compromis zijn. In plaats van alle asbest tegelijk verwijderen, kun je prioriteiten stellen en beginnen met het meest risicovolle asbest.
Timing afstemmen op andere werkzaamheden kan kosten besparen. Als je toch van plan bent om je dak te vervangen, kun je dan meteen het asbestdak laten saneren.
De regels staan toe dat je als particulier kleine hoeveelheden niet-brosse asbest zelf verwijdert, maar dit is een grijs gebied vol risico's en beperkingen.
Maximaal 35 vierkante meter niet-brosse asbest mag je per jaar zelf verwijderen. Dit lijkt veel, maar de praktijk is ingewikkelder. Je moet kunnen aantonen dat het om niet-brosse asbest gaat en je moet je aan strikte veiligheidsregels houden.
Beschermingsmiddelen zijn verplicht. Je hebt specifieke ademhalingsbescherming, beschermende kleding en speciale stofzuigers nodig. Deze spullen kopen voor eenmalig gebruik kan duurder zijn dan een professional inhuren.
Afvoer van asbest moet via erkende verwerkingsbedrijven. Je kunt het niet bij het gewone bouwafval gooien. De kosten en administratie van afvoer maken het zelf doen minder aantrekkelijk.
Risico's van zelf klussen met asbest zijn groot. Een fout kan je gezondheid en die van je gezin jarenlang bedreigen. De vraag is of de besparing opweegt tegen deze risico's.
Veel mensen denken niet aan verzekeringen bij asbest, maar ze kunnen een belangrijke rol spelen bij schade of aansprakelijkheid.
Opstalverzekering dekt meestal geen asbestsanering omdat het om slijtage gaat, niet om plotselinge schade. Wel kan de verzekering uitkeren als asbest beschadigd raakt door een gedekte gebeurtenis zoals storm of brand.
Aansprakelijkheidsverzekering kan belangrijk zijn als je per ongeluk asbest verspreidt naar buren of als werknemers worden blootgesteld. De schade door asbestverspreiding kan enorm zijn.
Rechtsbijstandverzekering kan helpen bij juridische procedures rond asbest. Of dat nu een conflict met de verkoper van je huis is of een procedure tegen een aannemer die asbest heeft beschadigd.
Gezondheidsschade door asbest valt meestal onder de zorgverzekering, maar lang niet alle kosten worden vergoed. Preventie is daarom altijd beter dan genezen.
Hoewel asbest al dertig jaar verboden is, zal het nog decennia een rol spelen in de Nederlandse woningmarkt. Miljoenen woningen bevatten nog asbest en dat moet de komende jaren worden aangepakt.
Saneringsoperaties worden steeds grootschaliger. Woningcorporaties saneren hun bezit systematisch en ook particuliere eigenaren voelen de druk om asbest aan te pakken. Dit kan leiden tot schaarste aan gespecialiseerde bedrijven en hogere prijzen.
Strengere regelgeving is te verwachten. De overheid wil asbest zo veel mogelijk uit de gebouwde omgeving hebben. Dit kan leiden tot strengere eisen bij verkoop, verhuur of verbouwing van woningen.
Technologische ontwikkelingen maken sanering veiliger en mogelijk goedkoper. Nieuwe technieken voor herkenning en verwijdering worden ontwikkeld. Ook komt er meer kennis over wanneer sanering wel en niet nodig is.
Bewustwording neemt toe. Steeds meer mensen weten van de risico's van asbest en nemen maatregelen. Dit leidt tot meer vraag naar onderzoek en sanering.
Maak een asbestinventarisatie als je een huis hebt uit de risicoperiode en nog nooit onderzoek hebt laten doen. Het geeft duidelijkheid en helpt je plannnen te maken.
Documenteer alles wat je weet over asbest in je huis. Bewaar onderzoeksrapporten, foto's en correspondentie. Deze informatie is waardevol bij verkoop of als je later maatregelen wilt nemen.
Plan sanerung strategisch. Combineer asbestverwijdering met andere werkzaamheden om kosten te besparen. Een nieuwe dakbedekking is een goed moment om ook asbest aan te pakken.
Informeer je grondig voordat je besluiten neemt. Asbest is complex en de gevolgen van verkeerde beslissingen kunnen groot zijn. Neem de tijd om je opties te begrijpen.
Betrek professionals bij twijfels. Het geld dat je besteedt aan goede advisering verdien je vaak terug door betere beslissingen en lagere kosten.
Omgaan met asbest vraagt om het maken van weloverwogen afwegingen tussen risico's en kosten. Niet alle asbest is even gevaarlijk en niet alle sanering is even urgent.
Het belangrijkste is dat je geïnformeerde beslissingen neemt op basis van feiten, niet op basis van angst of verhalen van anderen. Asbest is een serieus gezondheidrisico, maar het is te beheersen als je verstandig omgaat met de situatie.
Laat je niet onder druk zetten door commerciële partijen die beweren dat alle asbest meteen weggehaald moet worden. Maar onderschat ook niet de risico's als je besluit om asbest te laten zitten. De juiste balans ligt ergens in het midden en hangt af van je specifieke situatie.
Asbest zal waarschijnlijk nog jaren een rol spelen in je overweging bij het kopen, verkopen of verbouwen van een huis. Door je goed te informeren en professioneel advies in te winnen, kun je ervoor zorgen dat asbest een beheersbaar probleem blijft in plaats van een bron van zorgen en onverwachte kosten.
De aanwezigheid van asbest kan invloed hebben op de verkoopwaarde van je huis. Sommige kopers zien het als een risico en bieden minder, anderen gebruiken het als onderhandelingspunt voor een lagere prijs. Bij zichtbare of vermoedelijke asbest kan de taxatiewaarde dalen, vooral als sanering kostbaar is. Transparantie is belangrijk: vermeld bekende asbest altijd bij verkoop en overweeg vooraf onderzoek of sanering om onzekerheid bij kopers weg te nemen.
Asbest hoeft binnen geen probleem te zijn zolang het ingekapseld en er geen asbestvezels vrij komen. Asbest kom ik als makelaar in Zwolle nog regelmatig tegen. Aan de andere kant moet de koper zich afvragen of bijvoorbeeld een asbestdak past bij de toekomstplannen waarbij verbouwingen plaats gaan vinden. Denk hierbij aan een dakkapel plaatsen waarvoor het asbest toch echt verwijderd moet worden. Op zich zou je kunnen zeggen dat een asbest dak geen waardeverlagend effect heeft, maar wanneer ik als aankoopmakelaar kopers moet adviseren en zich een soortgelijk huis op de markt bevindt adviseer ik toch de woning zonder asbest te kopen. Het meest voorkomend zijn de asbestgolfplaten op de schuurtjes in de tuin.
Afgelopen week heb ik nog een woning getaxeerd waarbij er achter het huis een schuurtje stond met asbest dakplaten. Dit had wat mij betreft geen waardeverlagend effect vanwege het gemak waarmee het asbest kan worden verwijderd. Het dak van een huis verwijderen en vervangen is hiermee niet te vergelijken. Denk dus goed na wanneer je een huis koopt waar asbesthoudende materialen in zijn verwerkt. De plaats en het mogelijke contact ermee bepalen voor een groot deel of het wel/niet slim is om het huis te kopen.
Let op dat in veel koopovereenkomsten clausules worden gebruikt om de verkoper te beschermen. Er wordt dan aangegeven dat er asbest of waarschijnlijk sprake is van het verwerken van asbesthoudende materialen waarbij alle risico's naar de koper van het huis gaan. De koper is ermee bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende materialen bevinden en draagt hiervoor het volledige risico en kan verkoper hiervoor nimmer aansprakelijk stellen. Koper is op de hoogte van de wet en regelgeving omtrent asbest en aanvaart de financiele gevolgen van het verwijderen van asbesthoudende materialen.
Dit is zomaar een voorbeeld wat verkoopmakelaars kunnen opnemen in de koopovereenkomst waarbij het risico overgaat op koper. Soms is het verstandig wanneer je asbest vermoed maar het niet zeker weet een bouwkundig inspecteur in te schakelen. Zo laat je de woning keuren voor extra zekerheid en je kunt de inspecteur vragen om extra alert te zijn op asbest. Zorg ervoor dat je tijdens de bouwkundige inspectie zelf aanwezig bent zodat je niet alleen meer informatie over de staat van de woning krijgt, maar ook vragen kunt stellen.
Asbest is een vroeger veelgebruikt bouwmateriaal dat sterk, goedkoop en hittebestendig is, maar gevaarlijk kan zijn bij beschadiging. Het zit vaak verborgen in daken, gevels, vloeren en afwerkingen in huizen van vóór 1994. De aanwezigheid kan de woningwaarde verlagen, vooral door saneringskosten. Alleen professioneel onderzoek geeft zekerheid.