De angst van elke verkoper: 3 dagen bedenktijd bij de verkoop van een huis
Als makelaar in Zwolle (en omgeving) weet ik dat verkopers zich nogal eens druk maken om de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Er komen vaak veel vragen naar boven en het is voor verkopers belangrijk om hier even afstand van te doen. Toch is dat makkelijk gezegd dan gedaan, waar de ene het makkelijk los kan laten, slaat bij de andere de angst toe. In dit artikel probeer ik zo goed mogelijk de risico's en reële verwachtingen op een rij te zetten zodat jij als verkoper rustig kan slapen.
De spannendste dagen na het tekenen
Voor veel verkopers voelt het als de langste fase van het hele verkoopproces. De handtekeningen staan eindelijk op papier. Na het onderhandelen, het finetunen van de koopakte en een laatste check van de afspraken is het moment daar. De koffiekopjes worden opgeruimd, je wisselt nog wat woorden met de makelaar en dan dringt het ineens tot je door. Vanaf morgen gaan ze in. Die drie dagen bedenktijd.
Twijfel en onrust na de handtekening
En precies daar zit vaak de onrust. Wat als de kopers toch twijfelen. Wat als er ineens een andere, mooiere woning voorbij komt. Je hoofd draait overuren en de dagen lijken eindeloos. Dat gevoel is herkenbaar en volkomen normaal. Maar laat me je geruststellen. Laat ik eerst uitleggen waarom de wettelijke bedenktijd bestaat.
Waarom de wettelijke bedenktijd bestaat
De wettelijke bedenktijd van drie dagen is ooit bedacht om impulsieve aankopen te voorkomen. Het is een bescherming voor de koper, niet voor de verkoper. Het idee is dat iemand niet onder druk een handtekening zet en daar direct spijt van krijgt. In de praktijk gebeurt dat tegenwoordig nauwelijks meer. Tegen de tijd dat er wordt getekend, is er al een uitgebreid traject doorlopen.
Wat er allemaal al gebeurt vóór het tekenen
Voor het tekenen is er namelijk al veel gebeurd. De woning is bezichtigd, er is een bod uitgebracht, soms meerdere keren onderhandeld en uiteindelijk is er overeenstemming bereikt. Dat proces neemt meestal dagen in beslag. Dat geldt overigens ook voor een biedprocedure waarbij geïnteresseerden een bod uit mogen brengen voor een bepaalde datum en tijdstip. Daarna worden gegevens uitgewisseld en stelt de makelaar de koopovereenkomst op. Die overeenkomst is geen verrassing, maar een vastlegging van wat mondeling al is afgesproken.
Controle en afstemming van de koopovereenkomst
De conceptovereenkomst wordt vrijwel altijd eerst toegestuurd aan zowel koper als verkoper. Beide partijen nemen de inhoud rustig door, stellen vragen en laten waar nodig kleine aanpassingen doorvoeren. Pas als iedereen zich daar goed bij voelt, wordt een afspraak gemaakt om te tekenen. Dat kan op papier of digitaal. Alleen al deze werkwijze zorgt ervoor dat er tijd tussen zit. Tijd om na te denken. Tijd om zeker te zijn.
Hoe vaak kopers echt ontbinden
Juist daarom zie je dat kopers in dit stadium vrijwel nooit gebruikmaken van de bedenktijd om alsnog te ontbinden. In mijn ervaring is dat uitzonderlijk. In vijftien jaar tijd heb ik het één keer meegemaakt, en dat was bij een inschrijving waarbij de hoogste bieder het huis kreeg. Een heel andere dynamiek dan een regulier verkooptraject.
Wanneer gaat de bedenktijd precies in
Dan nog even praktisch. De bedenktijd gaat in één dag nadat de getekende koopovereenkomst aan de koper is overhandigd. Teken je vandaag, dan begint de bedenktijd morgen. Het weekend telt daarbij voor één dag mee. Het is dus belangrijk dat de koper direct een kopie van de getekende stukken ontvangt, zodat de terhandstelling duidelijk en geldig is.
Makelaar AAN het woord
Dus in de praktijk hoef jij je in de meeste gevallen geen zorgen te maken. De koper wil graag de woning en jij wilt graag verkopen, er is overeenstemming bereikt en er zit voldoende tijd tussen het bezichtigen, de deal sluiten en de koopovereenkomst tekenen. Daardoor heeft de koper goed na kunnen denken, maar ook vragen kunnen stellen die een eventuele koop nog twijfelachtig zou kunnen maken.
Psycholigisch houden mensen niet van onzekerheid, dat is hier in het nadeel van de verkoper. Waar de koper na het tekenen zeker weet dat de verkoper niet meer van de deal af kan zien, blijft deze mogelijkheid door de wettelijke bedenktijd bestaan. Wil je hier gelijkwaardigheid in, dan is er de mogelijkheid om ook zo'n clausule voor de verkoper op te nemen. Dat is dan geen wettelijke bedenktijd, maar een overeengekomen bedenktijd, dat komt in de praktijk nagenoeg niet voor.
Een ander psychologisch effect wat voor de koper van belang is dat deze ook in angst en onzekerheid zit voordat de deal is gesloten. Ons brein krijgt dan ook pas een beetje rust wanneer de mondelinge deal is gesloten. Zoals ik eerder aangaf is onzekerheid een gevoel waar we zo snel mogelijk vanaf willen. Dus wanneer de deal is gesloten is zowel de kopers als verkoper (in de meeste gevallen) blij. De rest is het opmaken en ondertekenen van de bijbehorende stukken.
Veelgestelde vragen over de 3 dagen bedenktijd bij de verkoop van een huis
Wat is de wettelijke bedenktijd van 3 dagen bij de verkoop van een huis?
De wettelijke bedenktijd is een periode van drie dagen waarin de koper zonder opgaaf van reden de koopovereenkomst mag ontbinden. Deze regeling is vastgelegd in de wet en is bedoeld om kopers te beschermen tegen impulsieve beslissingen. De bedenktijd geldt uitsluitend voor de koper en niet voor de verkoper. Voor verkopers voelt deze periode vaak spannend, maar juridisch is dit een vast en normaal onderdeel van het koopproces.
Wanneer gaat de 3 dagen bedenktijd precies in?
De bedenktijd gaat in één dag nadat de door beide partijen getekende koopovereenkomst aan de koper is overhandigd. Teken je bijvoorbeeld op maandag, dan start de bedenktijd op dinsdag. Het weekend telt daarbij voor één dag mee. Het is belangrijk dat de koper direct een kopie van de getekende stukken ontvangt, zodat de terhandstelling juridisch correct is uitgevoerd.
Kan een koper zonder reden van de koop afzien binnen de bedenktijd?
Ja, binnen de wettelijke bedenktijd mag de koper de koop ontbinden zonder een reden te hoeven opgeven. Dat klinkt voor verkopers spannend, maar in de praktijk gebeurt dit zelden. Tegen de tijd dat er wordt getekend, heeft de koper al meerdere bezichtigingen gehad, onderhandeld en de overeenkomst zorgvuldig kunnen doornemen.
Hoe groot is de kans dat een koper gebruikmaakt van de bedenktijd?
De kans dat een koper daadwerkelijk ontbindt binnen de bedenktijd is zeer klein. In de praktijk komt dit nauwelijks voor, zeker niet bij reguliere verkooptrajecten. Meestal gebeurt dit alleen in uitzonderlijke situaties, zoals bij inschrijvingen met veel concurrentie of wanneer een koper onverwacht nieuwe informatie krijgt die niet eerder bekend was.
Waarom voelt de bedenktijd voor verkopers zo spannend?
De spanning zit vooral in het psychologische effect. Na het tekenen kan de verkoper niet meer terug, terwijl die mogelijkheid voor de koper nog wel bestaat. Mensen houden van zekerheid en juist dat tijdelijke verschil zorgt voor onrust. Objectief gezien is het risico klein, maar subjectief voelt het groot omdat de controle even uit handen wordt gegeven.
Heeft de verkoper zelf ook recht op bedenktijd?
Nee, de wettelijke bedenktijd geldt niet voor de verkoper. Wel is het mogelijk om in de koopovereenkomst een overeengekomen bedenktijd voor de verkoper op te nemen. Dit is geen wettelijke regeling, maar een afspraak tussen partijen. In de praktijk komt dit vrijwel nooit voor, omdat het meestal niet nodig is en vaak onwenselijk wordt gevonden door kopers.
Waarom is de bedenktijd ooit ingevoerd?
De bedenktijd is ingevoerd om kopers te beschermen tegen overhaaste beslissingen, bijvoorbeeld onder druk van een snelle verkoop of emotie. Het idee is dat een koper na het tekenen nog even rustig kan nadenken. In de huidige woningmarkt is het koopproces meestal al zorgvuldig en weloverwogen, waardoor de oorspronkelijke reden van de bedenktijd minder vaak een rol speelt.
Heeft de koper al voldoende tijd gehad om na te denken vóór het tekenen?
Ja. Voorafgaand aan het tekenen is er meestal al een uitgebreid traject doorlopen. Denk aan bezichtigingen, het uitbrengen van een bod, eventuele onderhandelingen en het controleren van de conceptkoopovereenkomst. Dit proces duurt vaak meerdere dagen of zelfs weken, waardoor de koper al ruim de tijd heeft gehad om een weloverwogen beslissing te nemen.
Telt het weekend mee in de 3 dagen bedenktijd?
Ja, het weekend telt voor één dag mee in de wettelijke bedenktijd. Feestdagen hebben ook invloed op de exacte einddatum. Daarom is het belangrijk om goed te berekenen wanneer de bedenktijd afloopt, zodat er geen misverstanden ontstaan over het moment waarop de koop definitief is.
Moet ik mij als verkoper zorgen maken tijdens de bedenktijd?
In de meeste gevallen niet. Hoewel de bedenktijd emotioneel zwaar kan voelen, blijkt deze periode in de praktijk vooral een formaliteit. De kans dat de koop alsnog wordt ontbonden is klein. Vaak is de spanning groter dan het daadwerkelijke risico.
Wat is het belangrijkste advies voor verkopers tijdens deze periode?
Probeer afstand te nemen en vertrouw op het proces. De koper heeft al uitgebreid nagedacht en wil de woning graag kopen. De onzekerheid die jij als verkoper voelt, is menselijk maar meestal niet terecht. In vrijwel alle gevallen loopt de verkoop gewoon door zoals afgesproken.
Conclusie: meestal meer spanning dan risico
Mijn conclusie is dan ook eenvoudig. Maak je niet onnodig druk. In de overgrote meerderheid van de gevallen verloopt dit gewoon goed. Kopers hebben al uitgebreid kunnen nadenken voordat ze tekenden. De kans dat ze binnen die drie dagen alsnog afhaken, is zeer klein. Vaak zijn die dagen vooral spannend voor de verkoper, maar blijken ze achteraf vooral een formaliteit.