Bij aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en geen aflossing. Het geleende bedrag blijft dus gelijk. Het voordeel is dat het fiscale voordeel (hypotheekrenteaftrek) elk jaar hetzelfde blijft. Aan het einde van de looptijd moet de hele lening in één keer worden terugbetaald.
Het concept klinkt aantrekkelijk: lage maandlasten omdat je alleen rente betaalt. Geen gedoe met aflossingen die je maandelijkse uitgaven verhogen. Maar achter deze schijnbare eenvoud schuilt een complexe financiële constructie die zowel kansen als risico's biedt.
Stel je voor: je wilt een huis van vier ton kopen. Met een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente over die vier ton. Bij een rente van 4 procent betekent dat ongeveer 1.333 euro per maand. Bij een annuïteitenhypotheek zou je maandlast hoger zijn omdat je ook aflossingsbedrag toevoedt. Dat verschil kan al snel 500 euro per maand zijn.
Voor veel mensen is dit verschil de reden om voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Die extra 500 euro per maand geeft financiële ruimte voor andere zaken. Misschien wil je die gebruiken om te beleggen, of om je huis te verbouwen, of gewoon om comfortabeler te leven.
Maar er zit een addertje onder het gras. Die vier ton die je geleend hebt, blijft vier ton. Na dertig jaar heb je nog steeds dezelfde schuld als toen je begon. En die moet dan in één keer worden terugbetaald.
Er was een tijd dat de aflossingsvrije hypotheek werd aangeprezen als de slimste manier om een huis te financieren. Dat was in de jaren negentig en het begin van de 21e eeuw. Banken en adviseurs vertelden mensen dat ze gek waren als ze aflosten. Waarom je schuld verminderen als je het geld beter kon beleggen?
Het verhaal was verleidelijk. Je neemt een aflossingsvrije hypotheek en belegt het geld dat je normaal zou aflossen. Door de magie van samengestelde rente zou je belegging zoveel opleveren dat je niet alleen je hypotheek kon aflossen, maar ook nog geld overhield. Bovendien kon je de hypotheekrente aftrekken van de belasting, waardoor de kosten meeviel.
Miljoenen Nederlanders geloofden in dit verhaal en stapten over op een aflossingsvrije hypotheek, vaak gecombineerd met een beleggingsrekening of levensverzekering. Het leek de perfecte oplossing: lagere maandlasten en een rijk pensioen.
De financiële crisis van 2008 gooide roet in het eten. Beleggingen kelderden, rendementen vielen tegen en veel mensen ontdekten dat hun opgebouwde vermogen lang niet toereikend was om hun hypotheek af te lossen. Het paradijs van de aflossingsvrije hypotheek bleek een illusie.
Bovendien werden de fiscale regels aangescherpt. De hypotheekrenteaftrek werd beperkt en aan nieuwe hypotheken werden strengere eisen gesteld. Aflossingsvrije hypotheken zijn nu alleen nog mogelijk onder strikte voorwaarden en voor een beperkt bedrag.
Voor veel mensen werd hun aflossingsvrije hypotheek van een zegen een vloek. In plaats van financiële vrijheid hadden ze een probleem: hoe ga je een enorme schuld aflossen als je daar dertig jaar niet voor gespaard hebt?
De werking is in principe simpel. Je leent een bedrag en betaalt daar maandelijks rente over. Het geleende bedrag verandert niet. Na dertig jaar heb je dus precies evenveel schuld als toen je begon. Dit in tegenstelling tot een annuïteitenhypotheek, waarbij je elke maand een deel van je schuld aflost.
Het grote voordeel is dat je maandlasten lager zijn dan bij andere hypotheekvormen. Dit geeft financiële ruimte voor andere doeleinden. Het nadeel is dat je aan het einde van de looptijd nog de volledige schuld hebt staan.
Daarom wordt van mensen met een aflossingsvrije hypotheek verwacht dat ze zelf zorgen voor de aflossing. Dit kan door te sparen, te beleggen of door de waardestijging van het huis te gebruiken. In de praktijk gaat dit laatste vaak niet op, omdat huizenprijzen ook kunnen dalen.
Een belangrijk voordeel van de aflossingsvrije hypotheek is dat het fiscale voordeel constant blijft. Bij een annuïteitenhypotheek neemt de hypotheekrenteaftrek elk jaar af omdat je steeds minder rente betaalt. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijf je elk jaar hetzelfde bedrag aan rente betalen en dus ook hetzelfde bedrag aftrekken.
Dit kan aantrekkelijk zijn, vooral als je verwacht dat je inkomen de komende jaren stijgt. Een hoger inkomen betekent een hoger belastingtarief, waardoor de hypotheekrenteaftrek meer waard wordt. Door de aftrek constant te houden, profiteer je maximaal van deze ontwikkeling.
Maar de fiscale regels zijn de afgelopen jaren aangescherpt. Voor nieuwe hypotheken geldt dat je alleen hypotheekrenteaftrek krijgt als je ook daadwerkelijk aflost. Dit heeft de aflossingsvrije hypotheek voor nieuwe kopers praktisch onmogelijk gemaakt.
Tegenwoordig kun je alleen nog onder zeer specifieke omstandigheden een aflossingsvrije hypotheek krijgen. Voor eigenwoningen is dit praktisch onmogelijk geworden door de fiscale regels. Je krijgt geen hypotheekrenteaftrek als je niet aflost, waardoor de constructie zijn fiscale aantrekkelijkheid verliest.
Voor beleggingspanden zijn aflossingsvrije hypotheken nog wel mogelijk. Hier geldt de eis van verplichte aflossing niet. Veel vastgoedbeleggers kiezen daarom nog steeds voor aflossingsvrije financiering. De huurinkomsten gebruiken ze dan niet om af te lossen, maar voor andere doeleinden.
Ook voor bestaande aflossingsvrije hypotheken gelden de nieuwe regels niet. Als je al een aflossingsvrije hypotheek had voor 2013, mag je die behouden. Je kunt er zelfs bij oversluiten mee naar een andere bank, zolang je het bedrag niet verhoogt.
Het grootste risico van een aflossingsvrije hypotheek is dat je na dertig jaar nog steeds een enorme schuld hebt. Voor veel mensen is dit een angstig vooruitzicht. Stel je voor dat je op je 65e met pensioen gaat en dan nog een hypotheekschuld van vier ton hebt staan. Hoe ga je dat betalen van je AOW en pensioen?
Dit probleem speelt nu bij duizenden Nederlandse huishoudens. Ze hebben dertig jaar lang alleen rente betaald en staan nu voor de keuze: het huis verkopen om de hypotheek af te lossen, of de hypotheek verlengen en hopen dat het goed komt.
Verkopen is niet altijd een optie. Misschien zijn de huizenprijzen gedaald sinds je het huis kocht. Of je wilt niet verhuizen omdat je gehecht bent aan je huis en buurt. Dan zit je vast met een schuld die je niet kunt aflossen.
Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, hoef je niet bij de pakken neer te zitten. Er zijn verschillende strategieën om het probleem op te lossen. De meest voor de hand liggende is beginnen met aflossen. Je kunt je aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek, waardoor je vanaf nu wel maandelijks aflossingsbedrag betaalt.
Een andere optie is apart sparen voor de aflossing. Je houdt je aflossingsvrije hypotheek maar legt maandelijks geld opzij om aan het einde de schuld in één keer af te kunnen lossen. Dit werkt vooral goed als je kunt sparen tegen een hoger rendement dan je hypotheekrente.
Beleggen is een derde optie, maar wel een riskante. Door het geld dat je normaal zou aflossen te beleggen, hoop je meer rendement te halen dan je hypotheekrente kost. Als dit lukt, kun je je hypotheek aan het einde aflossen en houd je geld over. Maar beleggen brengt risico's met zich mee, zoals veel mensen tijdens de financiële crisis hebben ondervonden.
Los van de financiële aspecten heeft een aflossingsvrije hypotheek ook een psychologische kant. Veel mensen vinden het onprettig om dertig jaar lang dezelfde schuld te houden. Het geeft een gevoel van niet vooruitgaan, van vastzitten in een financiële verplichting.
Daarentegen vinden andere mensen het juist prettig om de financiële flexibiliteit te hebben die een aflossingsvrije hypotheek biedt. Lagere maandlasten betekenen meer ruimte voor andere uitgaven of investeringen. Voor ondernemers kan dit bijvoorbeeld aantrekkelijk zijn om geld in hun bedrijf te steken in plaats van hun hypotheek af te lossen.
De juiste keuze hangt af van je persoonlijkheid en financiële doelen. Ben je iemand die graag zekerheid heeft en schulden zo snel mogelijk wilt afbetalen? Dan is een aflossingsvrije hypotheek waarschijnlijk niet voor jou. Ben je bereid risico's te nemen voor potentieel hoger rendement? Dan kan het wel interessant zijn.
Als je overweegt om minder af te lossen, zijn er alternatieven voor de volledig aflossingsvrije hypotheek. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor een lineaire hypotheek waarbij je elk jaar hetzelfde bedrag aflost. Of voor een budget hypotheek waarbij je de eerste jaren minder aflost en later meer.
Ook kun je spelen met de rentevaste periode. Door te kiezen voor een kortere rentevaste periode krijg je vaak een lagere rente, waardoor je maandlasten dalen. Wel loop je het risico dat de rente na afloop hoger is.
Een andere optie is gedeeltelijk aflossingsvrij. Je lost een deel van je hypotheek normaal af en houdt een deel aflossingsvrij. Dit geeft je financiële flexibiliteit maar beperkt de risico's.
Voor nieuwe kopers is de aflossingsvrije hypotheek praktisch van de kaart verdwenen. De fiscale voordelen zijn weggenomen en banken zijn terughoudend geworden met het verstrekken ervan. De focus ligt nu weer op aflossen en het opbouwen van vermogen in plaats van het maximaliseren van schulden.
Voor bestaande houders van aflossingsvrije hypotheken blijft de uitdaging bestaan. Veel van hen zullen de komende jaren moeten kiezen tussen verkopen, omzetten naar een aflossende hypotheek, of creatieve oplossingen vinden om hun schuld te kunnen aflossen.
De lessen van de aflossingsvrije hypotheek zijn duidelijk: wat te mooi lijkt om waar te zijn, is dat meestal ook. Financiële producten die beloven dat je rijk wordt zonder risico, bestaan niet. En schulden verdwijnen niet vanzelf, ook niet na dertig jaar.
Ik kan me herinneren dat mensen aan het einde van de looptijd een nieuwe hypotheek/lening af moesten sluiten of gedwongen het huis moesten verkopen. Dat kan natuurlijk nooit de bedoeling zijn geweest van een financieel product. Denk er dus ook goed over na wanneer je dit soort beslissingen neemt en schuif de problemen niet vooruit naar 30 jaar. Ook al is dat een hele tijd, heel vaak wordt ondertussen de hypotheek ook nog eens verhoogd voor verbetering, verbouwing of het verduurzamen van je huis. Zorg in ieder geval dat je er een financieel potje tegenover hebt staan tegen de tijd dat je hypotheek afloopt.
Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, laat je dan goed adviseren over je opties. Doe niets overhasts, maar maak wel een plan voor de toekomst. Hoe ga je ervoor zorgen dat je over tien of twintig jaar je hypotheek kunt aflossen?
Voor nieuwe kopers is het advies eenvoudig: kies voor een hypotheek waarbij je wel aflost. Dit geeft zekerheid en zorgt ervoor dat je uiteindelijk schuldenvrij wordt. De verlaging van je maandlasten door niet af te lossen is een illusie als je later alsnog de volledige schuld moet betalen.
De aflossingsvrije hypotheek was een product van zijn tijd. Een tijd waarin werd geloofd dat de beurs altijd zou stijgen, dat huizenprijzen nooit zouden dalen en dat er geen risico's waren aan financiële constructies. We weten nu beter.
Simpel en zeker wint het van complex en risicovol. Dat geldt zeker voor iets zo belangrijks als de financiering van je huis.
